新安热线摘  大供应高成交的2012年刚刚画上句号，2013年杭州楼市的走势又成为了人们最为关心的问题，尤其是2013年还是史上总供应量最大的一年。

　　在整体宏观调控不放松的前提下，加之房产税的呼之欲出，2013年的杭州楼市将会为我们铺开怎么样一副棋局，还真的让人难以捉摸。从2012年的总结看2013年，我们有理由对整个楼市作出猜想，对于房企未来的市场份额作出判断，也希望这样的研究，能让更多没能在2012年“抄底”成功的购房者，在2013年买到自己心仪的房产品。

　　2013年主城区可售存量住宅达25690套

　　点评：和2009年类似，2012年的楼市走的也是高成交、大供应的路子，区别在于2009年是救市政策下的自由狂奔，回过头看就是匹“脱缰的野马”，2012年则纯粹是调控高压下的开发商断臂自救，全靠给力价格战才杀出一条血路。2013年伊始，楼市存量不低，价格有所回调，刚需大量消耗，一眼看过去大致会是稳字当头的局面。

　　本以为是冷市的2012年，不仅最后实现大逆转年成交量狂飙，在近五年内仅次于疯狂的2009年，就连全年楼市总供应量也不遑多让，创下五年来的最高纪录。整个2012年，杭州主城区住宅总供应量为62354套，合计719.4万方，这也是首次突破60000套大关，要高于2009年的59037套;其中，新增住宅供应量为34562套。

　　回顾一下近年来的楼市存量曲线，可以看到在经历了疯狂走量2009年后的2010年，特别是2010年3-4月份，主城区住宅存量房源一度降低为3000多套，市场几乎无房可售;但新政出台后，存量房源迅速增加，2010年9月时，存量房突破10000套大关，截至2010年12月31日，杭州全市存量商品房为39957套，而存量住宅仅为13603套;进入2011年后，存量住宅居高不下，截至2011年12月31日，为27792套;及至2012年，存量住宅由高走低后又走高，2012年9月30日回落至23524套，但12月31日又上升到25690套，这当然和年度成交曲线息息相关，年中出现成交高峰，年末回落，最终影响了存量房数据。

　　2012年，从新房源供应的板块表现看，以下沙、滨江、城东新城和桥西四大板块为主，这四大板块供应套数占新房源整体供应的54%，单个板块供应量均在2700套以上：其中下沙板块供应量最大，6512套占新房源整体供应的18.8%。从2012年与2009-2011年新房源供应板块对比看，下沙已经连续四年是杭州主城区的供应大户。2012年与2011年相比，大部分板块的上市量涨幅明显，特别是下沙、滨江、城东新城、祥符、市中心、桥西等;只有两三个板块供应下降，如三墩、城西、申花、九堡等。

　　最终，截至2012年12月31日，杭州主城区可售住宅存量房达25690套，虽然相比2011年年底的27792套有所下降，但是对于2013年而言，销售压力依旧不减。

　　新兴板块崛起 首置首改为主力

　　点评：在去年的住宅市场中，新上市房源超过销售总量半数以上，说明不少企业都在走高周转的路子，一边大量新房上市，通过以价换量获得高去化率，实现快速回笼资金，这也是去年各大公司得以生存的主要手段。如果市场大环境不变化，估计今年的情况会和去年类似，但去化程度是否像去年这么理想还存在变数。

　　去年杭州主城区新增住宅房源量排历年第二，仅次于2009年，加上存量房源，住宅市场供应量竟达到历史之最，虽然去化压力较大，但从结果看，也造就了一个高成交的纪录。而从去年下半年至今的趋势看，今年市场供应情况很可能与去年类似，新增量甚至有可能超过去年。

　　根据汉嘉地产顾问提供的数据显示，包括住宅等各种房源在内，2013年大杭州的新增供应可能达到700万-750万方，其中老城区大概有135万方，大城东146万方，大城北75万方，大城西117万方，滨江43万方，下沙56万方，临平66万方，萧山100万方，即便除去萧山、余杭等区域，主城区新增量应该也在500万方左右，当中的住宅增量与去年相仿。

　　具体到板块，显然主城区增量相当一部分来自新兴板块。看看各个区域的增量分布就能一目了然，包括市中心、城东、文教、钱江新城、城北、申花、西溪等板块在内的整个老城区增量才135万方，而一个城东新城、九堡、乔司、丁桥、星桥组成的大城东增量就有146万方，其中城东新城、七堡普福区块的兴起是一大助力。以城东新城为例，去年有大量宅地出让，天阳、德信、广宇等本土企业都有新项目在手，而万科、滨江这些已经入驻的标杆房企由于项目体量大，今年还有大量新房源上市。东部还有另外一匹黑马就是七堡普福板块，同样借助一级土地市场之力，目前已有远洋、万科、保利、中铁建、中大等一众公司进驻，预计到今年底，其中一些新项目会集中面市。

　　从产品线上看，今年高端项目供应会增多，市中心豪宅比拼产品，高端产品压力依然不小，相对而言，首置、首改产品仍占绝对主力，其中，首改产品需求较平稳，首置产品则同质化较为严重。

　　去年下半年，市中心凯旋门、武林壹号等高端新盘面市引领了一波改需市场的行情，其中均价高达75600元/平方米的武林壹号推出66套房源，至今已成交24套(透明售房网昨日数据)，而上个月三期开盘的凯旋门推出296套房源，均价36600元/平方米，目前网上成交的也有115套(透明售房网昨日数据)。今年，这类千万级豪宅还会陆续开盘，在地段相当的情况下，比拼的就是产品本身了。

　　而根据去年的行情，今年首置、首改产品依然会是很多开发商撬动市场的首选。这当中比较平稳的应该是首改产品，由于限购、限贷的制约，改善性需求一直没有被完全释放，购房者都是在观望、比较中理性下单;相形之下，首置产品主要面对刚需人群，价格因素的影响更为明显，产品本身同质化的情况比较严重，在去年消化了大量刚需的情况下，今年是否依然能维持去年的高去化率还不得而知。