新安热线摘 几乎每个二手房经纪人都在感叹，说2012年“世道不好”。事实上，延续2011年严厉的房地产调控，以及一手房市场降价促销，使得2012年贵阳 二 手 房 市 场 陷 入 “冰 川期”。据贵阳筑房网成交数据统计显示，2012年贵阳二手房住宅共成交4205套、成交面积39.6万平方米。与2011年成交6157套、成交面积58.2万平方米相比，均分别下跌了32%;与2010年成交7485套、成交面积74.9万平方米和2009年成交8300套、成交面积81.7万平方米相比，也有不同程度下跌。自此，贵阳二手房成交连续四年出现下跌状况。
大中介成交缩水 小中介愁断炊
“2012年我们公司共成交207套二手房，同比2011年成交367套减少了160套。”据贵阳本城房产总经理叶辉介绍，尤其是2012年下半年以来，成交量就急剧下滑，平均每月成交10套左右，而2011年同期月成交量则在20—30套。贵阳福泰房产业务经理黎宣也告诉记者，他们公司2012年共成交201套，同比2011年成交269套下跌了25%。“从去年下半年起月均成交就不足10套，到11月、12月更是‘零成交’，前来挂牌的房东，也主要以租赁为主。”
随后记者走访了解到，2012年贵阳各大房屋中介公司的业务量同比均急剧下滑，其中如智宇房产、南方房屋、荣城房产、幸福树等多家大型连锁中介公司二手房的成交套数基本在300套左右，与2011年相比均下跌了30%左右。“去年贵阳二手房成交量跟往年相比跌了大概有两到三成。”智宇房产市场总监杨泉介绍道，2011年、2010年整个贵阳市基本每月都能700套左右，即便是去年第一季度，平均每月也有450套左右成交，而第二季度以来就下跌到了200套以下。据他们公司统计，去年贵阳多家中小型中介的二手房买卖成交量只有十几套，部分中介成交量甚至为个位数，几乎每一家中介都在面临亏损。
成交量的下滑给资金紧张的个体小中介带来了巨大的压力，记者在走访中发现，在周末这种人流量较大的日子里，仅小十字房地产大厦11楼就有三家中介大门紧闭，门上贴着“暂停营业”，而其余几家中介则基本是门可罗雀。“由于去年生意清淡，我们公司仅成交14套房源，收入减少使得员工基本都走光了，现在只有我和老板两个人。如果还继续没有成交，我可能也会有别的打算。”其中一家中介经纪人鄢女士表示，中介收入一般是二手房买卖占主要部分，租房收入并不多，仅靠几单租金收益根本没有办法维持基本开销，长此以往不管是她个人还是店铺都会寻找新的出路。
攀比报价 中心城区二手房房价虚高
虽然成交量持续下跌，但二手房卖家心理预期却空前高涨，尤其是中心城区部分二手房价虚高现象十分严重，售价高达70、80万元甚至上百万元的普通装修二手房不断涌现，其价格赶超同区域内的一手房。
据了解，2012年贵阳两城区范围内简单装修二手房的挂牌价普遍在6800元/平方米左右，一些地段好、品质较高的二手房，挂牌价甚至达到8000、9000元/平方米以上。市场上有价无市的二手房源比比皆是，但真正能够成交的却屈指可数。“去年贵阳各个区域的二手房价均出现明显上涨，但最终成交的房源，其成交价都明显低于挂牌价。据我们公司统计，单价在5000—5500元/平方米左右的二手房成为去年二手房市场的绝对销售主力。”杨泉说道。随后，记者在富水路、中华南路、延安中路等多家中介公司也看到，所挂出的中心城区户型面积多集中在80—100平方米之间，价格几乎都在8000元/平方米以上，部分房源甚至达到10000元/平方米。据其中一家中介公司经纪人小汪告诉记者，虽然这些房源多为10年以上的老房屋，但由于业主要价较高，议价空间较小，导致很多房源无人问津。
“当房屋标价已经远远偏离市场，超出买家承受范围，只会造成有价无市的僵持局面。”贵阳鑫富地产相关负责人王渊表示，对大多数二手房买家来说，二手房最大的优势就在于价格相对较便宜，一旦二手房价高于或相当于新房售价，消费群体将大量流失。“此外，去年以来在一手房房源供应增多，且打折促销幅度大，因此不少购房者放弃购买二手房从而转向一手房。另一方面业主不愿意降价，买房人又不愿意加价，从而拉长了成交周期。”
房屋租赁成中介主要业务来源
自去年年初以来，由于二手房交易量持续萎缩，“捂房惜售”等现象屡见不鲜。而与此形成鲜明对比的是房屋租赁市场的相对平稳，租金上涨，因此房屋租赁业务也成了各家中介的主要收入来源。
记者随机走访了位于中心城区的十家房屋中介了解到，几乎每家中介的玻璃橱窗内都贴满了几十套可供租赁的房源，且户型、地段较为全面，租金也与前几个月相比有所上涨。“去年二手房市场成交低迷，因此我们都在积极说服业主‘转售为租’，一方面可以为业主避免房屋空置造成损失，另一方面则是因为租赁业务可以暂时缓解我们公司面临的资金问题。”其中一家中介负责人李欣说道。此外，据创美房产提供的交易数据显示，去年其所属门店完成房屋租赁业务量占整个业务总量的65%。该公司一位负责人透露，由于去年二手房地产市场的不景气，交易量急剧下滑，公司也由房屋买卖转为专做房屋租赁业务。“现在有些好的房子基本都是只租不卖，在继续观望市场变化。”
同样据幸福树所提供的2012年交易数据显示，房屋租赁业务量占到该公司业务总量的69%。据该公司相关负责人介绍，目前门店的二手房买卖交易量大约只占到三成，基本上以房屋租赁为主，尤其是商铺和写字楼。
值得注意的是，同以前相比，去年贵阳各区域的房租都有不同程度的上涨，其中观山湖区、小河区、乌当区等区域内，简单装修，带家电的一室一厅的房源租金同比涨幅在200—300元/月左右。而中心城区内部分热点区域如喷水池、大十字、人民广场等地段，一室一厅、简单装修的房源租金则从2011年2500元/月上涨到2012年的3000元/月左右，两室一厅、精装修房源租金更是上涨了3800元/月左右。
今年形式或将更严峻 中介正积极求变
2012年持续萎缩的市场成交已经对不少中介的生存造成了威胁。据记者走访了解到，在观山湖区、乌当区、小河区等地，已经陆续出现了中介关门的现象，主要以中小型的公司为主。行业人士指出，如果限购、限贷等措施继续执行，一手房市场继续打折促销，中小中介的生存环境将进一步恶化，关门潮可能还会继续蔓延。
智宇房产市场总监杨泉认为，在整体市场呈现低迷的情况下，规模小、经营不规范、服务质量差的小中介将会被无情淘汰。“行业‘洗牌’在即，房屋中介公司应进一步加强公司从业人员的培训和教育，提高服务质量，以增强公司抗风险能力。”据他预计，经过此轮“洗牌”，贵阳至少将有四分之一的中介公司会被淘汰。
在中小中介减少的同时，不少品牌连锁中介正积极寻求对策。“既然现在主城区内的市场不太好，我们就靠网络主打郊区牌，现在我们很大一部分的成交量就来自于近郊。”鑫富地产负责人王渊表示，此外商业市场也是目前成交的大头，为了保证销量，他们更多的是顺应市场，选择市场受欢迎的产品进行销售，打破之前单一的销售模式，更多开拓网络市场。除此之外，记者也发现幸福树、南方房屋、荣城房产、智宇房产等大型连锁中介也积极在三桥、茶店、油榨街和金阳等区域逆势扩张，除了在近郊布局抢占市场之外，同时也意欲代理一手房销售以及进军家装行业。而荣城房产相关负责人则表示，他们将增加租赁业务员的人数、更紧地追踪客户需求，并尝试往商铺、写字楼等商业地产发展。“今年预计市场竞争会更加激烈，客源会继续向一手房市场集中，因此对于中介来说，只有不断‘求变’才能继续生存下去。”
延伸阅读
2013年二手房将成新房市场的有力补充
以首次置业为主的刚性需求是支撑2012年楼市成交的主力，在政策主基调不变的前提之下，2013年此类情形仍将延续，鉴于货币环境具备松动的可能性，预计2013年住房交易量价保持小幅上扬态势。当然，倘若管理预期不利，一旦房价迎来报复性反弹，为防止过去三年的调控成果不再付诸东流，更加严厉的行政政策还将继续加码，因此，我们对未来市场走势保持谨慎乐观态度。
就二三线城市而言，相比去年部分城市40%-80%的成交量环比涨幅，今年成交量涨幅将有所回落(涨幅降至20%左右)，交易价格上涨幅度低于一线城市;另外，部分城市二手房市场日渐活跃，二手房市场将成为二线城市新房市场的有力补充。
房屋租赁方面，受限于高房价与限购政策，更多客户流向租赁市场，造成租金出现较大幅度上涨，租金的持续上涨之后，随着月租金与购房月供之间差距逐渐缩小，今年部分购房者将会反向流动至租赁市场，因此，今年租金涨幅将有所回落，租赁市场继续呈季节性规律。
租赁市场是否健康直接关乎社稷民生，未来针对租赁市场的调控可能还会加强，其中增加租赁房源、缓解租金上涨压力可能成为调控的重点。从政府管理角度来看，政府如能培育、扶持房屋租赁规模化经营，引导为数不多的、有实力的、有担当的机构进入租赁市场，不仅有利于政府对租赁机构的监管，还有利于实现租赁市场供需整体平衡、供需之间渠道畅通，进而稳定市场租金和租赁关系。
