关键词：土地财政；房产税（房地产税）；房价；房租上涨

近期，一位14年地产工作经验的大佬分享了关于宏观的房地产未来的运营模式，再结合笔者对市场的看法，整理如下。

一、土地财政和基建的关系

先说土地财政，不知各位是否有关注过这一名词，在任志强的微博或者各种座谈会中都会提到，说得简单些就是每次土地出让卖的钱，那些钱就是土地的财政收入。

那么，现在我国主要的地方财政收入是？没错，就是依靠土地出让40、50、70年获益的资金。

那么这些钱都去哪了？

有些人就这么说了，都被贪了。你还活在几年前吧。

这些钱都用在我们身上了，哪里？基建！

何为基建？高铁、地铁、新飞机场、一直被国企央企承办的那些基础类建筑设施，都是我们国家在掏钱。

看着高铁速度越来越快，是不是很开心，国力强盛了。而这些表象后面就是土地收入的全部投入，但仅仅土地的一部分钱够么？很不够。那么欠下的这部分钱从哪来？就从未来收取。

一个插曲：是否还记得2008年的经济危机，当时从整理情势看，好像中国逃过了那次大风险，为何？因为学了罗斯福，也是第二次凯恩斯主义的成功应用，投入了四万亿计划，也就是政府干预市场，投入大量基建来盘活市场。

那么和本次说的土地财政关系就是，因为国库掏钱盘活市场，欠下的钱和现在一直在搞大基建的钱就一直在增长，而现在按照土地价格，到房价再到透支国民能力，已经即将达到一种小上限，所以国家开始想新的收入引擎来改变这种状况，而不是单单靠土地财政。

并且，仅仅靠土地财政也已经不够了。

二、土地价涨推动房价上涨

既然说到了土地财政，那么就不会离开他的衍生品商品房，当土地价格上去了，房价能不涨么？这是毋庸置疑的。那么，为什么土地价格一直涨？

这就可以用美国来做类比，当前，美国的美金和哪个挂钩的？是黄金，并且也建立了布雷顿森林体系，而当布雷顿森林体系解题后，美元则把关系转嫁到了石油，于是乎，我们会看到，美国为了石油会不惜一切，甚至是发动战争，这背后是什么原因？就是信用背书。美政府的信用背书就是石油，一旦石油和美元出问题，国体动荡，这是哪个国家都不愿看到的。

而反观我国，地方政府的信用背书靠着什么来支撑？就是土地。

所以，土地的价格不是会下跌的。直接影响就是房价不会下跌。当房价跌了，土地价格也就会下跌（开发商不做赔本买卖）。那么土地价格下跌，信用背书崩了就会影响到整体，类比美国。所以为了这个一定会努力保持土地增值，也最起码要保值。

那么，房价总是上涨，过分透支国民的能力，也会遭民愤，最后的处理方式是？收税。

三 自持+租购并举=房产税

因为信用背书不能崩，崩了就影响政府，影响基建，基建停下了，工人就没有工资，银行的系统也会崩溃，那么金融危机就会发生。高层知道这一系列问题，所以，按照现在情况，只能开始寻找新引擎，就是房产税。

怎么讲，现在房产税都是征收企业的，如果开发商把房子全卖了，国家也无法去征收个人的吧。但如果房子卖不了呢？

所以，根据现在市场上出现的几个现象，就可以推导出这一结果了。

一个是2016年万科首次拿下的那个海淀100%自持地块，房子只能租，之前万科想着把房子卖给小米啥的，做到资金回笼，但被政府叫停了，那么这块地也只能万科收着再进行长线收益。

二是万科与链家的万链出现

三是租购同权（租购并举）在年中的提出

如果这三个方面结合起来看，会得出什么？没错，大佬说了一个关键词：房产税，开始征收房产税。

因为你卖不了，只能租，租金收益我国家就要进行征收税，这就理所应当，而国家开始征收后，房租会怎么样？会上涨。开发商不干傻事，那么就会转嫁到个人，就是借个开发商向国民征收。

开发商会直接向租户征收么？不会的，它也会转嫁，通过附属产品，比如生活用品，房屋装修，小区配套等等。他一定会想尽办法，让你把消费留在项目。

有人问，为什么国家不直接向个人征收？

会向个人征收的，是房地产税，并且这也是较为长远的事情，在2020年会有进一步的说法，也有可能就直接出台。并且也是征收有房族，没房的租房的不会涉及到，所以互相独立。

房产税是主要征收企业，租房市场就是很好的税口。

四、房价上涨与租金上涨还有贷款难度的增加

通过以上的内容就可以看出，比如在一线城市，房价还会涨的，因为土地价格在上涨，房租会涨的，因为房产税的转嫁。

那么还有其他原因么？有。

9月份美联储要“缩表”，10月份开始。这一事件给出的结果是，开始缩表，直接会导致我国资产紧缩，相当于被美国强行收了一波钱，而面对如此庞大的资产，我国资产负债也就会增大，带来的是什么？也就是9月份我国紧急调控资金流向，减少进入地产市场，同步进行的就是我国一起收表。

这样也会直接影响，我国银行额度开始降低，未来贷款越来越难，房贷利率会越来越高。买房将会越来越难，特别是一线城市这边，北京为例，高首付和高房价的基础上，想要置业将会越来越难。

再有，2014、2015年北京市场供应1600-1900万平可供居住面积，而在2016、2017年仅有30和160多万平，这样的量级降低的供应，影响就是供需矛盾的急速增大。新房、二手房都会因为量少而房价被推高。

另外，还有一方面的原因也会制约房价上涨，那就是租金收益开始增大。按照现在的北京市场来看，一套800万的房子整租出去的价格多少？差不多8000左右吧。年收益千分之一。这样的市场开发商会干么？不会的。那如果年收益是3-4%呢？干不干，肯定干啊。为什么收益这么高？因为收税，房子卖不出去，开发商要赚钱。房价怎么涨的，房租就怎么涨。

试问，高房价、高租金、高利率、低流通率的市场在哪可以看到呢？这几年的北京！等一线城市。

这里绝没有耸人听闻，未来租赁市场情况会成为这些一线城市的主流声音是毋庸置疑的。而如何开展租赁市场，开发商再赚钱。关于房子的一些附加产品则会有大步伐的发展，前100的地产行业已经在开始筹划了，万科先行一步是万链，龙湖等一些开发商也已经开始布局装修等方面。

只需等待明年北京海淀万科的这块自持地如何处理，这也许就是一个示范，只是不知是成功还是相对成功。