微博上看到这样一个话题，挺有意思。

如果人们对住房的需求少了，房价会产生什么样的变化？现在都是独生子女，以后对房子需求少了，房价会不会越来越低？

这个问题的参与度还是蛮高的，有不少房产大V在后面回答了。笔者想就这个问题来谈谈我的观点。

一、人们对住房的需求真的会少吗？

我们的住房到底有多少？

国家统计局在2017年7月份公布了几组数据。2016年全国人均住房建筑面积为40.8平米。其中城镇人均36.6平米，农村人均45.8平米。2、根据2016年底中央党校国际战略研究院的调查，城镇住宅已经达到356亿平方米，相当于3.56亿套房，而城镇户籍居民不超过1.8亿户，平均每户接近2套房。

按照以上标准，我们的人均住房面积已接近高收入国家的水平。这些数据是不是看上去很有成就感？且慢。我们再来看更多的数据。

根据链家研究院的最新报告，北京存量房套数约为750万间，套均2间房，对应常住人口2170万。按照一人一间的标准，刚性住房缺口达到了600万间。

还是链家的报告，北京存量房中楼龄在10年以上的房子占比76.7%，20年以上的房子占比38.6%，房子老体验差。就这些房子支撑了北京每年8成以上的成交量。

由此可见，即使以最低的租房来满足居住需求，北京的房子目前还远远不够分。

再来看看深圳。

去年4月份，深圳一位官员在某论坛上表示，深圳目前有1041万套住房，按照户均2.59人计算，深圳住房可容纳2800万人，而深圳实际人口大概是2000万人，房子好像是够住的。

但是，深圳的1041万套房子都包括哪些呢？深圳市住房保障发展规划（2016-2020）中有这样一组数据：

根据2013年住房调查，当年深圳住房总量为5.2亿平米，共1035万套住房。

其中政策性保障住房34万套，单位及个人自建房55万套，原村民自建合建房月650万套，工业区配套宿舍168万套，能够畅通交易的商品房只有128万套，不足五分之一。

深圳和北京有同样的问题，住房总量看上去不少，但如果细分结构，你会发现大量居住性能差的房子占了很大的比重。

而深圳的住房相比北京，更突出的问题是可供自由交易的商品房比重太低，深圳是一个移民城市，80%是外来人口，他们来了只能买商品房，这些房子长期都是稀缺的。

在城里打工的这些人，他们老家大多有大房子，但这些房子却常年空置。城镇化的深入，住房需求会随着人口的迁移而不断变化，大量农村和三四线城市的房子会逐渐被放弃，，你还是会觉得优质住房不够住，这样的住房需求不会减少。

在网络上，有一个错误，但却被广泛认同的观点：随着人口老龄化的加速，房子继承也会加速，一个4-2-1的家庭组合，爷爷辈2套房，自己1套房，孩子即使不买房，未来也会有3套房在手，房子会过剩。

这个模型的算法是没问题的，但这个问题房子是有寿命的，爷爷辈的房子到你们手中，你觉得还能住吗？还会住吗？从消费升级的角度来说，很多人继承了父母的房子之后，会选择出售置换更优质的房子来改善居住条件。

房地产在不断更新换代后会逐渐走向成熟，住房总套数会维持一个动态平衡，然后不断拆旧换新，满足人们日益增长的美好生活需要。

二、房子结构性问题才是最迫切的大问题！

影响房价的因素太多了，从长远来看，供需关系的确是主导房价走势最核心的因素。但最迫切的还不在这里，供需是一个大的逻辑，我们目前更多的是结构性问题，房子过于集中在少数人手里。

正是这些问题，也给调控带来了巨大压力，调控力度过度和不足均会导致房价脱缰。

西南财经大学的一份抽样调查结果显示，在城镇户籍居民中，有66%的居民只有1套房，却有21%的居民有多套房，而且这部分居民人均达到了5.5套之多。

以深圳为例，据深圳自媒体大V朱罗纪的统计，深圳原居民人均住房面积达400平米，而商品房人均面积不到10平米，比HK还低。而深圳手握百套以上的房主大有人在。真可谓到了“富者田连阡陌穷着无立锥之地”的地步。

2016年12月份，潘石屹在某讲座上表示，北京有人买一百套房，自己只住一套。还有很多人一套都没有，否则哪里来12万户家庭抢427套共有产权房呢？

近一点的，南京去年11月份万人抢房大战，也是类似的问题，他们中的很多人根本不缺房子住，却仍然拼命去囤房。

我们当前最迫切的问题就是要理顺分配，要让房子真正用来住，而不是用来炒。距离这个目标，我们要做的还有很多，谈“人们对住房的需求少了”都还太早，指望房价真正下跌更是奢望。