新安热线摘    1994年年底交付使用的老小区，却有着约200万元的公共年收益，在银行设有宁波第一个小区业委会账户，现在拥有资金约100万元。昨天的报道见报后，联南社区业委会被读者称为“宁波史上最牛业委会”。

　　如此“牛”的业委会是怎样炼成的?他们的经验能复制到其他社区吗?昨日，记者再次来到联南社区，专访了社区业委会主任杨国彦。记者 杨江 张昊

　　两次与物业对簿公堂

　　“联南社区建造于上世纪90年代初，1994年底交付使用，建筑面积16万平方米以上，拥有居民和商户2275户……”说起自己的小区，杨国彦如数家珍，“联南社区属于宁波市比较大的社区了，所以业主拥有的共有财产也比较多。停车费和公共经营用房出租就是两个大头，但是到底有多少，其实大家心里都没谱。”

　　联南社区门口有一排店面房，之前并没有人关注，但是2010年，有一位居民告诉杨国彦，这排店铺用的是小区的地，它的收益应该归全体业主所有。

　　“在此之前，我们并不清楚。”在杨国彦看来，如果情况属实，没有经过全体小区业主同意，物业公司怎么能在上面盖房子出租?此前多年的租金收益是不是应该归全体业主所有?

　　发现问题后，业委会就与物业沟通，但物业告诉他们，店铺在小区围墙之外，并不属于小区绿化用地。

　　2011年，联南社区业委会和物业公司为此对簿公堂。“后来我们从档案馆调出小区规划图，”杨国彦说，从小区规划图可以看出，这些店铺的位置都在红线以内，说明店铺用地为小区的公共用地，属于全体业主所有，所以店铺所产生的收益也应该归小区全体业主所有。最终法院也确认了这一所有权。

　　2011年，联南社区业委会发现物业在把小区一处经营用房出租给一家超市时，修改了和超市签订的租赁合同上的租金。其后，经过法院调解，双方达成谅解协议，物业把不当得利的资金用于改善社区的监控设备和楼道照明。

　　摸清自己小区的“家底”

　　联南社区手里的公共收益，正是通过这样一次次的维权而争取到。而维护自己权益的起点，杨国彦说，关键是彻底摸清自己小区的“家底”。

　　比如为了搞清楚小区每年到底能收多少停车费，他和业委会成员经常在小区巡逻，查看小区汽车拥有量，为的是查清小区停车费的收入情况，经过勘察，他们发现，小区停放车辆大约800辆，按照每车一年1000元的租金算，这笔收入在80万元左右。

　　不仅如此，早在2010年9月，业委会的主要成员还和联北社区、联安社区的业委会成员一起，前去无锡的春江花园小区考察学习小区物业业主自治模式。无锡春江花园小区业委会就曾代表业主成功向物业追回517万元，这些钱绝大多数来源于小区共有部位的经营收益。在解聘物业公司之后，春江花园小区成功实现业主自治，物业费和小区共有部位经营收益都很好地用在了小区日常物业管理和硬件改善上，小区面貌和居民生活得到极大地改善。

　　无锡春江花园的模式，也开始在联南社区得以实现。

　　制定小区的额定包干制

　　联南社区现在每年约有200万元的公共收益，这主要来自80万元的停车费，和约120万元的公共经营用房的租金。

　　联南社区现在实行的物业服务是额定包干制。

　　包干制并不特殊，宁波大多数小区都是包干制。和对应的酬金制不同，包干制“好比装修时给你一个总数，泥工、漆工、木工等等统统做去，成本不够是不再添补的。”

　　杨国彦说，从去年开始，业委会和物业进行协商，制定了小区的额定包干制。他们把物业所需要的人员、工种都定额定好，比如保安多少名、保洁员多少名等，工资分几档，物业日常运作有哪些开支等，测算后并和物业协商，确定小区物业的年运营费用是141万元。

　　按照现在联南社区每平方米每月2.5元的物业费，若全部居民都按期缴纳，可以收得物业费53万元，根据实际的缴纳比例，只能收得大约40万元。

　　这100万元的差额，就是由业委会以费代币的方式，通过停车费和部分公共经营用房租金的收取，向物业公司支付。而剩余的，就是全体业主盈余的公共收益。就是这些盈余，才使得业委会有余力给居民派发年底分红。

　　业内说法

　　停车位收费、公共经营用房租金、电梯广告收入……

　　小区公共收益有多少，你清楚吗?

　　物业管理师：不关心自己权益，它们就会流失掉

　　一个小区一年会有多少公共收益?据宁波市鄞州致诚物业管理师事务所首席管理咨询师、国家注册物业管理师陈哲伟大致估算，如果小区物业费用由居民全额负担的话，一个1000户左右的社区，一年的公共收益一般在80万元左右。

　　这些公共收益来自于小区停车位的收费、公共经营用房的租金、电梯灯箱广告、小区设摊设点费用等，一般而言前两者占大头。

　　这样数目可观的收入，都用到哪里去了?“现在，宁波已经有越来越多的小区，实行了公共收益与物业公司分成，但比例或许还不到一半，其他小区基本上还是归了物业公司。”

　　记者在采访时发现，一些小区，特别是老小区，由于物业费定得较低，还无法抵上实际的物业成本，因此物业就将收来的停车费等公共收益，充了物业开支，但是这并不等于其中没有漏洞。对公共经营用房，一些不良物业公司采用签两份标价不同的出租合同牟利，而对停车费则进行虚报瞒报。

　　“各位业主和业委会都可以问问自己，小区里每年的公共收益有多少?比如有几间房，面积多少，租金多少?估计很多业委会都回答不上来。自己权益有多少都不清楚，这些公共收益就很容易缩了水，流失掉了。”

　　而联南社区业委会的强势运作，使得公共收益流失的空间降到了最低程度。

　　联南社区业委会用购物卡给居民派发红包时，陈哲伟也在现场。他告诉记者，依据相关法律，业主有权决定共有部位收益的分配和使用途径。这次联南社区发购物卡是继去年鄞州区永达花园业委会向广大业主分发毛毯之后，又一件依法使用共有收益的典型案例。

　　“在目前很多业主都对自己居住的小区漠不关心，社区事务参与性不高的情况下，通过发购物卡，可引导业主关心关注小区共有收益，进而激发业主参与和谐家园建设，这是很有意义的。”陈哲伟说。

　　“业主的权益要靠业主自己去关心、去争取。如果连自己小区有多少家底都搞不清，维权也无从谈起。”

　　而联南社区能够成功掌握自己的公共收益，一个重要支撑是业委会自己拥有了独立的银行账户。“即便和物业公司分成的小区，这笔钱也是挂在物业公司名下的。所以从实现效用合理化和最大化的角度出发，业委会开设独立的账户，是未来的一个方向。”

　　不过，他也谈到，只有进一步加强对物业服务质量的监管，同时加强对业委会自身的监管，才能最终理顺物业关系，推动物业的良性发展。