新安热线摘  “小户型低总价，不限购大产权”——类似“商改住”产品的广告传单在如今的北京街头仍不难找见，而时至今日，北京市商改住禁令已出台一年有余。近日，便有知情人士向和讯房产爆料称，万年基业园博府项目已悄然将一栋商业办公楼变更为454套可售住宅。

　　虽然，商改住法令在业界尚存异议，但就目前的调控形势而言，个别开发商以此牟利的行为无疑会扰乱市场，同时也有损政府部门的公信力。值得注意的是，园博府就在这样一个“风口浪尖”玩起了商改住游戏，而之所以作出如此选择，有专业人士指万年基业或有无奈。

　　说好的SOHO商业呢？

　　作为“万年生态城”的首发项目，万年生态城•园博府坐落于西五环永定河畔园博版块，该项目总建设规模为252802平方米，共分四期开发建设。目前，四期项目已全部取得预售许可证，SOHO商业也显示为2012年11月10日正式开盘。

　　不过，在查阅住建委官网上该项目建设方案时，和讯房产发现，SOHO商业为园博府四期，按照规划，主要包括B54地块1#-3#商业及办公楼，其中商业建筑面积达5553.3平方米，办公建筑面积有26066.42平方米。也就是说，这是一栋纯商务办公楼宇。

　　然而，园博府售楼人员却对和讯房产表示：“SOHO商业是主力户型为50-95平米的商务公寓，楼盘3层以下是底商，3层以上为50年产权、不限购房源，销售均价在2万元左右，其中B54-1#楼和B54-2#楼将于12月开盘，本周末开始排号。”

　　事实上，从项目一期至今，建设方案中的办公楼从未出现。不仅如此，在“商改住”之后，项目每平米报价比今年年中开盘的B57-1#和2#住宅楼成交均价要高出近2300元;而在10月1日后开盘的项目成交均价更是较此前每平米均价上涨了逾6000元。

　　尽管每平米逾6000元的涨幅主要来自于联排别墅的助力，但根据销售人员的介绍，比起同类高层B57-1#和2#住宅楼，B54的1#和2#楼不仅存在50年产权问题，而且住宅不通天燃气，采暖、制冷都是靠空调调节。此外，销售人员还表示，由于墙体非承重墙，可同时购买一大一小的户型，打通便可获得超140平米的居住空间。

　　除了缺乏天然的居住属性外，商改住的房子转让风险也很高。一位业内人士对和讯房产表示，因无法按住宅标准缴纳契税，此类商改住项目转让契税高达4%，且还要征收营业税、土地增值税等。不仅如此，贷款成本也较同类商品房高出不少，且不接受公积金贷款。

　　生态城考验资金链

　　“住宅投资收益远远超出写字楼。”全经联主席杨乐渝曾坦言，商住倒挂现象长期存在，在逐利最大化的驱使下，一个楼盘的公建或商业立项用地往往会因此被用于改建成类住宅产品。

　　而作出这样的选择，开发商或属情非得已。实际上，园博府是万年生态城的首发住宅，而万年生态城又是北京市城南行动计划、永定河绿色生态发展带的示范项目，2013年第九届中国北京园博会也将于此区域举办。在此之前，园博府项目更是经历了长达的7年的酝酿筹划。

　　早在2006年初，万年基业便拿下长辛店项目的土地一级开发权，并与长辛店镇政府合作成立了一家新公司，万年基业占50%的股份。然而，此后适逢北京市收紧土地一级开发权，并禁止了土地市场的一二级联动。这也意味着，在斥巨资进行规划和一级开发后，万年基业仍只能通过土地招拍挂程序参与竞争。

　　对于万年基业长期的生态城战略来说，企业还需要在此版块竞拿更多地。然而，目前万科、珠江、中国铁建等多个品牌房企已在该区域拿地或开发项目，版块内的楼面地价甚至已超6000元/平方米，因而这些企业的资金实力无疑将致使万年基业的长期规划打折。

　　值得一提的还有，园博府仅是长辛店生态居住区规划中的很小一块地，但仅这一小块地的土地出让金便达12.11亿，在斥巨资拿下该地之后，万年基业在开发的过程中，已将在建工程及土地使用权分别抵押给了交通银行股份有限公司北京公主坟支行和上海浦东发展银行股份有限公司北京分行。

　　根据北京市住建委官网上信息显示，目前园博府已取得预售许可证的在建工程及土地使用权悉数为抵押状态，且将于2015年7月到期，也就是说，在后续开发及偿还前期贷款的压力下，万年基业必须加速回款。此外，园博府目前的销售表现也较一般，截止发稿，开发商对外宣称开盘售罄的53#地块目前实际去化尚不及50%。

　　“由于园博版块地段偏远、交通短期内并不方便，而商业地产获取投资收益的周期长，区域内的租金不会很高，这些都不利于企业快速变现，对资金链也是一个考验。” 上述业内人士如是指出。