新安热线摘  近日，一份来自中国社科院的报告引起人们的关注，报告中指出“以保有环节差异化房产税调节市场化住房价格”，建议对于城镇居民人均用房超过40平方米的部分，都要征收税率较高的房产税。

　　在房产税试点扩大的消息已经沸沸扬扬的背景下，这一“标准”再次引发社会各界热议，那么房产税作为房地产调控政策的组合拳之一，到底能否成为打压房价的救命稻草?

　　很多人把房产税或物业税当成压垮房价的最后一根稻草，千呼万唤让它出台。实际上这是一个极大的误解。开征物业税或者为了简便程序绕道房产税，根本目的不是为了抑制房价，也不可能抑制房价，不然，在房价并不高的2003年，政府为什么要试点物业税?

　　征还是不征，一直是各方争议的焦点。

　　如果对民用住宅征物业税或房产税，目前条件并不具备，如果强行开征，会造成许多新的不公平。

　　第一个问题是要不要刨除土地价值?根据我国现行的房产税暂行条例，房产税以房屋为征税对象，按房屋余值或租金收入为计税依据。但在确定税基时，以目前的市场化定价原则对房屋价值进行评估，必然包含土地的价值，而土地升值才是房价上涨的主要原因。

　　在中国城市土地国有制度下，物业持有者掌握的仅仅是土地使用权，法定“住宅70年产权”所需要缴纳的“类租约费用”已包含在土地出让金之内。如果征税时没有刨除土地的价值，物业税或按评估值而不是按租金征收的房产税则有重复征税的嫌疑。

　　如果刨除土地的价值，那么房屋的初始价值就只有最高不超过2000元每平方米的房屋建造成本加上税费和房地产商利润。这部分价值是每年都有折损的。显然，这不是物业税或房产税的初衷。

　　第二个问题是如何有效甄别征税对象。现在房地产问题的主要矛盾不是人们没有住房或没有房住，而是在城市或大城市没有属于自己产权的住房。

　　不少人在小城镇或农村有房然后在大城市买房，那是征大城市房产的税呢还是征农村或小城镇的?有的人在不同的大城市各有一套房，那么又是哪座城市对他征税?稍有差池，就会造成巨大社会不公。第三个问题是如何评估。根据《中国证券报》查阅上海住房保障和房屋管理局网站发现，目前上海注册房产估价师有 1351名。

　　根据数据，截至2009年，上海存量房面积为4.98亿平方米。评估一套住宅大约需要3个工作日，按每套100平方米计算，上海1351名评估师大约需要28年才能完成，还不包括期间新增房屋面积。

　　除此之外，全国房产交易信息并未联网，因此，在全国范围内同时起步，公平是个大问题。

　　妥协的办法可能是只对增量房屋征收，且以每户家庭名下一定房产面积为“起征点”，如传闻中的上海对超出200平方米部分才征收，建议征收税率为0.6%。但这样不可能逼迫手中持有物业的人在短期内大幅抛盘，起不到平衡房价的作用。

　　而如果不顾公平评估且征收太狠，那会导致租金上涨消除房产税威力。一方面是业主大量抛盘引发出租房源减少，另一方面则是买涨不买跌心理导致一些人持币待购，变买房为租房。这样又使房产税和租金之间达成新的市场平衡。

　　开征房产税绝不可能立竿见影地打压高房价。韩国政府曾经企图通过房产税控制房价。2006年，韩国房价飞涨，政府推出一系列控制购房需求的政策，对持有多套房的家庭，提高其交易税，税率由原来买卖差价的9%~36%一律提高到50%。

　　对价格在9亿韩元以上的公寓征收房屋拥有税、财产税、综合地产税。但是韩国的房价却在每次新政策出台时观望一段时间，然后又继续上行。

　　就连力主征税的财政部财政科学研究所所长贾康自己也承认:从美国等市场发达国家推行房产税的情况来看，房价并没有明显的下降。这是因为在城市化发展过程中，各个国家都不能避免房价长期上涨的趋势，中国更是如此。

　　“在这个城市化的过程中，我没有看到有任何可能，会在长期趋势上改变房价的上升。”在贾康看来，今后将有5亿多人口从农村转移到城市，房价的上涨趋势恐怕没有任何力量能改变。

　　我的判断是，短期内，房地产税也好，物业税也罢，基本可以肯定不会全面开征，但是那根棍子会时不时杯弓蛇影出来舞几下，吓唬一下那些“不明真相的群众”，同时表明有关部门还有调控房价的“杀手锏”。

　　真要征的话，还牵涉到立法程序、技术手段、中央与地方财政分权分利等，这些问题没谈妥，就不会贸然全面开征。

但不管是短期还是长期，房产税或物业税注定与房价无关，那些指望通过物业税或房产税来打压房价的人一定会失望。