新安热线摘 应从挖掘城乡建设用地潜力，扩大住房土地供应量，降低住房土地价格;适当降低房地产开发与销售过程中的税率和费率;采取切实措施，控制开发商过高利润等七方面入手

　　中国国际经济交流中心副秘书长

　　■陈永杰

　　什么是合理房价标准，有关部门目前尚未提出一种正式说法。社会上有各种不同讨论，但无一个为公众普遍接受说法。以下就此问题从更宽的角度进行分析。

　　三种衡量合理房价标准

　　一是世界银行评价标准。国际上一般用房价收入比来衡量。房价收入比是指家庭年平均总收入与一套住房平均总价格之比。世界银行认为，房价收入比在3至6倍为合理区间。根据联合国对1998年世界96个国家的统计，房价收入比在0.8—30之间，平均值为8.4倍，中位数为6.4倍。发达国家普遍在3—6倍区间，发展中国家普遍在5—8倍区间，如果超过8倍，则被视为收入分配严重不公的国家。

　　二是总理两项评价标准。温家宝总理在2012年“两会”的政府工作报告提出，要“促进房价合理回归”。后来，温家宝总理在答记者问时，就什么是合理房价提出了看法：房价要与民居收入水平相适应，房价要与开发商合理成本和利润相匹配。总理的回答在社会上引起极大反响，不少机构纷纷以此计算全国和各地房价收入比，对各地合理房价与实际房价进行比较。

　　三是社会四项评价标准。沿着温家宝总理的思路，一些研究专家进一步提出四项评价标准，即：政府合理地价，政府合理税费，开发商合理成本与利润，与普通居民实际收入相适应。

　　城镇房价的统计数据高于实际情况

　　中国的实际住房主要有四类：一是公开出售的商品房，二是公开的经济适用房，三是国有单位不公开的经济适用房和无偿分配住房，四是小产权房。四类住房价格相差很大，按价格高低排序，最高为商品房，其次为小产权房，第三为公开的经济适用房，最低的为不公开的国有单位经济适用房。后三类住房总量可能接近甚至超过商品住房。公开统计价格的只有商品房和公开的经济适用房。目前公布的全国各地房价，并不是全部住房价格，只是商品房价格。

　　据统计局公布的社会公开商品住宅房价数据显示，2000年，全国商品房销售价格为2111元/平方米，2010年为5032元/平方米，十年增长了1.38倍，年均增长9%。2011年，全国商品住宅平均价格为5011元/平方米，2012年1月至11月为5498元/平方米，比2011年上涨近10%。

　　居民收入的公开数据高于真实数据

　　我国城镇居民收入有两公开统计数据。一是城镇居民家庭收入水平数据(称之为“收入数据1”);二是私营企业员工工资收入统计数据。个体户和其他人员没有统计数据，但可参照私营企业工资水平进行分析。笔者以“收入数据1”和后两类人员工资收入的加权平均工资收入作为城镇居民真实收入水平(称之为“收入数据2”)的基本参照。

　　收入数据1：据国家统计局数据，2011年全国城镇居民人均收入为23979元/年，人均可支配收入为21810元/年;家庭(城镇户均人口为2.89人)年收入为6.9万元/年，可支配收入为6.3元/年。

　　收入数据2：2011年，我国有工资统计的城镇单位职工(占城镇就业的约38%)和私营企业员工(占城镇就业的19.24%，其工资相当于城镇单位就业人员的58%)，无工资统计的个体户(占城镇就业的14.6%)和其它企业单位(绝大多数为民营单位，占城镇就业的近28%)。总体看，第一类人员大约占40%，第二、三两类大约占60%，第三类人员收入按与第二类基本相同计算。将三类人员加权平均计算，家庭年均收入为4.7万元/年，可支配收入为4.23万元/年。

　　在我国城镇部分居民中存在大量的灰色和隐形收入。据有关专家研究，其总量可能相当于城镇居民工资收入总量的80%以上，但它基本上只涉及占城镇居民15%左右的高收入人群。\

　　中国城镇房价收入比远超国际合理水平

　　房价收入比计算方法是：房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入。从合理性考虑，应以家庭可支配收入作为依据。

　　数据显示，全国房价收入比过高。2011年，我国城镇人均住房面积为32.7平方米，户均住房面积为94.5平方米。按一套住房95平方米和5011元/平米计算，一套住房总价格为47.6万元;又分别按城镇居民家庭可支配收入“数据1”的6.3万元/年和收入“数据2”的4.23万元/年计算，那么，我国城镇居民的“房价收入比1”为7.56倍，“房价收入比2”为11倍。与国际合理房价收入比为3—6倍相比，我国要高1.5—2倍。这说明，当前全国房价水平已经明显脱离普通居民收入水平。

　　其中，北京房价收入比畸高。按上述方法，可以计算出全国和各地两种收入情况下的房价收入比。以北京为例，2011年北京城市家庭户均可支配收入为100193元，商品住宅平均价格为15517元/平米，95平米一套房总价为147.4万元。按收入“数据1”口径算，房价收入比约为14.7倍;按收入“数据2”口径算，房价收入比为21.7倍。北京房价收入比是全国的2倍，是国际公认合理水平的4倍。上海、广州、深圳等一线城市与北京类似。这说明，北京等一线城市的商品房价与当地普通居民实际收入水平已经严重地脱离。

　　高房价的三大推手

　　政府高地价是高房价的第一推手。从以下三组数据可以得出上述结论：

　　一是全国平均地价。据国家统计局数据，全国房地产开发企业土地购置平均成交价格，2000年为434元/平方米，2005年为759元/平方米，2010年为2054元/平方米，十年增长了3.73倍，年均增长16.8%，明显超过GDP和物价上涨速度。

　　二是全国政府土地成交价款。据国家统计局数据，全国房地产开发企业土地购置成交价款，2000年为734亿，2010年为8207亿元。据财政部数据，2011年地方国有土地使用权出让收入33166.24亿元。

　　三是政府土地出售收益率。政府土地成本由两项构成，征地成本和一级开发成本，市场价高于成本的部分成为土地净收益。有人根据财政部数据推算，2011年地方国有土地使用权出让收入33166.24亿元，扣除征地、拆迁和安置成本并加上其它方面的补偿性和建设性支出后，出让收益为5182亿元，净收益率为15.6%;若只扣除征地拆迁安置成本，出让收益为9537亿元，净收益率为28%。但不少机构的研究显示，地方政府土地出让的实际综合净收益率一般在40%左右。

　　政府高税费是高房价的第二推手。首先，房地产税种数量多。房地产税费有几十种，其中直接税种包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税和营业税等，间接税种有印花税、城市维护建设税、企业所得税等，相关费用有教育附加费等。

　　其次，房地产税费总额大。据全国工商联房地产商会的研究，2008年我国房产税为680亿元，城镇土地使用税为817亿元，房地产行业营业税为1719亿元，土地增值税为447亿元，契税为1307亿元，耕地占用税为314亿元，六项税收占地方本级财政收入的18.45%，占全国税收的9.74%。2009年，地方土地出让收入为15900亿元，占地方本级财政收入的48.3%，加上六项税收，占地方本级财政收入的超过65%。

　　关于商品住宅价格中到底包含多少税费，国家并公开数据，但一些研究机构指出，中国商品房价格中，政府各类税费占60—70%，其中地价占30—40%，税费占20—30%。

　　再次，房地产业税收比重高。据国家税务总局数据，2012年1—9月，全国房地产业总税收入9260.8亿元，占第三产业税收总额42919亿元的21.5%，占国内税收总额84215亿元的11%。

　　最后，房地产业税负总体重。根据国家统计局数据，2011年我国房地产业增加值占全国GDP的5.7%，2012年前三季度占全国GDP的5.9%。就房地产业税收占全国税收的比重，与其增加值占全国GDP的比重而言，房地产业税负大约是各行业平均税负的2倍。

　　开发商高利润是高房价的第三推手。主要体现在：一是房地产利润率高。据国务院发展研究中心的一项最新研究报告，我国房地产行业毛利润率在2007年后达到30%，超出工业整体水平约10个百分点。部分知名开发商的毛利润率接近甚至超过了50%，远远高于西方房地产开发企业。据万得研究报告，2011年我国房地产行业平均开发成本为3600元/平方米，全国商品住宅平均价格5011元/平方米，房地产商毛利率为39%，真实利润率为28%。开发成本中，土地成本占75%左右，建安成本占17%左右，其余的管理费用、财务费用、配套设施等8%左右。

　　二是房地产业与工业利润反差大。据国家统计局数据，2010年全国房地产开发企业的营业利润率为14.2%，销售税金率为8%，人均营业利润29.24万元，人均经营税金及附加16.5万元。各项效益指标大约均在工业同类指标的2倍以上。据“港澳数据终端”统计，2000年至2010年，房地产行业经营总收入增长8.5倍，规模以上工业企业主营业务收入增长7.29倍;同期房地产行业利润总额增长59倍，工业利润总额增长11倍;房地产行业的经营收入利润率由2.28%提高至14.5%，工业主营业务利润率由5.2%提高至7.6%。就是说，2000年的工业利润率是房地产业利润率的2.28倍，2010年的房地产利润率是工业利润率的1.9倍。

　　房价收入比过高 源自“四过高三失衡”

　　中国房价收入比太高，已经成为经济社会发展的严重问题。这主要源自“四过高三失衡”。

　　从供给方面看，高房价源自“四过高”。除前述的高地价、高税费和高利润外，还有就是公关成本高，即开发商在从土地获得到地产建设再到住宅销售全过程中，均要与政府有关部门机构、与房地产相关的社会组织打交道，此过程需要进行大量公关工作，花费大量攻关经费，其中主要是请客送礼、法外办事、行贿索贿等非正常支出。据有的社会研究指出，房地产行业的公关成本一般占其开发成本的5—10%，有的高达20—30%。

　　从需求方面看，高房价源自“三失衡”。第一失衡，是收入分配严重不公：一方面是大量中低收入人群购买力有限，购房有效需求不足，大约占城镇居民85%以上;另一方面是，少数的高收入人群，大约占城镇居民的10%多，其中除部分公开的高收入人群外，特别是少数居民的以灰色和隐形收入为支撑的非公开高收入人群。第二失衡，是居民购房需求失衡，主要是自住性需求增长有限，投资投机性需求过度膨胀，后者大都属于高收入人群。第三失衡，是居民购房需求代际失衡，主要是部分普通居民将上辈人、这辈人前半生和后半生的收入与积蓄用于买房。

　　中国房价收入比过高，主要是对占城镇家庭85%以上的普通居民而言，对占城镇家庭10%多的公开和不公开的高收入人群而言，当前房价收入比并不高。

　　解决中国房价收入比过高问题，必须解决“四过高三失衡”问题。主要是挖掘城乡建设用地潜力，扩大住房土地供应量，降低住房土地价格;适当降低房地产开发与销售过程中的税率和费率;采取切实措施，控制开发商过高利润;监控房地产开发过程中所涉及的各类行政行为，打击商业贿赂等违法违规行为;规范收入分配秩序，增加普通居民收入，调节过高收入，保护合法收入，限制灰色收入，取缔非法收入;扩大居民自住性和改善性住房需求，严格限制投资投机性需求;强化普通居民住房消费教育，合理引导住房消费倾向，形成租房与购房、代际间住房消费的合理格局。