新安热线摘 3月1日,“新国五条”细则发布,其中出售自有住房按转让所得20%计征个人所得税的条文引起了各界热议,有网友评价其为“史无前例的严肃措施”。对此,律师指出,国家对于二手房按转让所得20%计征个税实际上早有明文规定,并非新政策。
转让所得20%计征个税的渊源
我国《个人所得税法》及实施条例规定,财产转让所得应纳个人所得税,适用税率为20%。财产转让所得,按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,计算纳税。我们通常所说的“二手房交易”,实际上是出售方向买受方转让土地使用权及其地上建筑物。出售方基于二手房交易而取得的收入,应属于“财产转让所得”的范畴,适用20%的税率。二手房交易过程中,通常以交易成交价减去原购房价(包括税费)及合理费用后,得出应纳税所得额,进而计算个人所得税额。
例1
A于2000年1月购买了1套普通住房,购房价为60万(含税费)。2002年1月,A与B签订房地产买卖合同,将该房屋以70万的价格卖给B。问:A转让房屋需缴纳多少个人所得税?(不计算合理费用)
答:A应缴纳个人所得税=应纳税所得额*税率=(70-60)*20%=2(万元)
执行层面上的漏洞
实际征管中,不少纳税人由于无法提供购房发票等材料,导致税务机关不能计算出房屋原值(原购房价),也就无法正确得出应纳个人所得税额,执行层面受到了巨大阻碍。2006年8月,国税总局针对各地集中反映的个税征收问题,下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》,其中明确指出,纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额,具体比例在转让收入1%-3%的幅度内确定。目前在上海地区,转让普通住房的,以成交价的1%核定应纳个人所得税额;转让非普通住房的,该比例调整为2%。
例2
A于2008年1月购买了1套非普通住房,购房价为400万(含税费)。2010年1月,A与B签订房地产买卖合同,将该房屋以500万的价格卖给B。问:A转让房屋需缴纳多少个人所得税?
答:有两种计算方式:
1、提供原购房发票:A应缴纳个人所得税=应纳税所得额*税率=(500-400)*20%=20(万元)
2、不提供原购房发票:A应缴纳个人所得税=转让收入*2%=500*2%=10(万元)
由此可见,在二手房交易过程中,出售方是否提供原购房发票会对应纳个人所得税额产生巨大影响。目前上海的实践中,纳税人可以视自己的实际需要选择提供或者不提供原购房发票,税务机关并不依职权主动核实转让房屋的原值。政策出台以来,卖方普遍选择核定征收的方式缴纳个税,以规避原政策的巨额税负。
让人哭笑不得的发票
了解房屋买卖的人们都知道,个人出售房屋需同时缴纳营业税和个人所得税。对于营业税而言,出售满5年以上的房屋有税收优惠(普通住房免征,非普通住房按差额的5.65%征收)。因此在交易中心的缴税窗口,曾出现过这样令人哭笑不得的情形:卖方在申报营业税时,往往拿出购房发票,而到了申报个人所得税的时候,又把购房发票收回去了,以期获得最大税收优惠。目前,交易中心纳税窗口已明确,纳税人只能做出一次选择:要么提供发票,要么不提供发票,不能同时享受两次优惠。尽管是这样,国家对于房屋出售方的税收征管仍处于宽松阶段,出售方对纳税还是享有一定的主动权。
“新国五条”其实是对执行漏洞的填补
而“新国五条”细则中规定,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。这就意味着,一旦国家严格执行,因核定征税而产生的缴税漏洞将彻底被封堵:如果个人住房系统中能核实确定房屋原值的,纳税人将无法通过保留原购房发票而享有到税收优惠。
律师提醒,目前各地针对“新国五条”细则的实施意见尚未颁布,如近期有意向购买(或出售)房屋,应当谨慎操作,尤其是合同中关于税费承担的条款,切记不要因为交易成本上升急于出手而忽视了合同本身的重要性。而且,大家也应该理性看待房产交易过程中产生的税收,还有诸多退税和免税政策,“新国五条”的推出不应该被单纯理解为“抢钱”。