新安热线摘 自限购令出台之后，配上限贷，“双限”就像一道紧箍咒牢牢卡住楼市要害。2012年12月25日，住建部一则关于限购限贷还将持续的消息，明确了2013年的楼市依然会在调控中继续。这样，摆在开发商面前的困局依然如故，还有多少有购房资格的资源可供挖掘?

　　刚需盘越卖越顺畅

　　持续了两年多的限贷限购政策，对开发商来说，就是怎样吸引有“房票”的人买房。仔细分析2012年的热销盘和近两个月热卖的新盘不难发现，绝大多数都是中小户型楼盘，无论是单价8000元—1万元的金山新城农房万盛金邸，还是松江均价1.45万元/平方米的海尚名都，亦或是成交榜上的浦东万科海上传奇，都贴着相同标签：刚需盘。

　　刚需的力量有多大?在2012年刚需主导的楼市格局中，首次置业的刚需客户并没有与小户型画上等号，两居、三居成为上海“刚需年”的主力户型。克而瑞上海机构研究总监薛建雄指出，市场结构变化就是证明，2012年80平方米以下超刚需户型的交易量变化不大，而首改、再改户型的成交量增长都在50%以上，240-300平方米奢华户型增加了1倍以上。

　　政府对于首套房的贷款支撑和降息也在传递一个信号：接下来是刚需时间。市民蔡先生一直想换房，可是因为之前买过老工房，又投资过两套住宅，手上早就没有了购房名额。最近看上了浦东的一个精装修楼盘，位置、户型等各方面都挺满意，就想把房产证做在刚上大学的儿子名下。但蔡先生心里有点担心，虽有房贷支持，但若行情一旦好起来，开发商就会把价格涨上去。

　　刚需客是哪些人

　　“楼市的刚需客，以婚房需求居多，偏好户型较小的次新房，尤其是总价200万元以下的房子。这一点，在二手房市场中表现得最为明显。 ”21世纪不动产分析师黄河滔以一组数据证明，刚需客足以“撬动”楼市。

　　21世纪不动产上海区域对旗下门店的统计显示，2012年二手房置业需求占比按刚需、改善性及投资性三类区分，占比依次为54%、45%和1%。对比可发现，投资性购房已在调控施压下淡出二手房市场，2012年改善型需求占到总量近五成以上，其中刚需是购房群体中占比最大的。刚需人群大部分为置换型需求，比如以小换大、以远换近、以旧换新等等。即便是置换，有的是为了改善，有的为了结婚，还有的为了养老、学区等，需求多样。除了纯改善外，在置换过程中被动的买房，又被定义为改善需求。

　　黄河滔表示，除了改善和刚需两种分类，还可以看出有些同为置换，但属于改善外的“类刚需”。他们因家庭需求变化而改变住房需求，却依然为首套房、唯一房。 “类刚需”将成为一种新的刚需形态。

　　刚需市场做精产品

　　在限贷限购政策下，楼市基本已实现了控制房价过快上涨的最低目标，但离实现房价合理回归的最终目标还有不小距离。因此，限购、限贷等主流政策短期内无退出可能，各地方政府近期的政策微调也多为面向自住需求，去投资化这一政策红线仍然不可逾越。

　　在未来可挖掘的刚需空间里，开发商更偏向于把项目做好、做精，开发项目的产品、规划、配套来迎合市场，从项目细节来打动客户，如户型、外立面、小区绿化、物业、人流动线、停车位等等，加强产品人性化的设计。

　　对中介商而言，首先从自身做起，提高服务标准，优化行业环境;其次以专业的市场敏锐度知晓楼市动态，结合自身优势，瞄准可挖掘的刚需空间，同时做好人才、房源等各类信息的储备。