2012年也面临一些新的问题：国民经济稳定运行与否，房地产业健康发展与否，已经不取决于或者主要不取决于采取什么样的财政政策、货币政策或者限购，这些退烧药固然是在调整市场中不可或缺的必要手段，但2013年的政策核心与主体应当是改革。

　　过去十年的发展是吃了十年以前改革措施的红利，这个红利还能吃多久，还能有多少余地、潜力?我觉得值得打问号。打破垄断、土地政策顶层设计、划分与协调政府与市场的边界、调整中央与地方的税负关系等改革措施如果不能有实质性推出的话，也根本解决不了房地产市场平稳运行和健康发展问题。

　　改革是中国最大的出路，包括城镇化，如果说新型城镇化有什么新的话，第一条并非是人们说的宜居、绿色、低碳。

　　城镇化第一条就应当高举改革的旗帜，中国改革开放以来第一轮城镇化高潮就是以深圳特区的兴建为基本内容的。有了市场经济改革的试验区，有了对外开放的一个窗口，才有了珠三角地区城市化、城镇化的高潮。

　　90年代初期，以邓小平南巡讲话中最核心的“谁不改革谁下台”这句话为背景，才有了浦东开发和长江三角洲的发展。离开改革没有什么城镇化、城市化。

　　“十八大”提出有序推进农业转移人口的市民化问题，我们迫切需要打破城乡分割的旧体制，打破资源配置的行政壁垒，而不是简单强调政府权力。

　　听说有一些民间研究机构又给中央上书，要求城镇化要降温，我以为这种声音且慢行，没有城镇化的推进，就没有改革的动力，打破旧体制需要城镇化和城镇化受益的各个社会群体的共同努力才有机会推进。

　　不存在什么战无不胜的思想，不存在什么高瞻远瞩、统揽全局的领导人，别以为政府可以无所不知、无所不能，像上帝一样聪明。有的只是人民群众追求自己的幸福生活、自己的利益过程中推进资源优化配置、推进经济体制向更有利于生产力发展的方向变革。

　　城镇化就是推进改革最强大的动力，城镇化缓行就是改革缓行。

　　2013年如果不能在改革上有所进展，无论怎么样研究抑制经济下行、怎么样采取货币政策更能够应对通货膨胀，都是枉然，都是吃退烧药，都不能解决高成本、低效率的政策体系运行问题。

　　就像大夫给病人看病，吃了药后管用了没有?见效了没有?见效了，我们得承认这个大夫的药是有效，但如果病人的代价高昂，副作用明显，称不上一个高明的大夫。

　　除了改革之外，我们还得高度警惕。虽然2012年物价总水平相对平稳并且还在中等偏下位置运行，但别以为通货膨胀已经渐行渐远。不管是2011年曾经焦虑过的通胀威胁还是2012看到的国际经济社会变动，实际上通胀的威胁暗流仍在潜伏，因为影响2013年中国通胀与否以及与通胀相对应的宏观调控政策取向，有3/4不取决于我们自己，而取决于外部因素。

　　简单说，发达国家经济低迷以及内在的就业与财政矛盾远没有解决，刺激经济复苏现象还没有露头，欧债问题、美国财政悬崖问题并没有解决，要防止他们采取向中国等新兴经济体转嫁危机的措施，例如第四轮美国量化宽松政策、压迫人民币升值以及导致国际大宗商品价格巨幅波动等政策。

　　我们应对措施得力与否是能否成功实现2013年国民经济稳定运行，也包括房地产业所面对的货币等政策环境平稳与否的关键。

　　2013年除了改革，还在于外部环境仍然存在很多重大挑战，别以为通货膨胀已经渐行渐远。

　　政策选择上， 2013年调整城市结构、二三线城市以及中小型城市发展如果不能迈出实质步伐，仍然采取把人口集聚在北上广深等屈指可数的沿海大城市的话，无论用什么样的房地产调控政策都不可能解决这些城市的房价问题。

　　因为这些城市不可能承载数亿人口、数亿农民工进城，有中国特色的城镇化道路最重要一条就是调整城市结构，大力发展二三线城市，缩小这些城市与沿海特大城市发展的差距。在这个意义上，房地产业规模不是太大，而是远远不够，集聚领域不是太广，而是还不充分。

　　最后，我们希望2013年政策在坚决落实“十八大”精神上，在有序推进农业人口转移、市民化这一条上再迈出实质性步伐。

　　农民工进城涉及四个方面：第一，户籍;第二，就业;第三，公共资源均等化覆盖(保障);第四，住房，包括保障性住房配置问题、包括土地制度调整问题(宅基地)，以及城中村改造。

　　2013年是市场与政策都肩负重任的一年，是充满期盼的一年，当然也是一个道路不平凡的一年，但是至少有一条是肯定不误，2013年以及此后五年，中国房地产业仍然是全世界规模最大的房地产业，中国房地产市场仍然是全球需求增长最快的房地产市场。