#跌宕的2017年，楼市涌现出诸多新变化，正是这些变化，指出了楼市的新方向#

回首2017年，对于商业公寓产品来说，无疑是难忘的一年。在这一年里，商业公寓遭遇“滑铁卢”，多地出台了商办物业限购政策，规定商服类物业不能销售给个人，不能用作居住用途，这使得商业公寓的投资价值大大降低。面对楼市变革，商业公寓将何去何从？又如何在夹缝处求生呢？

商业公寓市场遭遇“滑铁卢”

随着全国楼市调控潮席卷而至，商业公寓也不能幸免，2017年3月以来，北京、上海、广州、天津等城市相继出台对商业公寓的调控措施。

2017年3月26日，北京率先出台关于商办类项目的限购新政：规定其销售对象需是法人单位，此前购买的商办类项目再次上市交易，若出售给个人，则需满足名下在京无房、连续缴纳五年社保或个税、全款购买；同时限制了新报建商办类项目的最小面积，不得小于500平，这就相当于彻底砍断了“商改住”的可能。

北京此次调控可谓商业产品史上最严调控，“开发商不能建、个人不让买、银行不给贷、中介不许代理，有顶风作案者，后果严重，一经查实、收回土地、银行暂停授信、代理机构面临注销”，如此高压新政之下，北京违规商改住的供应和需求同步封杀，商改住就目前而言将告别北京市场。

北京牵一发而动全国，部分一二线城市纷纷响应，广州便于3月30日连夜发布“商服类项目限购限售新政”，在产品规划、建设、销售、使用等方面对商服类项目进行限定。

在再次销售方面，广州商服类项目与住宅项目几乎无异，个人购买的房产需取得不动产权证满2年、法人单位购买的房产需取得不动产权证满3年方可再次交易。

商住类产品本身就是开发商为了利益制造出来的“伪住宅”，这类项目既破坏了城市发展格局，也弱化了限购政策效果，在实际居住中还存在生活成本高、配套缺乏、密度高、安全隐患等问题。

此次调控几乎是对商改住的“零容忍”，2016年930新政以来商服类项目销售过热的现象得以迅速降温，此前各地成交势头良好的商业公寓市场戛然而止。

以广州为例， 2013年到2015年商业公寓成交量呈逐年上升的趋势，2016年更是卖出33921套的好成绩，相对于2010年成交仅5250套，增幅达到了546%，也成为公寓产业元年。2017年3月30日新政出台后，年度商业公寓仅成交20800套，同比下降42%，但市场并未出现以价换量，市场成交价20511元/㎡，较2016年上升22%，成交价总体呈现稳步上涨趋势，而目前市场在售项目很有可能是广州最后一批可售小面积项目。

商业公寓市场向大客户时代转型

纵观2017年对于商业公寓在“规划、建设、销售、使用”等方面的调控，加之成交量遭遇滑铁卢，我们不难理解商业公寓正面临艰难处境，面对新形势，商业公寓市场出路在何方？应该做出何种变化呢？

首先，商业公寓不可能出现全面限购，主要缘于目前一二线城市住宅供需不平衡，大量的刚需购房者也需要公寓作为需求释放口，所以尽管艰难，但是黑夜终将会过去。

其次，在国家提倡租购并举、大力发展租赁市场、发展住房长效机制的背景下，租赁市场也迎来了新的红利。一则机构、企业会批量购入公寓，由企业发展租赁市场，也就是“商改租”，商改租也得到政府的大力自持，给予租房补贴、水电优惠、税收优惠等；二则，商业公寓大多处于交通便捷、商务氛围浓厚区域，容易受到创业群体青睐，可改造成办公区域获得租金收益，另外，与物业运营机构进行合作也不失是一大好选择，如优客工场、WE+联合办公、酷窝、方糖小镇、梦想加等众创空间，可以在提升物业品质的同时，保证稳定的租金收入。

还有最重要的是，大型房企、金融机构也纷纷抢滩租赁市场，在长租公寓的市场中分一杯羹。与之相呼应的是，2017年全国土地市场出现了多宗开发商自持地块，以万科为代表的开发商纷纷自持拿地，自持比例最高达100%，最高年限则去到70年。开发商正在将商服类项目的开发模式由销售转向自持经营。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，随着限商政策的持续发酵，商办商服类项目将回归其本质，市场也将重新厘清商铺、写字楼、公寓的业态属性，真正发挥其商业商务效应。