新安热线摘    2012年房地产市场表现是出人意料的。传统的“金九银十”相对惨淡，本该回归淡季的年末市场却风起云涌，市场销售逐月提高，涨幅惊人。

　　去年特别是第四季度为何出现与人们预期走势相反的行情?

　　主要是宏观经济逐步稳定，货币政策有所放松。经济稳定，为房地产市场的投资和消费带来信心;货币政策放松，为房地产刚性需求提供了支付手段。历史经验表明，房地产市场的崛起和衰落与货币政策的放松和紧缩密切正相关。

　　其次，市场供需逆转、未来市场预期走高，导致首套自住和首套改善住房积累需求的释放。土地市场低迷、实际供应不足、新开工面积增幅回落，导致市场对未来住房供应和价格的预期发生变化。

　　在货币发行量不断走高、房地产供应有限的大背景下，购房依然是保值增值的有效途径。在这样的预期下，前期积累的首套自住需求和改善性住房需求也得以集中释放。

　　同时，紧缩性调控政策效应递减。虽然限购、限贷政策原则上没有放松，但各地政府在一些非原则领域，如普通房认定标准、公积金贷款政策等进行了适度微调和放松。限购政策也因为执行时间的延续，符合限购政策的人群不断增加，客观上都促进了房地产市场需求的形成和释放。

　　此外，开发企业在市场上“以价换量”策略的运用。去年上半年市场较冷，导致开发商纷纷采取以价换量的高周转策略，事实也证明，凡是去年采取上述策略的企业，都获得了很好的市场反馈。“以价换量”策略激活了市场热情，也提高了房地产企业的生存能力。

　　在上述因素作用下，2012年房地产主要市场指标，如开发投资、销售金额、销售面积，房价上涨城市数等都创新高。市场回暖不但表现在统计指标上，微观层面表征似乎更多：如销售金额上千亿的企业达到了3个，市场集中度进一步提升，土地市场开始好转，“日光盘”和排队购房现象再现。

　　在市场渐次火热的背景下，业界对2013年的市场普遍持有乐观预期，从而对未来一年的企业发展和策略进行相应的调整。

　　那么2013年房地产市场的走势到底如何预期，笔者认为市场走势整体平稳发展，且谨慎乐观。

　　之所以乐观，我们可以看到，去年以来市场回暖的几大因素在今年依然延续，刚性需求继续释放，宏观政策包括货币政策继续区域放松，开发企业的发展策略也更加务实等。再加上中央经济工作会议提出的新型城镇化建设，将为未来十年房地产业提供广阔的发展空间。

　　之所以在乐观的同时还要保持谨慎的态度，我们注意到70个大中城市房价出现了环比普涨的局面，虽然涨幅都不大，但涨势令人担忧。如果细分到商品住房这个领域，涨幅可能更大。虽然预期中央对房地产的调控模式将有所调整，不以房价为唯一调控目标，但如果市场失去理智，房价再次出现快速上涨情况，不排除再次逼出新的调控政策。

　　另外，与一二线城市房地产市场快速增长形成鲜明对比的是，不少三、四线城市由于产业支撑力度不够，新增人口及住房需求有限，出现了阶段性的商品住宅投资超前。加上一些地方政府缺乏住房建设规划，从而导致在购买力还有限的情况下，形成大量商品房空置。

　　这类问题在今年将更加突出。城镇化建设虽然强调了将农民变市民，但并不等于城镇化能够直接化解三四线城市的住房建设产能过剩问题。如果对市场过于乐观，对城镇化建设理解出现偏差，进而加大造城力度，则很可能形成新的资源错配和浪费现象。

　　对于2013年市场走势，政策层面，我们认为将继续坚持房地产调控政策不放松。鉴于当前一些城市房价上涨压力较大和市场供求不平衡，2013年中央政府仍会继续坚持房地产调控政策不放松，继续实施差别化的信贷、税收政策和限购措施。同时，注意将现行调控政策和中长期制度相结合，对合理的改善性需求给予支持。

　　在市场层面，整体发展将维持平稳发展态势。国家把积极稳妥地推进城镇化作为扩大内需的最大潜力所在。房地产业与城镇化紧密相连，加快城镇化必须要求房地产保持平稳健康发展。中央政府都已明确了对合理的改善性住房需求给予支持。2013年房地产业的发展前景和市场环境估计会好于2012年，总体仍会平稳发展。