新安热线摘 编者按：国家统计局2012年12月房地产数据一经发布，业内对这一数据的解读不断，但总体的解析则最终归结于2013年房价的走势，从目前的情况来看，无论是从政策的持续性与目前市场发展的事态来看，2013年房价“稳中有升”将是主基调，西安2013年楼市也将是这一趋势。

　　国家统计局前日公布去年12月房价指数，54个城市环比上涨，一线城市首现同环比全面上涨，再创2011年4月后新高。

　　数据显示，12月70个城市的平均新建商品住宅指数上涨明显加速，这也是平均第7个月上涨，平均指数环比上涨0 .34，上涨幅度为0 .34%，而同比跌幅则相比6-11月继续收窄，平均指数为-0 .06。环比上涨比较多的城市主要在一二线，包括广州1.2，福州1.1，深圳1.1，北京1。接受南都记者采访的中原、链家地产资深分析人士称，自住及改善需求助推房价继续坚挺。

　　2012年首次出现同比环比全面上涨

　　国家统计局发布2012年12月新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，持平的城市有8个，上涨的城市有54个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.2%。一线城市首现同环比全面上涨，再创2011年4月后新高。

　　链家地产市场研究部张旭认为，一线城市房价整体呈现强势复苏，二三线部分城市分化明显。预计今年重点的一二线城市量价将继续呈现缓慢上涨的趋势，而部分二三线城市则存在一定的不确定性。

　　数据显示，一线城市2012年首次出现同比环比全面上涨，整体一线城市均价再现明显上涨，涨幅达到了调控后的新高。2012年12月十大城市住宅均价为16157元/平方米，环比上月上涨0 .45%。具体来看，广州、深圳涨幅超过1%，成都、北京涨幅在0 .5%- 1%之间，重庆(主城区)、杭州、上海、南京涨幅在0 .5%以内，武汉、天津环比下跌。

　　一线城市房地产市场的火热从土地走势上也可见端倪。中原地产统计显示，2012年以来，从标杆房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线发达城市占比21%，二线发展中城市占比42%，三四线城市占比18%，其中二线发展中城市占比最高。由于三四线城市未来存在一定的调整风险，因此标杆房企采取了回归一二线城市的策略。中原地产有关报告称，一二线主要城市都受到限购影响，预计后市价格再大幅上涨的可能性不大。

　　开发商去年上半年完成以价换量楼市政策博弈中房价缘何连续上涨?

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，2012年房地产调控政策呈现“外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”刺激自住需求大量入市，从而导致市场基本面逐渐开始好转，基本面好转势必会带动价格降幅收窄，甚至出现涨价的现象。开发商大部分在上半年的以价换量后都完成了全年销售业绩，整体资金情况好转，后半年多控制销售速度，调高售价。

　　“部分城市在‘限购’的政策执行上短期内出现了松动。”张宏伟认为这导致一些投资客瞄准高端楼盘集中购买，短期内导致市场放量增加，市场成交均价结构上持续走高。

　　中原地产、链家地产资深分析人士接受记者采访时称，自住及改善需求助推房价继续坚挺。链家地产市场研究部张旭表示，2012年全国楼市普遍回暖，自住性需求仍然集中，需求合理回归，但价格持续走高，部分重点城市价格逐渐接近调控前。

　　限购政策的实施阶段性抑制需求入市，影响购房意愿。但据业内专业人士透露，实际购房需求仍然较大，这就容易引起需求的集中释放。另一方面市场供应并未跟随需求同步释放，不少二手房业主惜售，房源紧缺。尤其在北京等一线城市表现明显。因此多数业内的观点认为，2013年房价上涨压力仍然较大。

　　后市很可能“稳中有升”

　　房价恢复连续上涨的态势，业内纷纷预测，今年总体房价走势将是稳中有升。

　　“从目前走势看，房价正呈加速上涨态势，表明中国楼市最寒冷季节结束，正式进入市场复苏回暖周期，不排除中央在两会前后出台新政策收紧调控，否则房价铁定暴涨。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫告诉南都记者。

　　“稳中有升”，这是多家机构给出的关于2013年房价走势的判断。在国家调控政策基调不改的前提下，业内认可房价暴涨暴跌的可能性几乎为零，未来房价走势很可能将保持平稳小幅上涨趋势。

　　“限贷限购政策仍将持续，配套政策或趋市场化。”广州经纬行分析人士如是评价今年的楼市政策，称将继续实施差异化的住房信贷、税收政策，坚决抑制投资投机性住房需求。易居房地产研究院副院长杨红旭告诉记者，“房价已加速上涨，若无新政策，一线房价可能再度失控。”

　　银行扩张开发贷

　　银行对房地产贷款态度的转变并非偶然。

　　回顾近两年房地产贷款，政策并无太大变化。2011年下半年，楼市较冷，价量齐跌，银监会首次已要求银行减少对房地产开发商的贷款。监管部门要求各商业银行严格执行国家房地产调控政策，做好差异化房地产信贷和贷前尽职调查;要求银行采取各种风险控制措施，建立房地产开发商名单制度;组织全国银行业金融机构做房贷压力测试。

　　这些政策一直延续至今。在今年1月14日的银监会电视电话会上，银监会仍要求银行严防房地产贷款风险，“要认真执行房地产调控政策，落实差别化房贷要求，加强名单制管理和压力测试。”

　　在2012年年初时，作为“领头羊”的工行，明确将在未来三年逐步压缩四大行业的信贷总量。这四大行业依次为房地产、城建、公路和电力。事实上，当时各家银行也都跟进采取同样的收缩的房贷政策。

　　然而，2012年年中情况出现了变化。尽管当前国家对房地产行业的调控并没有结束，银监会也一再预警房地产信托风险。但从2012年年中开始，房地产市场出现逆转，开发商开始买地，到下半年大规模进入市场，出现买地潮，到四季度地价迅速上升。而从年中开始，北上广深等一线城市价格上涨、成交量上升，二线的其他省会城市房价也开始抬头。中国指数研究院[微博]《2012年中国房地产市场总结报告》数据显示，去年1~11月住宅成交量为近3年来最高，同比增幅达24.6%，去年11月成交更是创2010年调控以来单月新高，回暖最快的一线城市同比增长36%。

　　在这种背景下，银行对房地产业的风险判断与年初时已有天壤之别。“今年房地产贷款风险不大。从2012年四季度开始，房地产市场强劲反弹，预计2013年房地产会继续上涨。”近日多位银行人士都这样告诉记者。

　　不过，去年下半年楼市虽然回暖，但去年银行还面临着信贷额度紧张和配合宏观调控的压力，这让银行压缩了给房地产的贷款，但它转而采用了变形的放贷方式，比如借道信托公司、私募股权基金等，将银行表内贷款转移出来。一般的方式如：银行向信托公司推荐房地产开发项目，信托公司据此设计信托产品，银行再把这种信托产品推介给银行客户来购买。而这些房地产信托产品，由信托公司兜底，银行不用承担风险。通过这种“变相放贷”，银行把房地产行业的风险也转给了信托公司，并规避了放贷额度的限制。

　　而今年这种情况又有了新变化。“银行早就愿意开始给房地产贷款，只不过去年许多房地产贷款做成了表外业务，如借道基金、信托等，所以属于表内的贷款业务不多。但现在监管部门对表外业务、影子银行抓得很紧，这种追杀，逼着表外业务往表内转，今年银行直接给房地产企业放贷。”一位金融业内人士说。

　　表面上限购限贷、房地产调控政策仍在严格执行，而实际上，随着2012年下半年以来楼市回暖，房地产开发商现金流随之改善，越来越多的银行愿意向房地产企业发放贷款。部分银行由过去压缩房地产贷款，逐渐转为积极放贷的态度。媒体报道指，2012年第三季度开始，已有部分城市商业银行调增房地产开发企业贷款额度，甚至有部分银行把房地产行业重新列为重点客户。

　　把银行的这种态度转变放在大背景下去看就更加清楚。一家城商行的负责人告诉记者，目前经济下行期，市场有效贷款需求不足，给中小企业贷款，很容易出现不良贷款，而且贷款价格上不去，且一旦贷款利息上浮过高，又容易遭受来自各方的批评。但给房地产贷款就不同了，“给房地产贷款的利率，可以在基准利率的基础上上浮50%以上，没人会批评你。”

　　一方面是贷款利息高，另一方面是风险小，所以房地产贷款近期又重受银行欢迎。

　　媒体报道指，部分股份制银行已调整2013年向房地产开发商的贷款政策，从过去压缩房地产贷款调整为支持政策，贷款增速将至少与银行整个贷款增速保持同步。

　　但银行也并非对所有的房地产开发商一致看好。某股份制银行的广州分行行长说，银行对房地产贷款实行名单制，各家银行有各自不同的开发商名单，而只有好的房地产企业才能进入这张放贷名单，不好的房地产企业已被剔除出名单。“由于实行名单制，银行加大力度支持大型的开发商，这使得大的、优质的房地产商更容易获得贷款。”据上述行长介绍，排名全国前20名的房地产开发商，在银行的贷款利率是在基准利率基础上上浮5%~20%。

　　而上述城商行的负责人介绍，今年一些中小的开发商也开始进入银行的考虑范围，只不过风险高，贷款利率也随之上浮，贷款利率在基准利率基础上上浮50%以上。