新安热线摘 楼市“暖冬”蔓延至三级市场。市场转好，预期上升，直接导致中高价物业交投活跃。中联地产统计，深圳二手楼市成交延续量价齐升的行情，过户量与成交价格都环比上涨。成交偏向中大户型、中高价位盘源。但值得关注的是，大户型与别墅物业的分化却在加剧，数据显示，90～144平方米物业比重增加了12.2个百分点，而144平方米以上环比却减少了0.6百分点。

　　高价物业“冰火两重天”

　　某中介内部房源管理系统中显示，中大户型以及别墅豪宅的放盘数量在持续增加。“近期中高价物业放盘活跃。”香蜜湖以及龙华中心区的中介顾问均向记者反映，业主们见市场行情走好，信心在逐渐恢复。“放盘的价格也明显比去年涨了。”

　　虽然中高价物业的业主纷纷看好后市，但市场反应却迥然不同。记者调查获悉，目前在深圳三级市场，中大户型与豪宅别墅的销量呈现出“冰火两重天”的格局。有中介称，吻合改善性需求的中大户型的房源平均在一个月内即可消化，但更偏重投资属性的豪宅别墅类产品则需要半年以上的时间。

　　“最快1个星期就能抛盘。”某中介香蜜湖区域经理指出，目前该片区的中大户型的三级市场成交相当活跃。数据显示，上个月卖出了十几套该类产品，平均每个星期就能售出2-3套。而形成强烈反差的是，多套别墅在去年7月中放盘，但到如今来门店询问的人数只有零星几个，且由于别墅价格普遍昂贵，最后常常无疾而终。

　　据中联地产数据监测，上周全市二手房成交偏向中大户型盘源。其中，90-144平方米的物业增加12.2%，但144平方米以上比重却减少0.6%。

　　改善性需求捧热大户型

　　在“90/70”政策以及禁墅令下，中大户型以及豪宅别墅类产品在市场上同属“稀缺”产品。在二手市场持续升温的背景下，为何偏偏豪宅别墅类产品遇阻?

　　对此，有观点认为，目前仍然是自住需求占绝对主力的市场，包含刚性需求和换房的改善性需求。而购买目的更偏重投资的豪宅别墅类产品，在这样的市场背景下很难走俏。中联地产分析指出，年初楼市涌现出了一批“刚型换房族”。尽管此类群体一直存在，但在今年年初比重明显提高，“正是这一股潮流支撑着当前中大户型不断升温的重要因素。”

　　经调查了解，在限购和限贷政策下，由于已没有房票或者再置业时贷款成本增高，此部分群体通常以换房实现居住需求的升级。他们多数都是卖掉现有物业。从另一角度来说，他们在资金上也并非投资客般充裕。

　　而对于向来以投资为主的豪宅别墅市场，由于限购令以及相关税费调控，使得投资回报率大大降低。现在若接手千万别墅，不仅仅要付高昂的价格，还需要承担高达80～100万元的税费。更主要的是，调控使得高端住宅投资换手率大打折扣。有市场一线人员就表示，现在二手的豪宅别墅仍然滞销。若诚心出售，定价必须低于市场价格不少，甚至可能低于当初的开盘价格。

　　市场投资属性

　　再削弱

　　在曾经炒风盛行的市场，买中大户型或者是豪宅别墅就意味着快速升值。然而目前看来，这个“黄金定律”已经失效。

　　从上述的市场情况来看，市场投资属性持续削弱，中大户型物业也由刚性需求来支撑，而豪宅别墅类物业则因为投资成本高企，而不断遇冷。各方数据显示，虽然目前豪宅或别墅物业价格虽然有所上升，但涨幅却不足以抵折算下来的税费。而且还不算市场滞销的时间成本。

　　中联地产二手房总经理肖小平指出，即使是购买顶端豪宅别墅的，目前也多数自用。她告诉记者，目前三级市场中的该类产品，只要是定价略微脱离市场的房源，就会立马出局。这也是为什么市面上会出现个别二手豪宅有价无市的原因。

　　此外，消费者更理性选房也大大降低了投资炒作的空间。肖小平说，目前的信息透明化程度比以前高很多，消费者可以通过网络、中介、关系等不同渠道来获得所售产品信息。即使是购买大户型，他们也开始关注各种指标，在各个房源中拼出一个性价比最高的物业。因此，以往三级市场中豪宅领涨的现象，很可能不再出现。