新安热线摘 对于2012年房地产市场最贴切的描述莫过于“冰火两重天”，上半年的冰冷、下半年的回暖，也使得市场切切实实走出一个“V”型走势。虽然2012年已经尘埃落定，但是并未给2013年的房地产市场带来太多确定因素。

　　面对2013年，市场仍存在众多的猜想，政策、市场、房价、房产税、城镇化……业内专家为我们做了各种预测，但是这仍需要在前行的过程中不断印证。

　　政策想象 调控政策保持稳定

　　陈淮：我以为先把2012此前政策不足部分、缺陷部分认真回首看一下更有意义。

　　十八大期间，有记者向住房和城乡建设部部长姜伟新提问 “房地产市场调控政策什么时候放松”，他回答称“房地产市场调控政策现在还没想放松。对于楼市调控，中央政府时刻准备应对。遇到某一城市自行调整楼市政策时，中央储备相应的政策，一旦需要的话就出手。”2012年12月25日，住建部表示，2013年继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施。因此业内普遍认为，从总体来看2013年针对楼市的调控绝不会放松，不过地方政府还会对政策进行微调。像2012年，有包括贵州、扬州等在内的40多个城市，以税费优惠、买房奖励、购房入户、购房补贴、提高公积金贷款额度等方式进行楼市政策微调。

　　前不久，在城市观点论坛中国行2012年度论坛上，著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为2013年中国房地产市场在政策上有三个坚定不移：第一，抑制投机性需求是中国国情下房地产发展一定要确定不移的政策，也是保障市场健康发展的合理的政策目标;第二个就是宏观调控上，适度放松财政手段，比如大力呼吁的减税，在货币政策上为了应对可能潜在的通胀威胁，继续保持对信贷规模、货币发行量、利率谨慎的政策;第三则是继续完善住房保障体系，把保障房建设推进下去仍然是坚定不移的。陈淮认为，2012年房地产政策值得肯定，像优先保障改善型需求、住房困难需求、首次置业需求起着重要作用。但是展望2013，不是简单呼吁加强调控、更严重调控这么简单。陈淮说：“我以为先把2012此前政策不足部分、缺陷部分认真回首看一下更有意义。”

　　市场想象 向利好方向发展

　　秦虹：2013年房地产市场回暖的数据会比较好看。先有销售变化，后有价格的变化。

　　从整个市场 “基本面”来看，2012年1至11月全国商品房销售面积开始同比转正，这就促使整个市场“基本面”向利好方向发展。业内预计在这个阶段，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面，这将使开发企业对于整个市场“基本面”由信心不足转向谨慎乐观，这也将促使开发企业在成交量回升的之后进一步有序加大房地产投资、新开工面积，甚至重拾土地市场拿地的热情，逐渐形成市场“基本面”的真正意义的 “回暖”。住建部政策研究中心主任秦虹分析说，去年经济走势是第四季度开始回升，经济增长回升有一定惯性，所以对房地产，可能在今年上半年经济增长是一个确定的因素，所以这对房地产预期也会产生一些正面影响。此外在年末，特别是一些中心城市加速情况下，部分城市去库存加快，供求出现新的挑战，也是一个重要原因。

　　不过面对回暖，更多的业内人士则是表现出了谨慎。秦虹认为2013年房地产市场回暖的数据会比较好看。她分析说，先有销售变化，后有价格的变化。2012年的房地产统计数据基数是低的，在这样的基础下，由于去年上半年基数很低，所以出现低基数基础的增长是不奇怪的。

　　价格想象 看多开始成为趋势

　　聂梅生：过去10年房价翻5倍，未来10年保持7%就不错了。

　　2013年，楼价会涨吗?相信这是所有购房者都关心的一个问题。2012年底，楼市出人意料地迎来“暖冬”，如广州、上海等地甚至出现“日光盘”。每年岁末年初，市场人士都会对年内的房地产市场进行预测，不过今年看多似乎成为一种趋势。

　　早在去年8月份，有“任大炮”之称的华远地产董事长任志强就在一次论坛上抛出 “明年3月楼价大涨”论。他的理由是，届时地产商的库存已经消化得差不多了，新的供应却未出现，短缺无可避免。

　　2012年12月9日，国家统计局原局长邱晓华表示，只有等中国工业化和城市化基本完成，中国房地产行业才会进入收缩期，房价才会出现真正逆转，这个阶段可能10年之后才会到来。对于2013年，他认为，房价将平稳上升，暴涨的可能性很小。

　　一周后，北京师范大学管理学院教授董藩说，25年后全国房产均价是一平方米9万元，北京要80多万元。他还拿历史说事儿：1987年全国平均房价408元，那时候北京就500元，如果那个时候我们告诉你全国房价将达到6000元，北京、上海达到20000元，打死你也不相信，那时候任总(任志强)也不相信。

　　几乎同时，全国工商联房地产商会荣誉会长聂梅生在一个研讨会上也表示，未来10年我国至少还有121亿平方米的住房需求，相当于2011年全国住房销售面积的12倍以上。“过去10年房价翻5倍，但未来10年保持7%就不错了”。

　　征税想象 房产税推开仍需时日

　　贾康：房产税改革仍然只能是渐进的，这个改革应该是坚持只调节高端。

　　从2011年1月底开始，上海房产税试点至今已近2年，同时，2012年一年来围绕房产税传闻争议从未中断。2012年11月财政部部长谢旭人称，要认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开。中国社科院建议对城镇居民家庭人均用房超过40平方米的部分，按评估价格征收税率较高的保有环节房产税。虽然房产税实际对楼市成交的影响见仁见智，但仍然是购房者关注的热门话题之一，而这显然会延续到2013年。

　　种种迹象表明，房产税全面开征已经提速，税务总局相关领导在不同场合传达了这样的信息。房产税怎么征，主要涉及四个方面，一是面积，二是价格，三是税率，四是对存量还是增量征收。但目前还没有一个具体标准，因此在接下来的时间里，大家仍然会对此倾注相当高的关注热情。著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康认为：推进房产税需要考虑现实的制约。他分析说，一方面房产税改革仍然只能是渐进的，不能考虑很痛快地一下推到全局，必须允许进一步试验。第二，这个改革应该是坚持只调节高端，这个非常重要。如果放弃这样的要领，这个改革无法进行。贾康建议说，我们可以考虑第一套房不征收，第二套房税率从低。

　　城镇化想象 带来楼市发展新动力

　　巴曙松：从中国和国际发展情况看，铁路的兴起是直接导致乡村和小城镇增长和衰败的直接动力。

　　近来，有关城镇化的话题已引起广泛讨论。按照官方发布的《中国城市发展报告》数据显示，2011年中国城镇化率达到51.27%，比2002年提高12.2个百分点。统计数据表明，2002年至2011年，中国城镇化率以平均每年增加1.35个百分点的速度推进，城镇人口平均每年增长2096万人，城镇人口首次超过农村人口。

　　业内预计2020年之前中国房地产市场依然是发展的机遇期，重要的原因就是城镇化。中国的城镇化现在是51.27%，如果按照户籍人口是35%，离发达国家还有很大的距离。新型城镇化将给房地产行业发展带来新的机遇，房地产发展最大“刚需”有望被唤醒。对于房地产未来发展，即楼市下半场，众多专家学者寄望于城镇化机遇。他们认为长期来看，中国城镇化的不断深入为大型房地产企业提供了巨大的发展空间。

　　著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为城镇化过程中政府有多项工作要做。他表示，城镇化要有产业支持，如果没有产业支持，城镇化就会造就一批巴西里约的贫民窟。此外，如果确定是以城市群作为核心发展目标的话，城市群内的交通网络、城际网络可以成为基础设施建设的重点。巴曙松说：“这是有意识的。从中国和国际发展情况看，铁路的兴起是直接导致乡村和小城镇增长和衰败的直接动力。”