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中国呼之欲出的房产税,“急不得”
2018-01-17 14:28:49  来源:网络

房产税属于国际上具有通行性的税种,世界上多数实行市场经济的国家都开征了房产税,它被视为一种“必须品”。

 

中国房地产自2000年后第一轮热潮开始,房产税就进入了公共讨论的视野。但这么多年来,围绕房产税的焦点问题仍然是:为什么征收?如何征收?对哪些房子征收等等,在上海、重庆的试点结果也没有下文。

 

 

我们一起回顾下作为西方国家中房地产税制最完善的国家——美国,在建国初期就开始征收房产税。

 

美国房地产税是由于土地使用权出让,转让,房屋买卖,交换或赠与发生房地产权属转移时向产权人征收的一种税。Real Estate Tax or Property Tax(美国房地产税)是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种,美国的房地产税是由各地方政府征收,而不是美国联邦来征收,因此各州税率不一。

 

美国房产税的对象为房屋,以房屋估价为依据。一般来说,郡税、城市税和学区税三者之间的比例为1∶1∶5。房产税的税率由地方政府根据各级预算每年的需要确定,而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化,因此房产税税率每年都相应变化。

 

美国房产税有七成被用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境。因其“取之于民、用之于民”,赢得美国纳税人的普遍信任。美国房主缴纳的房产税的使用是透明的,政府寄来的纳税单据会详细列明这些钱去了哪里。

 

例如,某个州政府的一年开支为2亿美元,这个地方的房产估价总额为100亿美元,那么该地当年的房产税税率便是2%。过了一年,这个地方的经济发展了,房价有所提高,房产估价的总额上涨为200亿美元,但地方政府的开支若维持2亿美元不变的话,当年房产税的税率为1%。也就是说,房价上涨了,房产税可能降低。

 

虽然m美国在2008年曾爆发过次贷危机,房地产市场跌幅较大。但美国征收房地产税是为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持,并不以此为主要手段来调控房地产市场。通过其他与房地产有关的主要税种分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项下,此外还有一些服务性收费项目,这些税费综合起来致介于1%至3%之间,在对抑制房市过度投机起则到一定作用。

 

对于我国而言,推行房产税确实具有特殊性,无论是在立法上建立法律基础,还是不动产登记联网等技术支撑上,或是房产税具体征收方式等方面,房产税出台依然困难重重。

 

中国的房地产税不能够照搬美国普遍征收的模式。毕竟,美国房地产税征收模式是建1平方米征1平方米,简便、征管成本也低,但在中国现有的情况下,社会却接受不了这样的方式。

 

房产税征收的法律基础

 

目前中国与发达国家的土地所有权存在差异,导致中国征收房产税立法的基础较弱。同时,以上海、重庆为试点征收的房产税用途较含糊,无可查明细,在这一点上也需要明确。

 

 

目前,房产税普遍观点的是,征收房产税为70年住宅产权到期后的第二次土地出让金缴纳,与中国针对土地所有权为国家所有的宪法规定不矛盾。以下是中国征收房产税的五个要点总结。

 

不动产登记技术支撑

 

不动产登记工作同房产税立法一样,从2014年便陆续展开了,这项工作将盘点清楚中国的资产存量,为开征房产税提供基础依据。然而,全国不动产登记存量数据整合、汇交与建库的总体目标是:建成标准统一、内容全面、覆盖全国、相互关联、布局合理、实时更新、互联互通的全国不动产登记数据库。这就意味着这一工作将遇到业务应用分散、数据共享困难、公共服务力度不足等现实问题。

 

按评估值征收的方式

 

从目前试行的房产税来看,上海主要对增量房进行征税,且房产税征收税率较低,而重庆模式主要对高端住房征税,并覆盖存量住房,且税率要略高于上海模式。

 

与国际对比,上海、重庆模式的房产税征收税率要小于其他国家标准,同时建立税基带有主观性和实验性,需要通过不动产登记后重新调整税基标准进行完善。

 

 

而未来按照评估值征收的方式,合理吗?一般房屋的评估值应是房屋市场价值,但由于近些年房价上涨较快,因此最终评估值应该会有折扣。至于折扣是多少,这也是房产税出台之前需要考量的问题。

 

结语

 

房产税开征的步伐正越走越快,政策规定了力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。

 

引入房产税是一个逐步的过程,从征收范围来看,全国并不会一致性全部推出,各个城市根据自身情况自主选何时引入房产税,比如房价涨价过快或者房价过高的地区可能会先引入房产税,还在去库存阶段的三四线城市可以择机考虑延迟征收房产税。此外,征收力度也会逐步推进,可能存在一定的过渡期,或者在房产税的设计里按照人均面积或者按照首套免征。

 

税收核心是国家存在的基础,没有税收就没有国家。税收是国家财政的最主要来源。因此,国防、安全、社保等制度都是通过税收维系的,税收是保障人民安全的基石。

 

房产税除了让房屋持有人付出更多成本,一定程度上有利于稳定房价外并无特别多有点。希望通过征收房产税而稳定房价,是不切实际的所以房产税的出台“急不得”,其中有很多系统性、协调性的问题需要解决。

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