廊坊项目危机

　　“鉴于目前国内房地产行业受宏观调控、限购限贷政策，以及经济下行等因素，廊坊地区的房地产市场受到较大影响，本信托计划所投资项目，开发进度亦严重落后。为维护优先受益人的最大利益，履行我司的受托义务，根据《中融-廊坊海润达股权投资集合资金信托合同》、《中融-廊坊海润达股权投资集合资金信托计划说明书》等交易文件中的相关规定，本信托计划将于成立满1年之日(即2012年7月28日)之后的十个工作日内，提前兑付全部优先受益人的本金以及优先受益人第一个信托年度内的全部信托收益。特此公告!”

　　少有信托公司会在提前终止项目的公告中提及产品风险，而这个“廊坊海润达项目”则是例外。

　　该项目资金计划用于向河北廊坊市海润达房地产开发有限公司进行股权投资;项目公司获得中融信托的股权投资款项后，将该笔款项专项用于“苗场”房地产项目和“三五三一”开发建设。

　　廊坊海润达项目规模8.7亿元，其中优先级规模4.5亿元，劣后级规模4.2亿元，中融信托将信托资金用于向项目公司进行投资，增资完成后，中融信托占有项目公司约98%的股权。

　　值得注意的是，该公告名称非“提前终止公告”，而是“优先级信托资金兑付公告”。

　　一位信托人士认为这里暗含了两个意思，一是对于优先级投资者来说，这个项目已经提前终止，因为本金和收益已经兑付;二是对于中融信托来说，这个项目还有很多收尾工作没做，不算终止，比如融资方不能正常还款等问题。

　　该产品预期收益率根据资金规模不同，设定从11%～15%，据记者统计，这个收益水平是中融信托今年提前到期产品中最高的。

　　据《投资者报》记者调查，廊坊海润达项目风险很大，在该产品提前终止后，项目兑付资金很可能亦是中融自有资金刚性兑付。

　　项目中所说的“苗场”房地产项目是指廊坊市苗场村的改造项目，属于城中村改造项目，该项目位于廊坊市广阳道北侧、东环路西侧，定位将建110平米的高端楼盘，预售时间定在2011年12月，售价为8300～9000元/平方米，廊坊平均房价则不到7000元/平方米。

　　记者在苗场村项目现场看到，106亩的场地空空如也，丝毫动工痕迹都没有，场地中央有个积水的大深坑，坑里长的芦苇都已有一人多高，看上去无比荒凉。

　　“这有两年没动了，一直都是这个样子。”周围百姓说。

　　项目现场一个小棚子搭的小房里有三四个人在说话，偶尔也搬点东西。

　　“我们就是在这搭搭挡栏，还没有开工。”现场人员表示。记者看到，这片空地围挡的围墙是新的。

　　这就是说，该项目计划在2011年12月预售，但如今一年将尽，房还未盖。

　　另外，该片地区的拆迁进展也并不彻底。

　　根据廊坊当地新闻显示，苗场村作为棚户区城中村改造，在2009年下半年即已开始，但是就在这个106亩地的现场，有一排棚户存在，正好处在项目围墙的开口处，显得异常孤单，这几户仍然在做着五金、修车等生意。

　　“我们不属于苗场村的。”当记者问及这几户为何没有拆迁时，他们这样表示。

　　而“三五三一”的现场看上去要比苗场村热闹些。

　　信托资料显示，三五三一项目计划建设高端建筑，计划预售时间为2012年3月，售价为8500～12000元/平方米。

　　在项目现场，工人不到10个，记者去看时，他们正在挖土。“我们刚来没几天。”工人说。

　　奇怪的是，现在很快将要进入冰冻期，这样的季节并不适合施工。“应该不是有资金了，不然不会这时候动土，很大可能是想拉资金，做出个要开工的样子来，好给人家资金方信心。”天津一位房地产公司总经理对记者说。

　　上述两个项目都还没有预售，当然不可能有收益，但是项目空置这么久，信托资金做什么用途了?偿付资金来自哪里?

　　“我们领导说这是商业机密，不方便讲。”海润达公司人员对《投资者报》记者表示。

　　另据记者了解，该项目在募集资金初期也曾因募集资金不够而延期募集。而且在廊坊海润达项目结构设计下，中融信托将面临更多的麻烦。(详见下文“中融产品设计忒大胆!”)

　　13款产品提前终止

　　今年下半年以来，中融信托提前终止的项目多达13个。除了前述的鄂尔多斯伊金霍洛旗项目和廊坊海润达项目外，另还有11款产品提前终止，除了一款阳光[最新消息 价格 户型 点评]私募基金和私募股权基金项目外，其他都直接或间接与房地产项目有关。

　　中融信托最大的特色就是发行房地产信托多，而发行阳光私募基金并不多。

　　一款于去年7月11日成立的阳光私募基金“融裕26号(德龙一期)结构化证券投资集合资金信托计划”，在运行了一年多后，于今年12月3日公告终止。

　　据私募排排网数据显示，截至11月30日，该产品净值为0.8204元，近一年收益率为-5.42%，从其历史净值来看，业绩表现平淡，从成立起至今从未超过1元。

　　中融信托还尝试了一款私募股权信托产品“融驰股权投资集合资金信托计划”，该产品认购上海融驰投资管理有限公司所管理的股权投资，投资标的为中部省份某铁矿项目和某省广电广播电视网络，于2011年12月23日成立，期限5年，然而不满一年，今年8月2日就宣布提前终止，且终止公告中未写明融资方是否偿付资金。

　　生益科技(600183,股吧)股权收益权投资集合资金信托计划(一期)和(二期)也先后提前终止，该项目的设计较为简单，就是受让济南北安投资所持有的生益科技限售股股权。

　　济南北安投资是一个做广泛投资的公司，持有多家上市公司股权，同时也很看重房地产投资。据记者研究发现，济南北安投资和中融信托算是“老朋友”了，过去合作成立过多款信托产品，但此次在生益科技股权收益项目上，济南北安投资或许失手，而被中融信托提前终止项目清理了股权。

　　生益科技一期和二期两个项目分别在今年7月12日和7月20日到期，在7月16日，数据显示生益科技950万股限售股被清盘，这个时间，这部分股权在中融信托手里，故只能是中融信托在清盘。

　　另外，云天化(600096,股吧)股权收益权投资集合资金信托计划和生益科技项目类似，也是受让济南北安投资所持的云天化股权。

　　剩下的几款提前终止产品都是房地产信托，其中“华夏幸福(600340,股吧)股权收益权投资集合资金信托计划”共有4期产品，都提前终止，华夏幸福去年10月8日刚刚借壳上市，虽然上市能融资，无奈房地产企业太缺资金，因此在上市2个月后，就通过中融信托发行信托产品，此外，该公司及下属子公司还同时与华鑫信托、新华信托、中铁信托、渤海信托等发有信托产品。而华夏幸福的很多项目也都集中在廊坊。

　　风格生猛

　　中融信托最近几年来资产管理规模飞速发展，从2008年到2011年，该公司资产管理规模分别为708亿元、1323亿元、1799亿元和1783亿元，居同业前列。

　　其中资产管理规模最大的当属房地产信托，房地产信托在所有信托资产中一直都是比重最大，中融信托是业内公认的发房地产信托“最飙”的公司。

　　有业内人士认为这也或许与中融信托部分管理层有房地产行业经验有关系，敢于放胆去做。比如中融信托副总裁王宝安就曾任某房地产公司总经理。

　　中融信托销售方式也比较激进。

　　2009年，中融信托新增了四个财富管理中心，2010年，中融信托把第一财富管理中心整体转制成为第三方理财机构——恒天财富，其余的财富管理中心则重组为北方区、华东区和西南区营销中心。

　　不过，在激进的步伐中，财富管理中心也产生不少问题。

　　2010年中融信托财富管理中心因涉嫌违规获取银行的理财客户信息，被停业整顿半个月。而且至今仍有第三方代销公司工作人员向记者抱怨中融信托“过河拆桥”。

　　在风险加剧的今天，中融信托激进的步伐应该慢一慢了，否则自己垫付的资金可能消耗掉一年的利润。

　　仅计算今年提前终止的鄂尔多斯伊金霍洛旗项目和廊坊海润达项目的优先级资金规模，就达9.5亿，再将存续期间的利息算上，取预期收益率的中间值，两个项目向优先级客户提供本金加利息合计10.77亿元，而中融信托2011年的净利润才10.5亿元。