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合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资?
2018-04-25 11:34:54  来源:网络
合肥滨湖区目前是房产投资最受关注的区域,由于房龄相对年轻,资源投入比较大,深受购房者喜爱。不断有小密圈成员问我如何投资滨湖的房子,比如选择什么样的户型,选择什么样的楼层,哪些小区适合改善,投资多大面积收益更高等等。

基于这些问题,本篇我将对滨湖区已成交的二手房数据做一个系统分析,看看到底哪些小区二手房适合改善,哪些小区投资性价比相对较高,哪种类型的房产最适合投资。

数据采自合肥链家网,这是链家对外公布的实际成交数据,极具参考价值。时间跨度为2016年9月-2108年2月,样本总数为586个,鉴于样本数量有限,本篇部分结论可能还不够严谨,仅供参考。

1、总价

合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资?

滨湖总价成交的主体在130w-190w这个范围,成交量占总成交的2/3。从投资角度来看,总价在150w-180w之间的房产受众面最大,流动性最好,是投资的最佳总价区间。

其中总价超过200w的成交量共有91个,占比15.5%。超过200w,会超出绝大部分接盘者的承受能力,投资收益相比150w-180w之间的标的要差一些。但是,一般滨湖的改善性住房,基本都会超过200w。

合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资?

我对成交总价超过200w的小区做了一个统计,发现4个小区成交量相对大一些,分别是保利拉菲公馆,蓝鼎滨湖假日枫丹园,滨湖世纪城徽杰苑,高速滨湖时代广场。整体上来看,滨湖适合改善的小区真的非常有限。

保利拉菲公馆总价超过200w的成交量最大,平均成交面积为125平米,以136平米和110多平米的户型为主,我看了一下,户型还不错,品牌小区,房龄年轻,在二手改善小区里面应该是首选了。

蓝鼎滨湖假日枫丹园成交仅次于保利拉菲公馆,但成交单价要比它高得多,是46中学区的原因。我们还看到它的成交周期最短,成交总价最高,溢价空间也最小,既满足学区需求,又满足居住要求,应该属于比较优质的改善性标的了。

滨湖世纪城徽杰苑成交的户型偏大,单价是最低的,主要是房龄有些老,物业也差一些。我们看到成交周期和议价空间都是最大的,在我看来比较劣质了。高速滨湖时代广场也有一定的房龄了,定位和表现跟保利拉菲公馆很接近。

2、面积

合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资?

滨湖面积成交主要在80-100平米这个区间,共成交343套,占总成交量的近60%,85-95平米区间占比超过40%。80-100平米这个范围的户型,无疑最受购房者欢迎,是最佳投资标的。

合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资?

两房户型共成交194套,占总成交的1/3。主要集中在80-95平米这个区间,成交量为132套,占比超过2/3,其中85-90平米这个区间成交量最大,占比接近总成交的1/3。

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三房及以上户型共成交350套,占总成交的近60%。主要集中在85-100平米这个区间,成交量为192套,占比超过55%,其中90-95平米这个区间成交量最大,占比接近30%。

100平米以上的两房户型几乎是绝迹的,不要投资这样的房产。目前看来,三房及以上户型已经成为滨湖二手房成交的主体,两房户型市场在不断萎缩,投资尽量选择85-100平米左右的小三房;140平米以上的成交也非常少,投资尽量避免。

3、学区房

合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资?

这里的学区房仅指46中本部学区,具体学区划分可参考我的这篇文章《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》(公号“小易论楼市”)。46中学区房成交量占所有成交的1/4,均价是高于滨湖平均值的,比非学区房高出11.8%,但是我们看到户均总价都差不多,都在167w左右,说明市场对总价还是比较敏感的。

46中学区房平均房龄要比非学区房长3年左右,但成交周期要短一些。46中学区房中的1室和2室占比,也比非学区房的要高,学区房更倾向于小户型。

合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资?

从学区房各面积区间成交量分布图上来看,85-90平米这个区间成交量最大,其次是60-70平米,两个区间占了一半以上。

合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资?

从学区房各总价区间成交量分布图上来看,150w-190w这个区间成交量最大,其次是110w-130w,两个区间占比达到2/3以上。

4、楼层

合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资?

根据链家的数据,把滨湖二手房楼层分为:低楼层(1-10层),中楼层(11-20层)和高楼层(20层以上)。在成交上我们可以看出,高楼层成交均价最高,其次是中楼层,最后是低楼层。

低楼层成交均价比平均值低了310元/平米,偏离度-1.75%,户均总价最低,但是议价空间也是最低的,成交周期也最短。滨湖成交数据跟全市总的成交数据略有不同(公号“小易论楼市”《合肥二手房哪些楼层最受欢迎,房价每年贬值多少?》)。

合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资?

我们以滨湖在售小区时光印象和公园里为例。时光印象的A21栋分两种户型,分别是105.99平米和98.97平米,其中105.99平米为南北通透的边户,98.97平米为南北半通透的中间户。从价格上来看,东户型要高于西户型,边户型要高于中间户,但是相差都不大,最高不超过2.5%。

公园里的34#有三种户型,分别是118.67平米,105.04平米和141.7平米。其中118.67平米和141.7平米为南北通透的边户,105.04平米为南北半通透的中间户。从价格上来看,东户型要高于西户型,但是相差不大;边户型要高于中间户,价差达到7.5%。

合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资?

我们看时光印象A21栋的2号户型,A21栋共有27层,1楼是架空的。2号户型定价明显高于平均值的楼层在15-27层,其中20-27层的高楼层定价最高,定价最低的楼层主要集中在10层以下。

合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资?

我们看到低楼层的平均偏离度为-3.71%,而滨湖低楼层二手房成交价格平均偏离度为-1.75%,也就是说低楼层定价比市场价低了接近2个百分点,而中楼层定价比市场价高出1个百分点,高楼层高出1.33个百分点。低楼层明显性价比更高。

合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资?

我们再来看公园里34#的2号户型,A21栋共有32层,1楼也是架空的。34#的2号户型定价最高的楼层在15-27层之间,最高段在19-22层,定价最低的楼层也主要集中在10层以下和30层以上,定价基本跟时光印象不谋而合。

合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资?

我们看到低楼层的平均偏离度为-2.94%,滨湖低楼层二手房成交价格平均偏离度为-1.75%,也就是说低楼层定价比市场价低了近1.2个百分点,高楼层低了近1个百分点,而中楼层定价比市场价高出1.9个百分点,低楼层和高楼层性价比更高。

其实不论是时光印象还是公园里,我们都能多少看出点规律。时光印象高楼层和公园里中楼层之所以性价比最差,是由于其定价明显高过其他楼层,而定价最低的低楼层,都成了性价比最高的楼层(公号“小易论楼市”《在合肥没有不能买的房子,只有不能买的价格》)。

合肥滨湖房产投资者建议

滨湖房地产市场跟全市其他区域不大一样,新房和次新房的比例比较高,基本都是30层左右的高层,样本比较单纯。从投资角度来看,总价在150w-180w这个范围的标的流动性最好,最值得投资。超过200w总价的房子,流动性要差好多(公号“小易论楼市”《在合肥200万你可以买到哪些房子?》)。

滨湖缺乏比较好的改善性住宅,绝大部分成交都集中在80-100平米这个面积区间,刚需和刚改特点非常明显。尽量不要买100平米以上的两房户型,投资最好选择90-95平米左右的小三房,140平米以上的大户型流动性差,投资尽量避免(公号“小易论楼市”《合肥滨湖区有哪些限价房,哪些新房性价比高?》)。

学区房比较保值,如果作为投资用,最好不要买太大的户型。如果投资和自住兼顾,可以考虑蓝鼎滨湖假日枫丹苑。如果考虑回迁小区,则尽量购买比较小的户型(公号“小易论楼市”《2017年合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》)。

从投资上来看,中低楼层的性价比显然要高于中高楼层,尽量选择4-14楼或者30层以上,但不要选择顶底楼。尽管新房底楼和顶楼定价一般比均价低5-10%左右,但在二手房市场,这个价格可能会低10%以上,议价空间大,成交周期长,流动性非常差,这也是为什么顶底楼不招人待见的原因。

总的来说,滨湖最佳投资标的类型是:总价在150w-180w左右,面积85-100平米左右,单价1.6w-1.7w左右,楼层在4-14层的小三房或者小四房。

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