房产税会浇灭商业地产上升苗头吗

　　商业地产现状一：品牌店受电商冲击 只试不买消费者增多

　　双十一“光棍节”单日，支付宝总销售额实现191亿元已经成为近期商业市场的一个热点话题。在人们关注后双十一时代，电子商务还将有怎样的新动作的同时，电子商务对于传统商业市场的冲击也再一次摆到商业地产运营者的面前。

　　在某大型购物中心的一家女装品牌店内，导购小吕表示，他们品牌在好多电商平台上都开设有店铺，而且价格普遍低于门市价。最近她就发现，越来越多顾客在他 们店里只是试穿，“有时穿上五六件都不买”。小吕还观察到，这些顾客在试穿到满意的衣服时，就会翻起衣服的吊牌反复看。起初她以为顾客是在关注衣服的成 分，后来才发现，他们是在记录衣服的编码。小吕表示，其实她有时也和这些顾客一样，在商场里看中了什么衣服，回家会在网上寻找，看能不能拿到更合适的价 格。她还介绍，其实除了各个电商平台的旗舰店，淘宝上还有很多代购。像有一些在网络上只销售旧款的品牌，通过代购也可以以不错的折扣买到最新款式。

　　像这样商场试穿，网上购买的购物方式，已经开始逐渐成为一种普遍现象。尤其是商场的主力消费群体白领女性，更将这种购物方式看做一种时尚。就职于某咨询 公司的宋小姐就告诉我们，他们平时最喜欢在网上寻找各种优惠券，算下来也就省几十块钱，而线下试、网上买的方式，有时一省就是几百块，何乐而不为。宋小姐 还表示，有时她为缓解只试不买的尴尬，会选择在商场买个打折也便宜不了多少的小件商品，大件在网上购买。

　　一线销售人员感受到电商为传统百货市场带来寒意的同时，商业地产的运营者也有直观的感受。9月，万达集团[简介 最新动态]董事长王健林就曾在万达商业年会上表示，今年以来万达广场客流量增长放缓，单个顾客平均销售金额下降10%，商家开店计划也出现较大幅度的下降。

　　商业地产现状二：新兴购物中心人气低迷 餐饮、百货差距大

　　近日，北京新世界百货崇文店上演60小时“不打烊”店庆活动，数据统计，活动期间，新世界总销售额突破3亿元，客流量逾100万人次。但与新世界百货这个老牌商场相比，很多新兴购物中心还依然门可罗雀。

　　位于北三环的大钟寺中坤广场，引进了王府井百货旗下的年轻品牌HQ尚客百货，虽已开业两年，但人气始终不足。相比地下的家乐福和一些餐饮品牌店，百货内 可以称得上冷清。有网友就在大众点评网上感慨：“地方很大，品牌也不少，可总体感觉就是很冷清，没有什么想要买东西的欲望。”

　　和HQ尚客类似的还有另一个地标性购物中心朝阳大悦城。经历了大面积业态调整的朝阳大悦城，撤出主力店永旺百货，引进优衣库、无印良品、zara等快时尚品 (论坛) 牌，这对朝阳大悦城来说，也是一种必然。开业两年来，朝阳大悦城的餐饮及娱乐部分率先在区域确定地位，但购物却一直不温不火。在朝阳大悦城内随机调查发 现，他们或是结伴到此看电影，或是前来聚餐，但却鲜有专为购物到朝阳大悦城。他们逛百货的目的主要有两个，消磨等待电影开场的时间和酒足饭饱之后的消食。 当被询问是否有购物打算，他们也表示基本不会，除非遇到合适的。

　　业内人士指出，餐饮、影院等配套可替代性不强，电子商务等商业模式对其冲击有限，但单纯的百货商品就更容易受市场影响，因此新兴购物中心想要累积人气所需时间也在逐渐加长。

　　商业地产现状三：房产税预期减缓投资脚步 商业地产率先被波及

　　传统实体商业的低迷也同样反映在商业地产居高不下的空置率上。第一太平戴维斯研究数据显示，2012年第三季度，北京优质购物中心空置率为10.1%，CBD商圈空置率约为12%。较高的空置率同时带来商业地产招租的困难，商业地产的持有人无法获取稳定、较高的收益。

　　据了解，很多拥有较高人气的品牌店，在选址时，会对物业持有人提出各种要求，招商补贴、贴装修、“倒包租”、“抽流水”等租赁方式屡见不鲜。

　　一方面是商业地产租赁市场的惨淡，另一方面，对于商业地产未来各项利空的预期也让很多商业地产投资人减缓投资脚步。王健林在接受媒体采访时就表示，商业 地产出现问题的高峰应该是在两到三年以后。在他看来，做商业地产要重视商业资源，应先把商业资源做好再来做商业地产，而很多企业并不是这样。也有商业地产 领域专家指出，在住宅市场遭遇宏观调控之后，很多房企盲目转向商业地产，前期铺垫工作有限，这样建起的商业地产将在未来两三年集中上市，必然会带来很多问 题。

　　另外，关于房产税征收即将扩容的消息再次为商业地产蒙上一层阴霾。有消息称，房产税扩容将率先从经营性物业入手，这也再次拉低了商 业地产投资者的投资预期。按照北京市施行《中华人民共和国房产税暂行条例》的细则，企业、事业单位房产，不论自用还是出租均按征收月份前一个月的月末账面 房产原值，一次减除百分之三十后的余值，计算缴纳房产税，税率为1.2%;其他单位和个人出租的房产，以租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。个人 所有的非营业房产可以免纳房产税。而据研究人员透露，房产税向全国扩围，最可能采用的方式就是借鉴湖北鄂州的改革方式，将按照房产原值征税的标准，改为按 照市场评估值征收。这也意味着房产税的征收额度由静态变为动态，随着房价的上涨，房产税也会相应提高。

　　有投资者就表示，如果投资商业地产的税负继续加重，后期的回报又不能保持稳定，又享受不到房价上涨带来的资产增值，他将放弃对商业地产的投资。