新安热线摘 2012年的房地产市场在年初经历了“寒冬”的严寒之后，到了年终冬季却又感受了市场回暖后的“温暖”;在市场“真假”回暖还有争议的时候，政策调控会否趋紧的猜测又开始在坊间流传;在房价从下半年开始小幅爬升的同时，年底的土地市场却开始波澜汹涌，曾经一度消失的地王再度出现……

　　2012年的房地产市场，就好像是一场跌宕起伏的热播剧：在年初经历了“寒冬”的严寒之后，到了年终冬季，却又感受了市场回暖后的“温暖”;在市场“真假”回暖还有争议的时候，政策调控会否趋紧的猜测又开始在坊间流传;在房价从下半年开始小幅爬升的同时，年底的土地市场却开始波澜汹涌，曾经一度消失的地王再度出现……而步入2013年，这个为无数国人所关注的房地产市场又将上演怎样的“剧情”，还要划上大大的问号。

　　当然，房地产市场在历经三年严厉调控从低谷开始回暖已是事实。2012年，成为政策调控的一个阶段性成果，既刺激合理住房需求，从而保证房地产市场正常运转，又严厉打击市场投资投机行为，使住房属性从投资品向居住品转变。

　　而在这场持久的博弈中，部分房企积极调整市场策略，在拿地节奏、产品、营销上扣紧市场脉搏，获得了不错的市场收益，实现逆势上涨，市场份额和利润都实现了扩张;相反，部分企业因资金链紧张、销售不畅而面临破产。

　　总体而言，2012年，楼市有调控后的惨淡经营，也有缓冲后的繁荣。对2012年而言，这是一个不错的结尾;对2013年而言，这是一个复杂的开始。

　　调控政策方向不变

　　2012年，政策环境调控方向不变，概括起来就是保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓。

　　一方面，地方政府为支持合理自住需求，多地调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度，信贷环境整体趋好，为房地产市场带来利好;另一方面，中央严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性需求，通过督查等方式确保政策落实到位。此外，中央继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房土地供应量及相应资金支持力度，以增加市场有效供给。

　　2012年，住建部、发改委、央行等多个部门支持首次购房需求。在2011年，住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议中部署2012年重点工作时就指出，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。央行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房，多个城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至85折，针对首套房贷，政策松动迹象明显。

　　与此同时，地方政府积极出台各类政策鼓励合理需求。2012年，连云港、大连、深圳、济南、武汉等30多个城市先后微调楼市政策鼓励合理需求，多数为公积金政策松绑，还有厦门、天津、上海等地方调整了普通住宅标准，扬州等地出台减税或补贴政策，上调限价、户籍放松等政策，被业界认为是变相松绑。但触及限价、限购等根本性调控措施的政策被叫停，仅首套房的公积金制度调整得到支持和认可。

　　中央和相关部委多次强调房地产调控不放松，巩固调控成果，并在年中派出督察组监察落实情况。从2012年年初开始，温家宝总理就屡次强调要坚定不移地贯彻房地产市场调控政策，同时提出房地产调控的两个目标：一是促使房价合理回归不动摇;二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。

　　2012年下半年，各部委相关负责人也指出，要稳定房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实增加普通商品住房，特别是中小套型住房供应，防止房价反弹，加强舆论引导，稳定市场预期，避免不实信息炒作误导。部分政策因扰乱政策预期被叫停，多地政府否认楼市微调，表示要坚决贯彻落实房地产调控政策。

　　具体看，2012年2月，上海出台居住证满三年可买第二套房的政策被叫停;7月，珠海楼市松绑一夜被叫停，这表明地方政策不可触及中央调控的底线。5至6月，河南省、湖南省、厦门市、义乌市等相关官员纷纷辟谣，表示有关媒体关于当地楼市微调的情况不属实，将维持调控政策不变。此外，北京、上海等地相关部门多次强调，要抓好各项楼市房价调控工作，保持市场平稳健康，行业有序发展。9月，广州国土房管局相关人员透露，该局及时对中心城区个别异常高价的项目采取了限制预售规模和控制交易节奏的措施。10月，陕西出台了《关于加强商品房价格成本利润测算进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知》，确定合理利润率并控制在10%左右，引导商品住房价格满足自住型和改善型住房需求，以控制房价。

　　而货币政策在适度宽松形势下，仍严格执行差别化信贷政策，严格限制多套房贷款。2012年，央行在2月和5月两次下调存准率0.5个百分点，在6月和7月两次降息，并将金融机构贷款利率浮动区间的下限先后调整为基准利率的0.8倍和0.7倍，但同时要求金融机构继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投资投机性购房。

　　市场先冷后热

　　在2010年到2011年严厉政策调控后，2012年开年，房地产市场以“惨淡”开局，市场成交大幅下滑。因市场销售不畅，大部分房地产企业资金链趋于紧张。一些项目开始选择“以价换量”的市场销售策略，其中一线城市市场比二三线城市更为惨淡。而在成交中，远郊、低总价产品成为拉动市场成交的主力。

　　但自年中开始，市场开始出现回暖迹象。业界认为多重原因导致市场回暖：楼盘降价、暂无新调控政策出台等。截至2012年年终，房地产市场回暖速度超过预期，部分购房者开始积极入市，房价有抬头迹象。

　　根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本[最新消息价格户型点评]调查数据显示，百城住宅均价自2011年9月开始连续9个月下跌，2012年6月首次止跌后连续上涨。

　　市场需求方面，2012年，随着货币环境稳中趋松，置业者观望情绪渐趋缓解，积压的刚需与部分压抑已久的改善性需求积极入市。在此支撑下，2012年1至11月主要城市成交量持续回升，为近三年同期最高，11月单月成交量创2010年调控以来高点。

　　一线城市走势波动较大，回暖时间领先于二三线城市。一线城市由于对政策和市场较为敏感，月均成交量在6月率先达到近两年来高点，之后持续下行，10月起再度回升，11月成交86万平方米，创2011年以来新高。

　　从供求比来看，新增供应总体低于同期需求，库存高位盘整，出清周期大幅缩短。多数代表城市销供比率大于1，市场呈供不应求态势，与2010年形势正好相反。2012年以来，10个代表城市成交量同比大幅增长47%，而供应量微降1%，全年供销比率下降至1以下，扭转了2010年市场供过于求的态势。

　　房地产开发投资额增速企稳回升，但仍是近几年最低水平。2012年供过于求压力有所缓解，主要源于年内新开工面积的持续下降，而销售面积降幅不断缩小并在11月出现止跌增长。今年下半年以来销售投资比持续回升，略高于2008年。这表明企业的投资回报速度略有加快，资金压力稍得缓解。

　　资金来源整体增速显著提高，与销售相关的预付款和按揭贷款回升幅度最大，表明销量回升对企业资金状况的改善更加明显。据统计，2012年1至11月，房地产开发企业总资金来源合计8.58万亿元，同比增长14.1%，为2005年以来第二低值，但较今年上半年提高了9.4个百分点。除利用外资下降外，各类资金来源增速均高于上半年，其中与销售相关的定金及预付款、个人按揭贷款增速均高于2010年、2011年，表明销售状况好转是开发企业资金状况在2012年好转的主要原因。

　　保障房超额完成目标

　　2012年，中央加大了保障房建设资金支持，要求各地要提前完成保障房建设目标，加大分配和退出信息公开力度，确保公开透明。国土资源部也多次提出，要合理增加普通商品住房用地，确保保障房用地供应。

　　2012年1月，温家宝要求优化信贷结构，加强对国家重点在建、续建项目和保障性住房建设。6月，住建部、发改委等7部委联合发文鼓励民间资本参与保障性安居工程建设。

　　据住房和城乡建设部住房保障司消息，2012年1至10月全国城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套，提前完成年度700万套新开工任务目标。此外，住建部在3月和11月分别颁布有关保障房的通知和办法，提出建立健全监管机制，加强分配和运营管理，做好信息公开工作，主动接受社会监督;建立住房保障档案信息公开和查询制度，规范公开和查询行为，依法保障住房保障对象的合法权益。温家宝、李克强等领导在各地视察保障房工作时也都多次强调，要严格管理确保公平分配。

　　房地产企业两级分化

　　2012年，房地产行业短期偿债能力较去年底持续好转，招、保、万、金几大公司现金流充裕。

　　根据公开资料显示，2012年A股房地产上市公司整体的短期偿债能力持续好转，截至三季度末，现金与短期有息负债之比达到1.09，较去年底提升0.16，意味着行业整体的资金风险持续下降。

　　但业界认为，不同企业出现分化，龙头房企依托更均衡的业务体系，偿债能力回升比较明显，招保万金四大房企的现金与短期负债比值在1.6至1.9之间变化，明显高于行业平均水平，现金流充裕，短期偿债压力不大。而除招保万金的A股房地产企业现金与短期负债之比虽然在一季度触底之后表现出小幅回升态势，但依旧处于低位，中小型企业的资金压力依旧突出。

　　在调控持续深入的背景下，2012年标杆房地产企业的应对策略也日趋分化，万科[简介最新动态]、保利[简介最新动态]、中海[简介最新动态]和恒大等全国性品牌企业，依托广泛的市场布局、成熟丰富的产品系列，继续强化对主流市场的覆盖，并适时优化价格与推盘策略，在多个重点城市取得了良好业绩。万科、保利坚持聚焦刚需市场，积极调整产品结构，在天津、广州、长沙、武汉、成都、南昌等城市重点打造的中小低总价项目均实现了热销，而保利更是在各地适当加推中高端产品以进一步助推业绩增长，全年销售额有望突破千亿;其中，保利地产在天津6盘齐发，并实现销售面积排名当地市场第一。

　　但同时，因近三年市场景气度不高，一些为资金所困的小微房企已经在破产边缘。业内预测，2013年将有近1/3的房企最终退出市场。房地产市场的行业集中度会进一步提升。

　　土地市场年终火爆

　　在土地市场监管上，中央不断推进土地管理制度改革，加强土地市场监管。国土资源部屡次强调，要执行好现有土地供应政策，均衡供地，稳定地价，防违规用地、防异常交易，处置闲置土地和打击囤地炒地，稳定土地市场。

　　在土地供应方面，2012年全年供求不及去年，但下半年一二线城市明显升温。土地推出量同比减少，成交量4月以后整体回暖。

　　整体来看，流拍、低溢价率、底价成交成为2012年全年土地市场的关键词。但随着销售回暖，2012年年终，高溢价率地块、高总价地块的地王也开始出现，土地市场渐渐从冷淡转为火爆。

　　业界认为，应警惕地方政府不断高涨的推地热情与开发商持续膨胀的拿地冲动形成合力，助推“地王”频现，引发房价上涨预期，顺势推高房价。而这种情形，也给2013年的调控带来了难度。

　　对于2013年的房地产市场，业界认为，2013年宏观经济将企稳向好，房地产调控政策将继续坚持从紧取向，抑制投资投机的政策取向不会动摇。