新安热线摘 2012年下半年，房地产市场的突然回暖着实让人惊奇，令人担心的是，2013年，这种回暖还有可能持续。

　　十八大让“城镇化”一炮而红，在新十年中，中国的城镇化将继续提速，更为重要的是，未来的城镇化将从以往关注速度转变为更加关注质量。从政府的有关态度来看，未来的城镇化存在两个方向，一是将外来进城人群在城市里固化下来，使之成为真正的“城里人”，形成购买力;二是在城市周边大力发展卫星城镇，让更多购买力不足的人群随着区域配置优化，到城市远郊入住。但不管两者比例孰轻孰重，都有一个共性，即对低总价产品存在刚性需求，也意味着低总价产品的未来还会有持续和较大的发展空间。

　　另一方面，2012年央行采取了适度宽松的货币政策，支撑2012年房地产市场形势向好。中央经济工作会议提出，2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，预计新增货币供应量和贷款将继续适度增长，而房地产贷款作为商业银行的重要放贷方向和收入来源，占总贷款比例也将继续上升，继续为房地产业带来利好。

　　新一轮宏观调控，作为一项行政措施，挟限购、限贷之威，曾令举国楼市一度陷入低迷，在短期内起到了明显效果，不少开发商的降价走量行动似乎在印证这一政策的短期效果。但幸福感终究太短暂随着调控的持续深入，限购等行政手段的负作用将会逐渐暴露。因为仅一年时间，限购、限贷政策未有一丝松动，市场却发生了如此大的变化2012年下半年成交量逐渐企稳，利空逐步消化，超预期的回暖却悄然而至，房价由松动到企稳再到上涨。

　　这些变化不是由于购房者短期内改变了购买条件，而是刚性需求仅仅在一段时间内蛰伏。刚需的购房者经过数月观察，幻想中的房价大降并未如约而至，相反，各地各项目在经过以价换量之后都安然度过最冷的数月，在成交喜人的同时，价格也逐步得到支撑。预期的改变如春风送暖一般不断敲击着蛰伏的需求，并慢慢唤醒它。于是，市场需求根据迫切性的先后逐步恢复，许多下降缺口渐渐修补，人们纷纷又从观望到出手，并通过羊群效应的放大作用，令这种预期变化更加坚定起来。可以预见，2013年，随着市场预期逐渐清晰，市场分化逐步趋同，上升势头将得到更大范围的认同，这只是时间问题。

　　2012年土地市场先抑后扬的特征非常显著。2012年1-5月，由于房地产企业普遍将关注重心放在销售端，因此表现在土地市场上即是成交量相对萎靡。下半年，随着行业大环境持续改善，企业销售状况好转，带动土地市场交投逐渐复苏， 2012年6-12月，24个样本城市月均成交土地4300万平方米，已经超过2011年月均水平;从地价的角度看， 2012年9月份之后开始出现明显攀升，北京、广州、上海等核心城市高溢价成交地块，甚至地王不断涌现。

　　2013年土地市场预计将延续2012年下半年以来的热度，土地供应量及成交量总体上将保持稳中有升。具体来看，2013年1月末、2月初，各地推地热潮仍将持续，土地成交量保持较高水平，之后到来的春节会让这个市场暂时安歇，成交量将有所回落进入平稳期。对于今年没有拿地的企业，这是补充土地储备的窗口期，此时土地市场竞争较少，有利于低价拿地。二季度之后，如果没有更为严厉的政策出台，当诸多民营企业过完春节年关，资金储备到位以后纷纷开始抢占土地时，土地市场还可能会有更狂热的表现。

　　2013年下半年、尤其是四季度，土地成交量将再度上扬，也会带动市场上部分楼盘捂盘惜售或追涨。

　　因此，要防止2013年出现后调控时期的新一个大涨轮回，必须认识到，市场的供求仍是影响房价的决定性因素，政策性因素的影响正在逐步降低。调节供求，能稳定市场的、有效的管理预期，将是未来政策的合理走向。