租赁市场培育的误区
2018-01-03 10:01:33 来源：网络
自从提出发展租赁市场至今，大家依旧有几点误区，在这里我给大家来捋一捋。
售租73开，表增实减
在这里我们可以先来个假设：一个城市一年可卖1万套房子，现在规定7千可以卖，其余3千用来租。
仔细考量其实不难发现，“售租73开”表面上增加了可租房源，但其实根本没变。如果1万套都还在卖，非自住的房子就算买来了，能放租的还是会放租，如果还不够租，那这里的问题就在于房子不够了。如果根据“售租73开”的硬性规定，那未来至少有3成人必须租房住；如果租客的比例超了那他们还是会租别人买来的房子，但如果租客不足的话，这时房子却不能卖，这样子就连调节的弹性都没有了。
再有，“房源售租73开”这种做法会导致可卖的房源少了，更加供不应求。有人说，租购同权就无需买房了，那我要问这些人了：租购真能100%同权吗？优质学位有房产证都未必能轮上，更何况是租的？肯定只能起到一定的调节作用。还有，就算真的100%同权了，但租房能保值增值吗？租房就能落户北京上海吗？手里有百八十万的又可以投资什么呢？所以说，未来大城市房价肯定会更高。
关于租金回报率
目前大城市的租金回报率极低，一线城市平均1.5%~2%。其中的缘由有二：一是房价高让回报率显得低，二是市场运作方式使得租金真的低。目前放租房源多是小业主的——没有运营团队，成本低；常逃税、税率低；不懂经营，附加值低……如果租赁房源都是由企业提供，成本就会被拉高，而且他们还有盈利需求，这样租金还能低吗？
丈母娘刚需有它的道理
有些人不理解“丈母娘刚需”，觉得这种想法俗气。但事实上，“丈母娘刚需”是真实客观的。存款有多少是不能确定，但有房基本就能粗略估算，丈母娘这种规避风险的偏好完全能理解，不然谁相信能进行千万投资操作的人还要租房？有是有，那是租超豪华公寓的那批人。数千年农耕文化积累下来的习俗决定了我们对“置产业”的信仰，所以别套用德国人如何租住同样快乐，那是德国。
集体产权发展租赁是个好想法
在集体产权上发展租赁的确是个好想法，至少这解决了部分土地供应不足的问题，既实现了增量，又不至于对国有土地冲击太大。但长租贷款可能会把这个玩坏，结果一定是大量“以租代售”的项目出现。这点我之前专门说过，这里就不再赘述了。
总之，在未来，房地产可能会是个三元市场：销售市场，租赁市场，以及卖使用权市场。
售租73开，表增实减
在这里我们可以先来个假设：一个城市一年可卖1万套房子，现在规定7千可以卖，其余3千用来租。
仔细考量其实不难发现，“售租73开”表面上增加了可租房源，但其实根本没变。如果1万套都还在卖，非自住的房子就算买来了，能放租的还是会放租，如果还不够租，那这里的问题就在于房子不够了。如果根据“售租73开”的硬性规定，那未来至少有3成人必须租房住；如果租客的比例超了那他们还是会租别人买来的房子，但如果租客不足的话，这时房子却不能卖，这样子就连调节的弹性都没有了。
再有，“房源售租73开”这种做法会导致可卖的房源少了，更加供不应求。有人说，租购同权就无需买房了，那我要问这些人了：租购真能100%同权吗？优质学位有房产证都未必能轮上，更何况是租的？肯定只能起到一定的调节作用。还有，就算真的100%同权了，但租房能保值增值吗？租房就能落户北京上海吗？手里有百八十万的又可以投资什么呢？所以说，未来大城市房价肯定会更高。
关于租金回报率
目前大城市的租金回报率极低，一线城市平均1.5%~2%。其中的缘由有二：一是房价高让回报率显得低，二是市场运作方式使得租金真的低。目前放租房源多是小业主的——没有运营团队，成本低；常逃税、税率低；不懂经营，附加值低……如果租赁房源都是由企业提供，成本就会被拉高，而且他们还有盈利需求，这样租金还能低吗？
丈母娘刚需有它的道理
有些人不理解“丈母娘刚需”，觉得这种想法俗气。但事实上，“丈母娘刚需”是真实客观的。存款有多少是不能确定，但有房基本就能粗略估算，丈母娘这种规避风险的偏好完全能理解，不然谁相信能进行千万投资操作的人还要租房？有是有，那是租超豪华公寓的那批人。数千年农耕文化积累下来的习俗决定了我们对“置产业”的信仰，所以别套用德国人如何租住同样快乐，那是德国。
集体产权发展租赁是个好想法
在集体产权上发展租赁的确是个好想法，至少这解决了部分土地供应不足的问题，既实现了增量，又不至于对国有土地冲击太大。但长租贷款可能会把这个玩坏，结果一定是大量“以租代售”的项目出现。这点我之前专门说过，这里就不再赘述了。
总之，在未来，房地产可能会是个三元市场：销售市场，租赁市场，以及卖使用权市场。
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