新安热线摘   1月15日，世联地产在深圳总部举办2013年市场分析会。世联地产董事长陈劲松在现场表示，整体上，30年之内中国主要城市(包括一二三线城市)暴跌绝不可能出现，更不会出现像日本的情况，因为中国的市场还处在中期的城市化市场，人口完全是流动的，不能拿中国的房地产市场与发达国家的逻辑相比，也不能与发展中国家相比。

　　但他也认为，会有下跌超过50%的城市，比如像鄂尔多斯，因为这些城市是人口净流出的，但这种城市数量并不多。

　　2013年以量取胜

　　对于目前市场上对房地产乐观的情绪，陈劲松直言自己并不乐观。“我坚决反对对2013年的市场乐观，更不能用简单的涨和跌去预测。中国的市场很大，因此平均房价上涨无意义，平均房价下跌有一定意义，无论是开发商还是购房者，预测房价上涨是没意义。其次，一年房价的上涨和下跌也没意义，中国的房地产已经不是短期市场了。可以肯定的，明年的房地产市场绝对不会痴线2004年、2008年的急剧上涨情况。因为目前房地产的价格已经位居高位了，另外，房地产产品也没有太多创新，它已经成了为工厂里的流水线。”

　　陈劲松更强调，如果市场都预测明年房价上涨的话，那不排除中央会出台更严厉的调控措施。他称，中国有两个市场逻辑，一个是市场的逻辑，一个是房地产市场的逻辑。市场的逻辑是房价上涨，增加供给，房地产市场的逻辑是房价上涨，政府持续打压。

　　在此压力下，陈劲松对开发商也提出了一些建议。“我跟招保万金的老总都很熟悉，我们聊天他们并没有问房价会不会涨，目前他们发布的业绩都是同比增长很好，为什么?因为房地产靠价格与消费者博弈的时代已经过去了。2013年依然是要靠‘以量取胜’。千万别抱着侥幸心理，经常去谈价格的开发商，无论住宅还是豪宅，你会发现肯定是规模很小的开发商。今天的房地产市场是前几大开发商的市场占有率在不断提升，未来也是如此。”

　　陈劲松还认为，在2013年两会之前，对开发商而言，是卖楼的“窗口期”。甚至对购房者而言，也是买房的不错时期。因为新一届领导人上任，关于房地产的问题，也只能等到两会后才能看的清晰。

　　城镇化与带资本的土地

　　针对中央所提出的“城镇化”，世联地产首席分析师吴志辉表示，“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”成为中央经济工作会议的亮点，这为我国今后推进城镇化指明了方向，也是对过往城镇化过程很有针对性的总结：近年来我国城镇化力度很大，但大量圈地，导致城镇化质量偏低，粗放式的城镇化模式已难以为继。

　　“我们认为新型城市化对房地产市场形成利好。其一，新型城镇化将为农村剩余劳动力在教育、医疗、养老等公共服务供给方面提供保障，消除农民的顾虑，这释放的将是农民在城市的购房需求;其二，城镇化保证农村剩余劳动力在公平交易下的土地权益，提升农民的购房能力。未来这部分农村剩余劳动力释放的购房需求将成为我国住房市场的重要力量。其三、新型城镇化将推动工业化、农业现代化协同发展，解决过去城镇化与工业化发展脱节的问题，形成有效需求支撑下的房地产有效供给，从而实现房地产泡沫的软着陆。”吴志辉续称。

　　除此之外，就市场热议的“房产税”2013年是否会扩大试点，陈劲松坦言，这是2013年政策里面最大的不确定性，也是最大的风险。但要解决中国房地产的问题，房地产绝对不是最终的答案，这其中涉及最大的问题是“土地财政”。中国的城市化进程、甚至中国的改革最大的推手和秘密就是“土地财政”。

　　“中国的房地产，用最确切的话来说‘带资本的土地’，土地还使得中国政府的债务大有改善。如果要改，就不仅仅是房产税的问题，也不是房价的问题，而且也不是一朝一夕就能改好的。这可能需要多年的努力。”陈劲松这样认为。