新安热线摘  近年,香港住宅楼价持续高企,今年以来升势更有转急迹象,情况日益失控。特区政府日前再度出招,提高房产交易税,希望冷却炽热的楼市。不过,有关措施的作用如何仍有待观察。

　　根据香港法例规定,在当地购买住宅单位时,必须向税务局交付物业印花税,否则文件在香港不具法律效力,例如在法律诉讼时,法庭就不会受理。

　　大致而言,香港物业印花税的计算方法是:200万港元以下的单位,只征收100港元印花税;200万港元或以上的物业,则需要按交易金额收取一定的印花税,最高印花税率是3.75%。

　　2008年全球爆发金融海啸后,美国与欧洲先后采取宽松货币政策挽救经济,导致大量热钱游资涌入香港,吹鼓资产泡沫,刺激楼价急升。针对此情况,香港特区政府在2010年11月19日宣布,历史性引入针对住宅短期买卖的“额外印花税”(SSD),若住宅单位在24个月内转手,将会征收5%至15%的额外印花税,以打击楼宇炒卖活动。

　　有关措施出台后,一度打击市场,一二手住宅物业市场的成交量大幅减少,以致港府当时满有信心地认为措施已经奏效。岂料,香港楼市不久后复苏,半年后楼价已升近一成半。踏入2012年,楼价更进一步飙高,从当年年初至十月,中小型单位楼价急涨21%,升势凌厉。

　　于是,港府在2012年10月26日第二次出招,新增针对非香港永久居民的15%“买家印花税”。同时,又延长额外印花税适用期至3年以及调高SSD税率5个百分点,以压抑楼市泡沫。

　　香港市场人士指出,上述两招的力度明显高于市场预期,香港楼价有望下跌。但令人大跌眼镜的是,市场冷却期只维持了三个月,楼价即告回升,积累的购买力又迸发出来。

　　今年2月22日,港府第三度出重招遏制楼市需求,包括提升物业印花税一倍,例如购买300万至400万港元住宅时,印花税率由现时的2.25%加至4.5%。但新措施主要针对购买第二套房的买家,首次置业或只拥一套房而换楼者则可获豁免,即按现税率缴交印花税。

　　财政司长曾俊华解释,去年10月推出买家印花税和加强额外印花税后,香港楼市平稳了一段时间,但近日再度出现亢奋迹象,今年1月楼价上升了2%,二月份升势持续,现时整体楼价较2008年金融海啸后的低位上升了120%。他认为是适当时候再出招减低住宅需求。

　　他说,港府在2010年先是以额外印花税限制炒家,2012年则以买家印花税限制非永久居民,今次再收窄至非首次置业或换楼人士,是一层一层收窄买家的范围,以纾缓供求失衡。

　　中原集团创办人施永青也认为,今次是“压死骆驼的最后一根稻草”,香港楼价会由“小调整”变为“大调整”,时间及幅度均会较长,直到政府改变政策为止,成交量会下跌一半。

　　果不其然,港府针对楼市推出“辣招”后开始见效。政府调高印花税后翌日,二手成交明显减少,有230间分行的地产中介集团利嘉阁总裁廖伟强说,“当日下午三时,公司全线分行都未录得任何二手成交”。据市场人士统计,在政府推出双倍印花税后,市场笼罩在“双倍印花税”辣招阴霾下,二手楼市交投量急跌。

　　面对投资者的入市意欲减弱,香港各地地产发展商惟有见招拆招,以不同的优惠吸纳客源。譬如,长江实业集团新推出的一个住宅楼盘,就针对双倍印花税而送出楼价3.75%的厘印费,合计平均减价逾11%。另一家地产发展商华懋旗下的多个新楼盘,也推出不同优惠,包括订价减百分之八及赠送印花税或者赠送车位,希望吸引买家。

　　曾经历1997年金融风暴、2008年金融海啸的香港资深物业投资者陈清白指出,港府表明不让楼价上升,现在买楼投资风险极大,不但不能够保值,甚至有可能会贬值二三成,买家入市前一定要考虑清楚。

　　不过,香港《太阳报》3月9日报道,该报的网上民调显示,认为香港楼价短期会上升的港人,却微升3.4个百分点至约33.3%,认为楼价下跌比例,却大减10.4个百分点至约36.5%。

　　有分析指出,部分港人不相信楼价会下跌,是因为虽然“买家印花税”和“额外印花税”已一定程度上遏制了境外和本地炒家,但在极低息、高通胀及股市不明朗的环境下,“买砖头”仍然是最佳的资金出路。同时,香港短期内的土地供应依然不足,在货源短缺下,楼价升势难以放缓。

　　事实上,港府虽然接连推出打压楼市措施,但对一些内地买家无阻吓力,当地著名住宅屋宛——康怡花园在政府出招后首录内地客成交的物业,实用面积只有524平方呎,但却以约678.7万元成交,内地买家须付101.8万元BSD,估计连同双倍印花税在内,合共税款逾150万元,相当购入价逾22%。

　　有分析指出,香港提高房产交易税对于楼市的影响,可以按楼价分类作出分析。细价楼及中价楼方面,此类物业的对象以首次置业的港人及换楼客为主,由于他们入市将不受新招影响,心理上感觉买楼相对划算,入市意欲将会增加,有机会助长细价楼及中价楼楼价进一步上扬。

　　中上价物业方面,买家主要为投资者,短期内投资者入市意欲会降低,交投减少情况将立竿见影,然而此类物业业主和买家大多实力雄厚,业主不会轻言减价求售,买家亦要为资金保值寻求出路,适应新招后将会重新活跃于市场,楼价不易下跌。

　　至于豪宅,在一些人眼中,犹如钻石和明珠,可遇不可求,对于豪宅买家来说,拥有一个豪宅,等于拥有一份光荣,如遇上心仪物业,将不计成本务求据为己有,绝不会因为要多付税项而却步,楼价肯定可以站稳。