新安热线摘　昨日召开的国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作,确定将扩大个人住房房产税改革试点范围。而最近两天,一条有关楼市的传闻引发了资本市场的震动。该消息称,二套房首付将提至7成,并施行1.3倍的利率。但是多家银行负责人对此并不认可,表示他们并未接到相关的调整通知。

　　单纯从银行业界的反馈而言,其实并不能证明该传闻的真伪。因为如果房贷政策果真会实施调整,需要经由住建部门和银监部门的行政决策,而相关操作细节只有经过行政部门认可后,才会下发到金融机构执行。所以,我们很难因为银行尚未收到调整通知,就认为该传闻子虚乌有。恰恰相反,有鉴于自去年下半年以来,楼市就出现明显回暖迹象,所以市场普遍认为,如果房价上涨过快,楼市调控就将会进一步加码。此次国务院会议明确房产税改革试点范围扩大就是一个明确印证,该政策充分表明,任何企盼房价出现报复性上涨的想法都是不现实的,必然会受到调控政策的严厉打压。

　　楼市回暖是不争的事实,不仅房价开始企稳回升,市场成交量也不断放大。从2012年下半年开始,全国多个城市土地市场高单价、高总价的地块时常出现,房地产回暖的势头显现。而开发商抗调控的经济实力已显著改善,主动降价减少,房价又重归坚挺。今年1月份,一线房企的销售额同比大幅增长,一些房企同比增长幅度甚至超过200%。而20家发布1月销售业绩的标杆房企中,一半以上房企销售额出现环比上涨。二手房市场也十分火爆,不论是成交面积还是价格都有大幅提升。据此,不少业内人士都认为,春节成交火爆表明目前楼市处于回暖通道中。

　　显而易见,房地产市场快速、甚至是报复性的复苏上涨绝非监管部门所乐见。毕竟经历了长达十几年的牛市行情之后,中国的绝对房价水平并不算低,如果以国际通行的房价收入比来测算,中国一线城市的房价水平明显偏高。更为重要的是,一旦房价报复性上涨,极有可能意味着始于2010年底的本轮房地产调控再次失败,调控变成了“空调”会给相关行政部门的信誉度造成更大伤害。有鉴于此,行政部门很难坐视房价大涨而不管不顾,而相关调控政策必须在价格趋势出现不良苗头之初,就应该积极介入干预。

　　问题的关键在于,市场对于未来房地产调控政策出招的具体措施不乏争议。除了有关二套房贷款收紧的传闻,业界人士讨论的潜在政策还包括如下措施:在试点范围扩大的基础上,尽快全面开征房产税;针对房地产买卖差价征收超额增值税,等等。

　　但值得一提的是,市场所预估的新增调控政策多是以短期措施为主。无论是之前的“限购令”,还是行政性的贷款政策收紧,其政策持续性都存在诸多猜测。因为调控政策既要避免房价暴涨,但同时也要避免让房地产市场崩盘,否则对于中国经济增长会造成伤害。而昨日的国务院常务会议明确,我国正处于城镇化快速发展时期,支持自住需求、抑制投机投资性购房,是房地产调控必须坚持的一项基本政策,要保证政策的连续性和稳定性。

　　笔者认为,除了目前诸多调控举措外,针对长期市场优化的政策措施应尽快推出。其中的核心其实不仅是惩罚市场逆势行为,更要强化政府责任。换言之,惩罚只能遏制逆势而动的行为,但是强化政府责任却能够对房价暴涨的基础釜底抽薪。长期调控政策优化包括:提供更多的保障房建设;改革土地供给以改变地方政府的出让垄断;优化中央和地方政府财政分配制度,避免土地财政左右行政决策,等等。对比于短期的惩罚性措施,这些政策措施更能切中楼市问题的要害,真正优化市场供求关系,最终避免一个大起大落的楼市波动循环。

　　我们认为,盲目乐观预期楼市上涨其实并不理性。而对于调控政策当局而言,当下需要思考的则是如何进一步优化政府行为本身,让楼市调控成果形成长效机制。