“402号”背后浮现云投系身影

　　在昆明当地，这家名字还相当陌生的地产投资公司，有何能耐吞下逾8亿元的土地项目?其隐藏着什么背景?

　　在网上的公开资料中，这家公司也很少被提及。不过，“云南新世纪滇池投资”出现在云南省工程建设信息网上，身份为昆明滇池国际会展中心项目的建设单位。

　　而据云南城投集团的官网信息，昆明滇池国际会展中心项目已于2012年12月28日在昆明市官渡区环湖东路的上述10号地块上举行了开工仪式。而《每日经济新闻》记者在现场看到，简易板房已搭建起来，机器正忙着打桩，工地人员正在测量土地。

　　记者查阅工商档案发现，“云南新世纪滇池投资”于2012年10月19日注册，注册资本金为5亿元，经营范围涉及房地产开发、会展、项目投资等，其地址位于“昆明市云南城投大厦A座6-A号”，负责人是许雷。

　　但云南城投相关人士却对记者表示，该公司原董事长许雷已于2012年初辞职，到云南城投集团任董事长，并不清楚“云南新世纪滇池投资”的情况。

　　此外记者看到，作为身兼“拿地者”与“建设者”双重身份的“云南新世纪滇池投资”，在1月10日发布的招聘公告上提到，此公司所用的营业执照为昆明未来城开发有限公司(以下简称昆明未来城)。

　　工商档案显示，昆明未来城的负责人名为许雷，注册于2006年，资本金1亿元。据《云南房网》报道称，该公司是云南城投集团、成都国际会议展览中心(成都会展旅游集团旗下)发起成立的国有控股公司，并认为“云南新世纪滇池投资”就是以会展项目中标单位出现的云南城投集团旗下的子公司。

　　日前，《每日经济新闻》记者致电成都会展旅游集团总裁办，询问“新世纪滇池投资”与上述两家集团的关系，该集团总裁办的工作人员让记者从昆明当地媒体报道的新闻通稿中予以确认。随后，记者致电云南城投集团，但该公司电话一直处于无人接听状态。

　　高溢价收购大股东旅游地产

　　在上述10号地块超低价成交背后，或许还潜藏着“云投系”各关联公司之间微妙的利益关联。

　　由云南城投进行土地一级开发的环湖东路沿线地块此前的出让过程几经坎坷。

　　自签下《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》之后，环湖东路沿线土地一级开发所需资金均由云南城投筹措和垫付。在苦等了3年之后，云南城投于2011年6月底推出1600余亩土地，不料却遭遇大面积流拍，仅成交182.7亩，交易金额7.8亿元，而之后公司资金压力倍增，股价出现下跌。

　　在各种担忧之下，今年1月6日，云南城投另外的995亩一级土地再次挂牌交易，结果均以起拍价300万元/亩成交。国信证券的最新研报测算，至此，云南城投在环湖东路一级土地开发上已支出约64.5亿元，未回笼成本约55亿元。

　　对于云南城投来说，公司一期数千亩一级开发土地交易时间节点的严重滞后，加上已投入的巨额资金，后续地块若能以合理价格顺利成交，则有望降低公司高企的负债率与缓解现金流压力。

　　《每日经济新闻》记者注意到，在上述10号地块挂牌公告7天之后，云南城投再次公告称，控股股东云南城投集团曾向公司发出《问询函》，就公司是否竞拍10号地块征询意见，云南城投综合考虑后，拟放弃竞拍该地块。2013年1月初，上市公司股东大会审议并通过了上述放弃拿地机会的决议。

　　放弃是否有难言之隐?云南城投相关人士向《每日经济新闻》记者解释道，会展项目涉及大量基础设施，技术难度大，投资金额大，目前上市公司的资金情况不足以开发。

　　此外，上述公告还提及，“参考周边市场价格，项目配套可售部分预计可实现销售收入约258.72亿元，扣除项目整体总投资约344.62亿元，以及产生的销售税费约19.56亿元，项目亏损约105.46亿元”，“如实施该项目，给公司造成的现金流压力将是非常巨大的”。

　　对于这一说法，昆明地产人士认为，如按当前每亩300万元的市场基准价计算，再对比每亩37万元的当前交易价，确认参与交易的835亩土地，至少还有21.9亿元的卖地收入等待云南城投分享。

　　一边是低价出让835亩地疑云重重，另一边，云南城投去年底却又以140%的高溢价从云南城投集团手中收购了一个旅游地产项目。

　　2012年12月27日，云南城投对外公告称，云南城投集团拟以2.54亿元的价格，向云南城投转让持有45%股权的云南城投海东投资开发有限公司(以下简称海东投资公司)，根据评估价(评估基准日为2012年10月31日)，相对于原始出资额11250万元，增值15805万元，增值率140.49%。

　　记者了解到，在资产评估报告上，海东投资公司账面值与评估值发生重大变化的是“非流动资产”，即由账面值2382.1万元，膨胀至评估值3.77亿元，变动率高达1483%，其中这笔非流动资产主要是指“长期股权投资”，但未载明投资去向。

　　记者从资产评估报告中看到，成立于2010年4月的海东投资公司目前还未取得房地产开发资质证，在2010年末到2012年10月底的时间里，公司存货由45.84万元，攀升至1205.84万元，流动比率由2010年的4.8骤降至2012年2.1，流动负债由最初6315万元，猛增至逾2亿元。也就是说，公司除了运营能力有所下降之外，偿债压力也急剧增加。

　　从近3年的经营状况来看，海东投资公司的营业收入与营业成本为空白，营业利润与净利润亏损额均大于70万元。此外，海东投资公司2011年3月起所租用的大理海东片区1300余亩体育公园用地，租期39年(实际期限仅20年)，租金9427万元，原本于去年5月付清，但截至评估基准日，这笔资金全部未付，而海东投资公司也未将其计入资产负债表。

　　此外，海东投资公司的经营业务主要是“大理·海东方国际旅游休闲体验区”，该项目由海东投资公司的全资子公司洱海置业有限公司承担开发与销售。然而上述资产评估报告提到，洱海置业虽持有大理州住建局颁发的《暂定资质证书》，但其被批准从事房地产开发的时限为2012年2月24日至2013年1月24日。也就是说，云南城投洱海置业下一步能否进行项目开发，还是悬而未决。

　　洱海置业自2010年5月成立以来，公司营业收入与营业成本均为空白，而营业利润、利润总额与净利润亏损均超过了100万元。截至评估基准日，公司资产总额5.6亿元，但负债却高达5.5亿元，负债率近100%，且这笔债完全是流动负债，如推进项目开发，或需要云南城投给予现金扶持，而云南城投早已负债高企，截至去年三季度末时，净负债率已超100%。

　　从前述被收购者的短期负债、开发资质、盈利能力与运营能力等各指标来看，这很难与云南城投在收购公告中表述的“本次交易符合公司旅游地产的发展战略，项目盈利能力的前景看好”这一美好预期产生正向联想。