开发商：刚开始抵触，现在已“务实”

　　荣盛置业南京公司营销总监唐登洋承认，刚开始听说限购令时，第一反应是害怕和抵触。“当时第一反应是，原先能来买房子的人，现在不能买了，作为开发商，我觉得有一种天要塌下来的感觉。”

　　“能买你房子的人少了，而且是具备超强购买力的那部分人少了，很明显就会让你的房价难涨上去。”另一位不愿透露姓名的开发商人士表示，原先的暴利可能不复存在，开发商的“好日子”也可能成为历史。

　　2011年年底，万科金色领域首次开盘，结合当时的形势，喊出了精装9900元/平方米的“谷底价”。此举带动了天正滨江等多个楼盘的集体“暴动”。面对老业主对降价的不满，天正置业营销负责人顾红艳曾经表示，“我们也要活下去”。

　　两年后，最难熬的日子似乎已经过去。唐登洋说开发商现在应该感谢限购令。“限购令就好比汽车在高速公路上开的时候，带了点刹，限速在100迈，这样虽然跑得不会很快，但还是向前跑得更稳更安全了;如果当时没有限购令，房价就没有刹车，再疯下去会毁掉这个行业。”

　　“限购令改变了很多开发商的心态，务实定价、随行就市，现在已经成为开发商的主流观点。”一家地产研究机构人士表示。

　　两年之变

　　大鳄争食

　　小鱼望洋兴叹

　　限购两年，南京的土地市场也发生了不小的变化。与房价的“V”字走势类似，土地市场也经历了从冷到热的变化。

　　“2011年的时候，好多房企都吓得不敢拿地。”唐登洋回忆说。而2012年上半年，像万科、栖霞建设这种敢于“抄底”土地的房企，也依然是少数。直到2012年下半年，众多房企才陆续回到拍卖台前。

　　限购两年后，土地拍卖再也不是“小鱼”的游戏。裹挟着庞大资本的大腕，携巨款在土地市场上呼啸而过，而在调控中没有得到发展的中小房企，只能望洋兴叹。“你手里抓着"4个2"、"4个3"，人家手里的全是"同花顺"。你怎么玩?”一家小开发商老总说，万科、保利这种千亿级房企不谈，其他很多大鳄都是上市公司，而且运作成熟，拿地之后马上就能开工，现金能快速周转，小房企根本拼不过他们。

　　两年之变

　　江宁不再“刚”

　　江北成新兴区域

　　限购两年，刚需正在成为楼市的主力军。买房人群发生变化的同时，楼市板块也在发生悄然变化。

　　六合区无疑是这两年来的“异类”。网上房地产统计显示，2010年六合区新房成交4000套左右，2011年为3800套，2012年为6000多套。唐登洋说，主城房价的上涨，让一些原本有意在主城买房的六合人，回到六合买房，“挤出效应”带动了买房人的增加;六合本身城镇化的发展在加速，“农民进城”的现象明显;一些原先住在中央门、迈皋桥的老南京人，也有意到六合去买第二套房，养老兼投资，这些都带热了六合楼市。

　　江浦也有类似情况。2010年底雅居乐“地王”以及近两年浦口新城的发展，万科、中海的进驻，都让江浦成为楼市新兴区域。而在河西，奥体地区的待售楼盘已经屈指可数。在青奥的拉动下，河西也正在向南扩张。

　　而传统的刚需供应地区江宁，则因土地开发而逐渐难再姓“刚”。岔路口、百家湖、三山、东山，是传统的江宁楼市刚需供应地，而这些地区可售楼盘越来越少。大学城和九龙湖地区如今成为楼市供应的主力，而接下来几年，这些地区的可售楼盘也将变少。江宁的楼市版图亟待扩大。

　　房产税破冰整两年

　　离“扩容”有多远?

　　房产税在中国“破冰”整两年，但对于房产税是否扩容的争论也一直不绝于耳。房产税扩容，时机是否成熟?下一步改革该如何推进?业内人士认为，应综合考量、征减结合，逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制。

　　试点效应初显，但非房价“杀手锏”

　　2011年1月底，国家有关部门在上海、重庆启动房产税试点。统计显示，自试点启动至去年三季度，上海认定的应征收房产税的住房48000多套，约占已认定住房总数的19%。而重庆试点启动后10个月内主城区确定应税住房8563套，征收金额超过9000万元。

　　房产税对遏制炒房投机起到了一定作用，但远非一些人所预期的高房价“杀手锏”。

　　数据显示，2012年上海新建商品住宅价格累计环比上涨0.1%，同比下降1.2%;重庆房价亦显环比上涨态势。“一户三口之家的居民，新购一套400万元住房，除去180平方米的免税额，实际每年只缴纳房产税1120元。”上海永庆房屋总经理陈史翎说：“房产税本不是直接冲高房价去的，期望它对高房价"一剑封喉"并不现实。”

　　推进：应注重“征减结合、统筹考量”

　　自去年年底楼市回暖以来，市场对包括房产税在内的调控“后手”预期再度增强。不过，国税总局相关负责人1月中旬表示：“目前一下子拿出一个房产税扩大试点的方案并不现实。”

　　进退之间，房产税改革推进的难点何在?

　　国务院总理温家宝前不久表示，从中长期看，有两项重大的税制改革要认真研究。其中一项，就是改革房地产税收制度，“逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制，促进房地产市场持续健康发展。”

　　中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军认为，房产税改革是一个社会财富重新分配的问题，其打破利益分配格局的难度远远大于技术层面的难度。

　　上海财经大学教授、中国税务学会理事胡怡建说，房产税改革应放在税制改革和收入分配改革等大框架下进行，要有合理的制度设计，而不应仅仅是增加一个新税种。

　　“不算土地出让金，现在房地产开发和交易环节名目繁多的税费超过房价的20%，且相当一部分最后都由购房者承担。在房产税"扩容"的同时，需对房地产税收体系进行梳理，征减结合、以征促减，避免增加社会负担。”胡怡建说。

　　其次，应加快健全房屋估价技术，并构建全国住房信息网络。目前武汉市房管、地税等部门联合探索，利用房地产估价与信息技术进行房地产税收评估，为房产税进一步推开创造技术条件。

　　中国社会学会副会长、上海社科院研究员卢汉龙说，“三公”消费过多、纳税人权利与义务不对等等因素，导致社会上对纳税存在抵触情绪。只有增加财政的透明度，使税收用在百姓看得见的地方，才能从根本上减少房产税改革的“扩容”阻力。