年初以来，全国各地都在“变相”给楼市限购松绑，方式很多，但本质只有一个——这些地方的财政可能撑不住了。

这些城市开了口子后，估计还会有城市来仿效，本轮的调控可能又会和前几轮一样，慢慢走向终结。

从历史来看，1998年住房商品化改革以来的20多年里，加码与放松一直就是如影随形，轮番上演。

很多人认为，本轮放松和上一轮放松没什么区别，房价还是会重复以前的轨迹，继续上涨。

不过，今天的文章主要告诉大家，本轮放松是“有差别”的放松，并不是一放松所有城市的房价都要涨，一定要区别对待。

01

十年限购路线图

限购第一次出现，是在2010年。

经过四万亿的大水漫灌，楼市从2008年的低谷中走出，多地房价涨幅超过50%，楼市调控卷土重来，限购第一次出现在北京版的“国十条实施细则”里。

2011年，元旦刚过，限购就从一线城市向二线城市蔓延，南京、武汉、郑州等地集体祭出限购政策，从此限购成为楼市调控标配。

2012年和2013年，多地加码限购，调控形势进一步加紧。

2014年，房价回调，楼市遇冷，经济增长乏力。

当年6月，以呼和浩特为起点，大中城市纷纷放松限购，到2016年年初，除北上广深和三亚之外，所有城市都放松了限购。

2016年，一二线城市房价暴涨，限购重启，短短一年时间，超过50个城市加码限购，并且叠加限价、限售等政策，“史上最严楼市调控”可谓名副其实。

2018年前后，在货币形势逆转、信贷收缩、房贷利率上浮等大环境影响之下，部分城市房价开始回调，某些二三线城市库存开始上升，于是在“分类调控”的名义下，多地或明或暗放松限购。

于是就有了兰州定向松绑以及其余多个城市以“人才计划”的名义鼓励大家购房。

02

楼市调控就是个跷跷板游戏

不到十年时间，限购政策松松紧紧了三四次。

限购如此，其实近20年的楼市调控都是如此，以下是方正证券之前制作的楼市政策变化。

从1998年住房商品化改革开始，到2003年将房地产树立为支柱产业，再到2005年出台一系列限制性政策，再到2008年末全球金融危机之际的大放水，莫不如此。

梳理这一过程，不难发现，所谓调控，一直都在这两大目标之间游移：一是防止过热，二是防止过冷。

一言以蔽之，楼市调控就是个跷跷板游戏。

历来调控很少有撑过五年以上的，早在2016年，方正证券就做出过预测，没想到才两年时间，限购政策就开始松动了。

这其实也很好理解，一方面，调控本来就不是长效机制，有时候它是为了应对房价过热，有时候它又是应对市场过冷。

而房价上涨周期一般也就两三年时间，这就决定调控政策难以从一而终。换句话说，头痛医头脚痛医脚，最终病症如故。

另一方面，房价背后有如此之多的利益裹挟，这就决定任何调控都不只是为了房价的合理与稳定，而是为了维系既有的利益格局。

最近看到一条评论很有意思，让拥有房子最多的群体制定房价调控的政策，还要把房价打压下去。这不是搬起石头砸自己的脚吗？

所以，每当市场有所转冷时，调控政策总会适时放松，从不例外。

03

这一次，意味着什么？

以前调控如此，2018年这一轮限购松绑，背后意味着什么？

其一，经济进入新常态，地方政府对房地产的依赖有过之而无不及。尤其是东北西北的一些城市，经济增长毫无亮点，人口持续流出，除了依靠传统产业之外，恐怕只有房地产这一大经济增长点。

既然房地产维系着经济增长和土地财政的双重需要，那么当增长出现问题时，放松调控，回归房地产刺激之路就不令人诧异。

其二，虽然2015年-2017年的这一轮暴涨，几乎覆盖从一二线到三四线的所有城市，但每个城市基本面不同，有些城市的上涨有人口和经济增长层面的支撑，有些城市的上涨则纯属投机游戏，还有些城市的上涨是货币化棚改制造的人为需求。

当狂热期过去，自然就能明白，哪些城市的上涨是虚华其里的。

其三，过去的教训仍然没有被吸取。几年前我国房地产的高库存，依靠这一轮的涨价总算去的七七八八；然而，旧的库存刚去，新的库存又来。

雪上加霜的是，这一轮上涨，几乎透支了未来数年的购买力，新的库存靠什么来去？取消限购又如何？

潮退了，才知道谁在裸泳，这句话永不过时。

其四，从最近多家中央媒体的表态来看，中央已经默许了个别地方楼市放松的政策，在房产税还没有全面开征的今天，地方政府还是需要房地产的。

04

2018，还有机会吗？

目前一二线城市大多数在横盘或下跌，三四线大多数在上涨，这是毋庸置疑的现实。但是，这并不能说明，今年三四线就比一二线更值得投资。

反而一二线越是跌的厉害，风险就越小，留给我们抄底的机遇就越大。追涨杀跌是大忌，低买高卖才是楼市最佳策略。

比如目前的天津房价，已跌至17年年初水平，北京更是回到了16年的水平，对于之前没有来及买房的人来说，2018年绝对是最佳的上车时机。

而且，最新的国家统计局数据显示，已经有11个一二线城市的新房房价回到了1年前的水平，在经历了一年左右的下跌之后，2018年阶段性底部即将到来。

反观三四线，今年涨的越厉害，房子卖的越多，库存去的越多，将来也就越难转手，被套牢的概率大增。

为什么这么说？

原因很简单，本轮一二线房价上涨，主要是2015年货币政策多次宽松导致的结果，是由货币金融引发的经济行为。而三四线房价上涨，则更多的是由去库存和棚改引发的，是政策导向的结果。

未来，货币金融政策仍会常有，一二线依然会有很多机会，但是去库存和棚改的政策，就很难再出现了。

所以，如果你打算在2018年买房，不论是投资还是自住，都要牢记这3个点。

货币，土地，人口。

同时具备3个点的城市，才能保证在长周期中，涨的最快，价格最牢固。

尤其是人口，是重中之重。当下，货币利好已基本消失，并且确定要消失到2020年。

那么未来这几年，能看的只能2点，即土地和人口，决定了价格的变化。

如果你所在的城市，地比人多，但是它最近在抢人，那么未来房价相对有保障。

比如最近开始抢人的郑州，武汉，长沙，成都，如果真的能通过各种政策，把人吸引过来，那么未来房价绝对不止现在这个数。

如果你的城市，地比人多，但是依然没有抢人的觉悟，或者没有抢人的能力，那么除了刚需自住以外，不要在房子上多花一分钱。

最后，推荐几个2018年比较看好的城市。

北京，深圳，上海，这一类跌出坑可以买。

武汉，天津，苏州，郑州，合肥，成都，杭州，南京，广州，主要观察是不是真的在抢人，如果判断是真的，跌出坑就可以出手了。

青岛，重庆，西安，长沙，昆明，乌鲁木齐，这几个城市和全国其他城市相比，上一轮没有涨，有补涨的可能。