楼市不是一般的冷。

据万科披露的10月业绩，显示公司10月实现销售面积247.8万平方米，销售金额367.9亿元，同比分别减少28.75%、24.9%，这是万科今年以来销售业绩首次出现下降。

另据券商研报显示，今年10月，18家龙头房企的销售均价环比下降2.4%，预计这种降价趋势今年底至明年初将扩展至5%-10%。

现在楼市到底是什么样子？

春节后会不会大幅度降价？

抄底买房的最佳时机是何时？

1

楼市提前入寒冬

有三方面原因：

一是众多房企前三季度已基本完成全年销售任务，在今年剩余的时间里不着急加大销售回笼资金；

二是，2017年10月30日至11月30日，北京、南京、苏州、杭州、嘉兴、合肥、济南、青岛、郑州、长沙、广州、佛山、海口、三亚、西安等15个热点城市被发改委、住建部联合交叉检查，不明码标价、捂盘惜售、捆绑车费等不合理的楼盘都在检查之列，将使开发商更为审慎推盘。

三是部分房企融资难，资金链压力加大，楼市销售回款压力增加，推盘意愿会提升，但是在调控大环境下，年底销量也难看好。

2

热点城市楼市啥样子？

北京：

数据统计，2017年10月北京商品住宅市场成交1151套，环比9月下降20%；成交均价51961元/平米，环比下降0.2%。

另据北京住建委数据，2017年10月北京商品房共新增6个预售证，其中仅4个住宅类项目，月度新增住宅供应套数1297套，环比9月供应下跌65%。

上海：

据上海中原地产数据显示，2017年10月上海新建商品住宅成交面积33.5万平方米，环比减少36.9%，同比下滑61.4%。这一数值创2012年以来月度交易新低。

30多万方基本是去年1周的成交量。交易产品主要是前期入市项目，结构上以中端改善为主。10月只有最后一周有1个项目入市，入市面积仅7393平方米，也是历史新低。

‍厦门： 

厦门市国土房产局数据显示，今年前三季度，厦门商品住宅销售面积为113.1万平方米，同比下降60%。

全国房地产市场数据中心统计的《2017年10月全国城市房价排行榜》数据显示，10月厦门房价为46798元/㎡，环比下跌0.83%。

‍杭州：

中国指数研究院数据显示，2017年10月，杭州市区（不含临安、富阳，下同）新建商品房成交10996套，创下近8个月新低，环比下降21.74%。

从价格来看，10月杭州市区新建商品房成交均价26416元/平方米，环比上涨4.4%。其中，商品住宅成交均价28147元/平方米，环比上涨5.5%。

‍南京：

南京网上房地产数据显示，2017年10月南京新房成交3787套，环比9月（南京楼市新房成交6585套）下跌4.2%，同比下跌4.3%，同时也创下了近5年来银十成交量新低。

但11月首周南京楼市迎来了一轮开盘潮，共有16家楼盘推出超3000套房源，全部为别墅和住宅房源，其中3家楼盘为纯新盘，认购量和成交量也出现了同步大涨。后市有待观察。

总结来看，热点城市总体成交量是下滑态势，但成交价格尚比较稳定。

3

大热的三四线楼市熄火

三四线城市楼市咸鱼翻身，从去年四季度开始，房价涨幅穿透了人们想像力的天花板，量价齐升，一片狂欢。据克而瑞数据，今年上半年三四线城市楼市销售在全国总成交量中占比高达75%。

究其原因，主要是一二线限购，购买需求外溢，资金也跟着去了三四线，导致量价齐升。但是进入今年10月，三四线城市也熄了火，据中国指数研究院数据，三四线城市成交量同比跌幅近七成。

但三四线城市也有区分，艾普大数据显示，三四线城市楼市最热前十名中，长三角经济圈有4个（昆山、南通、常州、扬州），珠三角经济圈有3个（惠州、中山、珠海）、京津冀经济圈有2个（廊坊、威海），海峡西岸经济区有1个（泉州）。这些城市经济发达，无论是自住还是投资需求都大。

目前，这些热点三四线目前也是降温态势。2017年10月，惠州一手住宅成交9709套，环比9月下降3.41%，同比下降36%；昆山10月共成交1951套，环比9月份1930套成交上涨1.1%，但因限购升级（补交个税和社保无效），投资客被限，降温比较明显。

4

2018年春节后房企会明显降价

近期，同策研究院发了一份报告（要全文可后台留言），判断2017年第四季度是楼市整体成交面积波谷期，2018年第四季度为成交均价周期的谷底，到2019年楼市将上行，过程中将会加快长效机制建立，避免市场再度过热。

同策研究院总监张宏伟预测，因为大会后楼市调控继续趋紧方向确定，最快接下来这两个月，最晚2018年春节后，资金链撑不住的个案楼盘会主动降价跑量，楼市普遍性的小幅降价将开启。

5

抄底买房的最佳时机是何时？

同策研究院给出的时间节点是2018年第四季度。

同策研究院分析，2018年上半年是全国两会召开的时间点，调控政策不会放松，根据5-7个月的政策时效性，预计到2018年年底前调控不会松动。同时在楼市下行期，为了防止抛售资产引发系统性金融风险，也不会放松监管。

而到2018年第四季度，重大经济政策改革一般会全面实施，介时市场已经全面渡过下行周期，针对房地产市场四大矛盾（见下图），相关刺激政策将会密集出台，因此2019年楼市会上升。

综合所述，地产锐观察认为，一二线热点城市急于买房的刚需购房者，可以选择在房企加大促销降价力度或二手房主急于降价抛房的情况下，年后选择入市，要不就再等等到2018年下半年出手。

三四线热点城市同理。而处于非经济圈辐射范围的弱三四线城市，非本地刚需不建议入手。这些弱三四线城市量价齐升只是昙花一现，短期行为，经济发展程度和人口增量都没有支撑。

最后，地产锐观察还想说的一段话是：看看今年冲刺5000亿不是梦的那两家，不仅摆脱了三四线的去库存泥沼，还靠三四线赢得了火热的业绩。只是，对于那些在弱三线城市的接盘者来说，接下来的日子或许难捱了。