加强楼市调控和住房保障

　　　　政策分析

　　在经历了两年调控之后，楼市是否真的就开始大面积回暖，房价就真的开始反弹了吗?业内人士提醒，宏观来看，房价不具备大面积反弹的条件，楼市调控也将持续，购房者切勿盲目追高入市，还是依据自身的实际需求权衡利弊。

　　今年以来，监管层针对房地产市场就频繁表态，传递了清晰的信号。人民日报在11月19日撰文《房价走势将趋于稳定》，特别从政策面强调了房价反弹的底气不足以稳定市场预期。文中提到，8月底以来，有关部门多次表态，要按照国务院对房地产市场调控工作的总体部署，继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，并采取了相关措施。国家发改委在9月、10月专项检查商品房销售明码标价情况;国土资源部指出，下一阶段要严格监控各地的房地产调控政策变化，避免部分地方政府重新陷入以刺激房地产拉动经济的模式;住建部表示继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，并根据督查结果，适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区进行问责。

　　实际上，不止是相关部委，不少地方政府近期也纷纷出台政策措施，强化、细化调控楼市。如广州即将出台土地出让采取“限地价、竞配建保障性住房” 的方式决定归属，上海严格检查住房限购政策执行情况，北京加强限购审核、要求京籍居民购房须持二代身份证，杭州调整土地招拍挂方式，陕西出台政策规定地产项目利润率控制在10%以内等。

　　同时，党的十八大报告中明确了加强保障房建设是大势所趋，保障人民“有所居”。银监会主席尚福林出席十八大中央金融系统代表团讨论时表示将继续要求银行业贯彻房地产调控政策。住建部部长姜伟新接受采访时也表示，目前正在积极研究扩大房产税试点，房地产市场调控政策现在还没想放松。

　　特别是上周末，中央经济工作会议在北京召开。虽然截至记者发稿时，本次会议对2013年经济工作的定调尚未公布，但从本月4日召开中共中央政治局会议来看，其实有关楼市政策的定调已经呼之欲出。会议再次强调，要加强房地产市场调控和住房保障工作。

　　有专家提到，尽管房地产市场调控的基调始终未变，但当前仍有观点认为房地产市场会迎来新的黄金时期，尤其是“城镇化”的提出，给房地产市场提供了发展机遇，在这个机遇下，房价反弹是趋势。

　　针对这种观点，合富辉煌集团首席市场分析师黎文江反复强调：房价不具备大面积反弹的条件。“以广州来说，最近的成交量大以及价格升高，其实是热销产品也就是豪宅成交量拉动的，是结构性上涨”，从今后的走势来看，市场仍以稳定为主，调控政策会有效遏制房价大面积反弹上涨的趋势。

　　　“千万不要盲目追高”

　　　　投资提醒

　　虽然年底市场呈现升温迹象，但政策层面始终保持稳定的基调，而社科院最新发布的《住房绿皮书》则提供了政策的可能走向。

　　12月13日，中国社科院发布《住房绿皮书》，其中提到2013年的调控原则：在价格上，要确保稳定，力争理性回归，价格较低城市的房价增幅不得超过经济增长率，较高城市的房价应下降;在销售上，力争稳步增长，尤其是保障房和普通商品房销售比例上升;在投资上，总体适度减缓投资，保障房和普通商品房投资稳步快速增加。“房地产调控应打持久战，持之以恒，毫不动摇”。

　　绿皮书还针对房地产市场调控提出了一些建议，包括：取消期房预售制度;将扩大房地产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套改革的突破口;制定土地调控的目标，探索建立抑制地价过度上涨的机制;空间管理方面，根据对不同城市采取不同调控措施，针对一些城市可能出现的房地产泡沫破灭的情势，建立房地产调控的应急机制，避免市场“硬着陆”等等。

　　在这种情况下，对于房地产市场此后的走势，彭澎提醒说：“对于购房者来说，千万不要盲目追高。自住的刚需性购房要根据自己的经济条件和需求来购买;而对于投资者来说，一定要考虑价格的支撑因素，比如是不是交通便利，路段好不好，或者有没有特殊的利好因素等等。”

　　他还强调应当密切关注政府政策变化中的“三个不确定因素”：“第一个是房产税的推行，怎么推和在哪里推都是不确定因素;第二个是反腐对房价的影响，"房叔""房婶"被调查、公开，政府肯定会进一步加强反腐监督，会不会影响房价也是一个不确定因素;第三个是保障房建设的推进力度，尤其是目前保障房对非本地户籍人口开放。”

　　三类人不必提前还房贷

　　　　提醒新年月供将减少

　　新华社电 临近年末，各银行又迎来一批提前还贷族。不过记者近日采访的多名银行理财专家表示，三类人不必急着还清贷款。

　　2012年6月和7月，央行连续两次降息，5年期以上贷款基准利率从7.05%降到6.55%。由于绝大多数购房者与银行签订个人房贷合同时，均与银行约定贷款基准利率的调整时间为“次年1月1日”。也就是说，在一年当中，即使央行多次加息或减息，个人房贷都要在次年的1月1日才执行新的基准利率。

　　对于很多老房贷客户来说，从2013年1月1日起月供款就减少。以一笔50万元30年期的贷款为例，如果2012年执行7.05%的贷款基准利率，选择等额本息方式偿还，每月还款金额为3343元。而从2013年起，每月偿还金额为3177元，减少了166元。

　　临近年末，拿到了年终奖，以及平时的积累，有一定积蓄的购房者会想着提前把房贷还掉，以减轻每月的房贷压力，因此，到银行咨询提前还款的客户也多了起来。但提前还款未必划算，中国银行、工商银行、交通银行在辽宁省鞍山市分支机构的理财师表示，三类人不适合提前还贷。

　　一是购房较早，采用公积金贷款或者获得7折或8折优惠利率的业主。2009年、2010年时银根放松，不少购房者享受到了7折利率，减息后，利率更低，低于目前5年以上的定存利率，更低于一些理财产品的利率。这种情况下，提前还款还不如拿去存款，或者购买理财产品。

　　二是使用等额本息还款法且已进入还款阶段中期的业主。这类人前几年还的钱绝大部分都是利息，本金所占还款金额的比例非常低，如果此时提前偿还贷款，节省的利息并不多。

　　三是未来有较大支出的客户，比如近期有生小孩、买车等计划的，提前还款会大量挤占资金。

　　理财师提醒市民，提前还款还要支付一笔违约手续费。目前各家银行的违约手续费差异较大，有的银行可以不收手续费，而有的银行则需要收实际还款额1-3个月的利息，甚至有的银行需要收取实际还款额3%的手续费。