新安热线摘     两年前的今天，南京版房产限购令落地。刚性的限购政策，改变了人们的买房习惯，改变了楼市预期，也改变了房价原先“噌噌”往上蹿的运行轨迹。两年后，限购的影响似乎正在淡化，房价也走出了“V”字。回首这两年，限购令究竟改变了南京楼市哪些方面?

　　两年之变

　　看数据：呈“V”字走势，两年来基本没涨

　　被认为“史上最严”的房产限购令，究竟对房价产生怎样的影响?如果从数据上看，这两年房价似乎没涨。

　　中国指数研究院的百城价格指数显示，2011年2月、2012年2月以及最新公布的2013年1月南京样本平均房价，分别为11870元、11523元和11867元。房价走出了一个类似“V”字的走势，总体依然保持稳定。

　　从国家统计局的70个大中城市房价变动数据看，2011年下半年的连续环比下跌，与2012年下半年的环比连续上涨，似乎也能印证这两年来的“V”形走势。

　　再看部分标杆楼盘。2011年限购令时，板桥的金地自在城在售四期高层房源，均价10000元/平方米;一年后，八期开盘最低为8000元/平方米;如今，在售的七期均价9600元/平方米。河西的仁恒江湾城，限购令出台前夜售价24000元/平方米，一年后售价23000元/平方米，如今26000元/平方米。

　　谈感受：表面上降价了，实际上依然在涨

　　与数据相比，人们的感受则是另一番模样。

　　最近，新浪乐居和365两家网站都作了“限购两年，房价变化如何”的民意调查，把票投给“依然在涨”的网民分别占72.9%和67.72%;认为“房价平稳”的网友比例，两家网站也差不多，分别为23.3%和26.51%。

　　为何网友的主观感受，与统计数据不符?现代快报记者调查发现，影响“实际房价”的因素的确较多，人们的感受不无道理。

　　一是有的楼盘表面上降价了，但卖的房子也不同了。市民小刘一直关注金地自在城。她说，去年金地八期以8000元/平方米的价格开盘，表面上看确实比前期价格要低不少，但是八期的位置是整个楼盘中最不利的，即使没有调控，开发商也不太可能卖出前期的价格。类似的情况发生在多个楼盘，例如江北的大华锦绣华城，在售的新房价格就不如二手房价格，原因是前期开发的二手房位置更好，配套更成熟。多家楼盘的操盘手也表示，卖本来就该比之前便宜的房子，给买房人“降价”的暗示，是弱市中常见的营销手段。

　　二是“坑爹”的房贷利率。网友“chenyinhui”日前发帖吐槽说，2011年11月自己买房，虽然是首套房，但银行却执行上浮1.1倍利率，自己只能承受高昂的房贷。

　　的确，与房贷变化相比，楼盘降价只是“毛毛雨”。2011年下半年，南京多个楼盘出现“跳水”，不过当时银行收紧房贷，即使是首套房也执行1.1倍利率，这导致不少买房人虽然买到了便宜的房子，却要支付更多的房贷，相比之下买房成本反而上升。2012年上半年，银行利率逐渐下浮，但此时房价又上来了。

　　三是板块分化明显。这两年，虽然总体上房价变化不大，但是买房人还是能感受到，不同板块的楼盘有明显分化。例如河西的房价，2011年没怎么跌，2012年却涨了不少;而主城区的二手房特别是学区房价格，这两年也以上涨为主。

　　两年之变

　　买房人：投资的少了，“头疼”的多了

　　重在遏制炒房投机的限购令，已经明显改变了买房人的购房目的。这两年来，“自住”越来越多地成为售楼处里常见的回答。“毕竟人们仍然缺乏投资渠道，很多人仍然看好房产的保值增值，长线投资房产的人还是有，不过炒房客已经基本上绝迹了。”在仙林的万科金色领域，售楼员的这番话也是多数开发商的共识。

　　新浪乐居和365网站的民意调查也能说明这个问题。对于“买房仍然是理想的投资渠道吗”，分别有67.5%和49.57%的网友选择“是”。其余网民则或多或少表现出对楼市投资价值的顾虑。

　　伴随限购令而来的，是让人头疼的购买问题。张先生夫妇就是备受限购令困扰的代表。“我和老婆结婚前名下各有一套小房子，两人都贷款过。现在有小孩了，我们打算卖掉一个小的，换成一个大的，但发现被限贷了。我们本来打算先买再卖，结果还是不行。后来我提出来先离婚再买房，老婆想了好久才同意，为这事家里都不和谐了。”

　　被限购令“误伤”的以及动了歪心思绕道限购令的，导致办理单身证明和离婚的激增，甚至也带热了一些专门办理社保补缴的中介机构。而这些，都是限购令之前所没有的“烦恼”。“限购令之后，卖房子的确更难一些，我们接待顾客时，首先要咨询他们的购买资格问题。如果存在购买障碍的话，一单生意要难做得多，很多买房人也抱怨麻烦，但现在好像大家也习惯了。”城北一家楼盘销售员说。