【地产8股点评】
保利地产(600048)：资金实力雄厚，又到新一轮拿地起点
国泰君安撰写时间： 2012-10-31
盈利符合预期，12年前三季实现EPS0.54元，净利润38.2亿，同比升10%。实现营收313亿，同比升44%，毛利率38.5%，净利率12.2%，同比减少1.4、3.7个百分点;期间费用率7.4%，增1.6个百分点 .
开工略低于预期，前三季完成新开工958万方，同比下降9.8%，竣工424万方，同比上升86.7%。国泰君安推测开工略低于预期的原因为公司上半年销售业绩良好，各分公司并无快速开工推盘销售的业绩压力，预计公司全年新开工计划仍可完成。
期末账面现金356。亿，真实资产负债率38%，净负债率112%，环比分别减少2.9、28个百分点。1)期内高达609亿的销售现金回笼作用开始体现，公司杠杆比率出现显著下降;2)但杠杆比率下降并非公司放弃了高周转高杠杆的既定发展战略，判断目前将又是擅长于在土地市场上进行波段投资的保利又一轮新的拿地投资的起点。
军队企业文化的和地产央企背景，是保利核心竞争力来源。这一特质在过去赋予了保利无与伦比的成长性，在未来这也将持续助推着保利的成长。事实上，这一特质已经深深扎根于地产项目“融投管售”四大节点的每个环节，公司在未来仍是地产板块最佳投资标的。
期末预收款1004亿元，已锁定13年业绩的72%，业绩锁定性极佳。
预计12、13年EPS1.19、1.56元;NAV15.42元，折31%。公司具备卓越营销能力、战略性高周转高杠杆经营策略、执行能力强悍的军队特色企业文化，看好公司在行业集中度提升趋势()中的成长前景，公司具备超越同业的盈利和成长能力，目标14.00元，增持。
中南建设(000961)：竞争策略与自身优势的完美结合
来源： 安信证券撰写时间： 2012-11-08
公建施工臵换土地，小资金撬动大手笔。子公司南通建筑工程总承包股份有限公司拥有国家建筑总承包特一级资质，公司可以通过南通总承包股份有限公司承建政府公建工程获取土地。政府按照公建工程项目的施工进度，定期支付给公司相应规模的土地。这样，公司具备了一次性锁定地价，土地分期付款的优势，小资金撬动大手笔。
新城区布局、大盘开发模式成就项目后期高盈利。公司区域布局为经济发达的二三四线城市中政府重点发展的新城区，且主要采取大面积拿地方式，进行大盘开发。新城建设、大盘开发的优势在于，公司在拿地初期地价较低，随着新城区的发展及公司大盘的相关配套逐步成熟，项目后期销售价格攀升、盈利能力提高。南通CBD项目的成功经验，也为公司新城新区布局及大盘开发建立了较高的优势地位。
产业链打通，主营业务相互协同。公司拥有建筑业务、房地产开发业务、市政工程业务，房屋开发的产业链完善，能够实现建筑业务与地产业务相互协同：一方面建筑业务可承建政府公建工程，助推公司拿地，另一方面产业链打通有利于公司缩短施工周期，降低综合成本，地标性建筑的施工也有助于提高公司品牌知名度，助推项目销售。
公司战略定位具备长期发展潜力，大量预收帐款与低价土地储备奠定公司良好盈利基础。公司近三年销售收入同比增速约为40%，现有的土地储备中平均楼面地价仅为1100元/平米，2012年三季度末预收帐款是2011年全年房地产业务营业收入的2.83倍，短期业绩锁定性强。
盈利预测与投资建议。预计公司2012、2013、2014年的EPS分别为1.11/1.23/1.50元，当前股价对应PE10.2/9.2/7.6倍。公司目前股价相对于RNAV折价30%，首次给予“增持-A”评级，6个月目标价13.3元。
招商地产(000024)：海上世界地块再注入，深圳优质资源得到补充
来源： 中银国际撰写时间： 2012-11-26
11月24日，招商地产公告公司之全资子公司深圳招商地产、控股子公司海上世界酒店及金域融泰分别向大股东蛇口工业区购买其持有的海上世界片区五幅地块的土地使用权，总建筑面积25.85万平米，总地价39.77亿元。
海上世界片区是招商地产再造蛇口的一大项目，为深圳15公里滨海休闲岸线的起点，地理位置优越，交通便捷，项目总建筑面积为100万平米，投资体量在600亿元左右，未来准备打造成一个国际性的集商业、办公和高端住宅的聚集区，预计将在2015年基本建成。
目前公司深圳关内土地储备即将用罄，本次资产注入为公司补充了优质的蛇口区土地资源，尤其是金融中心二期和住宅部分将成为2014年起公司重要的结算利润来源，为公司贡献总计约17亿元净利润。
另外，本次注入也将为公司带来新的优质投资物业：金融中心二期预计部分由公司持有收租;船后和船尾广场和2011年已经注入的船前广场组成环船商业广场，合计约3万平米建面，业态包括商业、餐饮、展览等，由商置公司统一招商管理;以及建面达4.3万平米的希尔顿酒店;预计未来入住率稳定后可为公司提供约6,400万元的经常性收入。
分析师认为，招商局集团本次再启资产注入，为公司及时补充了蛇口片区的高端优质资源，地块定价合理，预计能为公司增厚每股NAV约0.88元。而未来集团持续资产整合和注入仍可期待，仅海上世界片区，后续资源还包括：约16万平米海上世界住宅一期，约10万平米的太子广场商办地块等，这些资源在未来5年或更长的时间里，将持续为公司贡献业绩。
招商地产今年截至10月底的合同销售约270亿元，认购销售额已经达到300亿元，同比去年增长40%以上，靓丽的销售支持了公司的土地扩张，公司四季度合计拿地建面152万平米，土地款65亿元，年初至今拿地合计391万平米，土地款157亿元，占到销售额的一半左右，扩张态度在业内极为积极。分析师预计明年新增可售货值可达600-700亿元，远超过今年的500亿元，极具销售弹性。
在良好的资产负债表支持下，公司具备了快速扩张的底气，而在内部管理制度改革以及快周转战略转型的支持下，公司上下战斗力旺盛，获得了销售规模的跨越式增长。分析师维持对公司2012-14年的每股收益预期为1.870元、2.391元和2.961元，重申对A、B股的买入评级。
金科股份(000656)：销售回升，长期看好
来源： 信达证券撰写时间： 2012-10-25
事件：公司发布2012年三季报 ，前三季度公司实现营业收入为61.23亿元，同比增长16.25%;归属于母公司股东的净利润为9.22亿元，同比增长16.87%;基本每股收益0.8元/股，加权平均净资产收益率15.8%，基本符合预期。
点评：
三季度销售放量。前三季度公司实现销售面积142.82万平方米，同比增长3.56%，实现签约销售金额101.36亿元，同比增长3.38%;其中第三季度实现签约销售面积62.61万平方米，环比第二季度增长44.80%，实现签约销售金额48.14亿元，环比第二季度增长57.22%。
财务保持稳健。报告期末，公司的资产负债率达到84.59%，较年初减少0.92个百分点;公司扣除预收账款后的资产负债率为49.03%，较年初降低 13.39个百分点;公司持有现金94.6亿元，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和60.89亿元。报告期末，公司预收款项为167.5亿元，占 2012年预测收入的114.9%，业绩安全性较强。
盈利预测：分析师维持公司2012~2014年每股收益为1.21元、1.52元、1.96元的盈利预测，对应2012年10月24日收盘价(10.24元)的市盈率分别为8倍、7倍、5倍，维持“买入”评级。
万科A(000002)：龙头企业优势明显
中航证券撰写时间： 2012-10-26
公司前三季度业绩大幅增长。公司2012年前3季度实现营业收入461亿元，同比增长57.39%，归属上市公司股东的净利润为50.8亿元，同比增长41.74%，基本每股收益为0.46元，同比增长41.7%，受结算项目增加影响，公司前三季度业绩大幅增长。
负债率上升，提升净资产收益率。公司前三季度结算收入毛利率为37.4%，同比下降4个百分点。净利率为13.3%，同比下降0.7个百分点。公司负债率从年初77%上升至79.5%，公司ROE上升1.43个百分点至9.28%。
行业低谷期龙头企业优势明显。公司1-9月实现合同销售额963.2亿元，同比下降1.6%，其中三季度实现销售金额337.8亿元，同比增长 5.3%，受市场景气度和推盘量影响，公司销售业绩逐步改善。1-9月份，公司存量资产周转率为0.325，同比下降20%，周转率虽然低于中国海外发展和保利地产 ，但是仍优于碧桂园 、雅居乐、龙湖地产和佳兆业等行业内其他公司，弱市中龙头企业销售优势较为明显。
财务状况稳健，负债率略有上升。公司整体资产负债率上升至79.5%，净负债率为37.7%，负债率略有上升。短期公司财务安全性较高，3季度末公司账面现金达到331亿元，远大于短期借款和一年内到期的长期借款之和186亿元。
长期看行业盈利能力将下降，市场细分化加速。由于受政策调控、人民币升值压力下降、GDP潜在增速下滑、人口红利减退和城市化速度放缓的影响，土地价格上升速度将下降，房地产行业盈利能力将逐步下降;
但由于区域经济发展和城市化阶段不一致，行业将加速细分化，有战略眼光、了解消费者的企业将从中受益。
业绩预测与估值分析。中航证券预计公司2012-2014年每股收益分别为1.1元、1.2元和1.2元，对应动态市盈率分别为7.5倍，7倍。中航证券计算公司每股NAV为11.38元/股，相对目前股价折价27%。根据中航证券研究，全国均衡房价平均是实际房价的72%-85%，因此，目前公司股价相对NAV折价基本反映了房价下跌的风险，有较大的安全边际，由于公司经营效率较高、财务稳健，按照20%的NAV折价计算，公司合理价值为9.11元，给予公司买入评级。
