新安热线摘    所谓“外来的和尚好念经”，由徐龙食品集团有限公司和正佳投资集团有限公司共同投资组建的浙江恒祺置业有限公司，进驻杭州后迅速定位城东新城，随着恒祺克拉公馆的热卖，该公司总经理徐张仁向导报记者道出了对目前和未来杭州楼市的独家见解。

　　城东新城是现代驿站，未来堪比上海虹桥 2009年，徐龙食品集团有限公司在江苏无锡开发房地产项目，涵盖居民住房和商业地产，资金回笼后，将目光锁定了“房价1.5线”城市杭州。

　　当年，浙江恒祺置业有限公司总经理徐张仁受徐龙集团董事长徐其明之邀，前往杭州考察土地。通过三四个月的考察，徐张仁发现杭州人对城西有着独特的居住情怀，但是如今的城西概念，已经延伸至五常和闲林板块。

　　“正值杭州市政府提出决战东部、跨江发展的战略，我认为城东新城具有广大的发展前景，这里有东站枢纽，是全国九大交通枢纽之一，50年之内，浙江省内其他地区无法复制，在杭州所有板块中，只有城东新城离武林广场最近。”徐张仁的见解得到了杭州市铁路投资集团有限公司副总经理郦仲华的赞叹，“我接触过很多开发商，从来没有一个老总对城东新城有那么大的期望。”

　　徐张仁认为，房地产开发时间起码两至三年，拿下成熟地块的代价即高昂的土地价格，因此，“半生不熟”、“将要熟”的地块，最具发展前景。“做房地产就是做预期，这个预判看你的水平。我认为等到东站枢纽中心高铁一通，每天客流量达到30万，6条高铁分别到上海、宁波、黄山，还有到长沙等地。目前，杭州到上海的高铁已经通车，规划中的杭州到上海的磁悬浮正在建设，2013年上半年，预计杭州到宁波的高铁即将开通，这几条线开通后，一天客流量达十万人次以上，到时候上海到城站的高铁也会转到这里。”城东新城的定位是现代驿站，供旅客和商务人士休息中转，“它的区域规划定位相当于上海虹桥。”

　　杭州楼价已经触底反弹，中央现在很有掌控能力 这一次延续的楼市调控，和以往每一次都不同，往年每调控一次，房价报复性反弹一次，楼市调控一度被置以“空调”诟病。本轮楼市调控政策，从2010年4月至今，开始显现效果，尤以杭州下沙地区各大楼盘均价为风向标。

　　有一个例子，可以说明当年报复性反弹的厉害。2009年1月，中凯·东方红街售价平均约为11000元/平方米，至9月，均价报复性上涨至23000元/平方米，翻了一倍之多，并且还供不应求。

　　然而，2010年4月17日 “史上最严厉”楼市调控政策出台后，杭州房地产市场开始了重大变动。受政策影响反映最快的为下沙板块。2011年10月左右，下沙保利湾天地掀起千人团购，均价重新回归万元以下，低至每平方米约8000元和9000元，此价格一出，顿时在杭州楼市炸开了锅。

　　此后“以点带面”，九堡板块、桥西板块逐渐降价，接下来便是城东新城，在此板块的四季公馆和昆仑天籁相互压价。在桥西板块，名城公馆和顺发吉祥半岛互相竞争、不可开交。作为房地产业内人士，徐张仁认为，杭州楼市均价在2012年3月到5月触底，至6月份开始反弹。

　　以恒祺克拉公馆为例，去年6月份，市场刚刚好转，月成交量为数十套，至7月份，克拉公馆酒店式公寓一下子成交200多套，到了9月，去化量达到了50%，最后代理公司将为数不多的房子全部卖掉，均价在21500元/平方米以上。

　　“克拉公馆针对刚需，外立面采用石材干挂，成本比较高，虽然目前是淡市，但我们依然坚持品质。”徐张仁说，当初对该项目的定位有争议，部分管理层认为杭州市场购买能力强，应该建造高端豪宅项目，“不是任何项目都适合建豪宅，看其是否适合必须具备三大条件，首先是稀缺资源，如比邻西湖、西溪湿地、运河或者市中心，其次，体量要大，起码10万平方米左右，再次，开发商要具备较高知名度，具备建造豪宅的能力。”

　　瞬息万变的政策环境，恰恰说明刚需才是“王道”。徐张仁特别强调，做房地产必须遵循房地产的三大策略：准确的产品定位，缩短开发周期和提高市场有效性。

　　保障房是政府欠老百姓的，土地供应是“饥饿疗法” 针对最近限购政策是否会被取消的疑虑，徐张仁认为，取消必须具备两大条件。

　　“中国的保障房一直是政府欠老百姓的，以前保障房不到1%。据我们了解，即使以高房价闻名的香港，保障房比例达45%，新加坡更是达到70%。”徐张仁说，要取消限购政策，保障房的增量首先要达到一定的量。其次，土地供应量应大幅度增加。“人口红利和物质短缺时代已经过去。我认为保障房将成为一项基本国策。”

　　“我一直不认为中国用作房地产发展的土地紧缺。说土地紧缺这种观点是错误的。如果整体土地供应量上涨，甚至是差的地块供应多了，好的地块价格也会下来。”一位地产业内人士以苏北地区为例说，当地经济虽不及发达城市，但是土地供应量很大，一年土地供应8000亩，实际需求仅5000亩，因此当地的房价不会报复性上涨。

　　目前，杭州市政府的土地政策为“饥饿疗法”，根据其观察，土地实际可供应量很多，但是却没有推出来。按照其测算，杭州土地供应量每年大概在5000亩左右，而拥有房地产企业至少500到600家，实际上无法满足企业需求，土地变得越来越小，导致开发商竞争越来越激烈，甚至形成洗牌格局。“预计杭州拥有20至30家品牌房地产企业就足够了。”

　　“优胜劣汰不是三五年就能完成，它需要十年甚至二十年，在这个过程中，我们根据不同的区域和导向，去考虑住宅和商业地产，用两条腿走路。”2011年，浙江恒祺置业有限公司在东站枢纽东站广场旁边，拿下50亩土地，规划为商业综合体。

　　“这个区域客流量大，周边包括万科草庄和金色黎明等住宅，居民较多。”徐张仁指着规划图，以德胜高架为中心划了一道圈，“这里今后将兴起一个商圈，包括西子集团和华润集团拿的项目，以及我们这个50亩的项目，七八年后，这些项目都将建成，将包含超市和大型购物综合体等，形成一个成熟的商圈。”