新安热线摘  近日，杭州城西高端住宅楼盘西溪诚园，对外公布了其今年前两个月的销售额：10.6亿元。据说，这一数据接近于这一楼盘去年全年销售额的一半。对于热销原因，该楼盘有关负责人给出的回答是：楼盘一期交付实景是最好的推手。

　　翡翠城环碧苑现房发售、阳光国际将推最后一批小高层现房、西溪诚园现房引发改善型潮流、万家星城现房几乎每天都有成交……杭城3月，许多楼盘开始纷纷新推房源，而这其中，关于现房、准现房的消息更是频频出炉，不断吸引着购房者们的目光。　　跟即买即可住的二手房相比，新房的一大劣势，就是在购买后需要等待很长的时间才能入住。不过，现房销售却将这种劣势化为无形。而在二手房转让需要支付越来越高税费的大背景下，税费较少的实景现房，其优势也更为凸显。

　　即买即能住成为现实 现房实景变成销售利器

　　地处杭州西溪板块的绿城西溪诚园，定位一直是城西改善型楼盘代表，也首当其冲深受调控影响。2012年，这个楼盘的销售只能算得上平稳，却从去年年底开始发力，到今年2月更是成为杭州主城区当月销售额冠军。在限购限贷没有任何松动的大背景下，这个改善型楼盘所取得的成绩，让人觉得有些惊讶。

　　据西溪诚园企划负责人黄程侠介绍，西溪诚园一期知敬苑去年11月交付，而二、三期今年6月份即将交付，四期也将于今年12月交付，整个西溪诚园的80%的房源，今年都将交付。也就是说，现在购房者去买房，最少只要等待三个月左右的时间，就可以拿到钥匙。

　　“最近下单的这些客户，有一半以上是新客户。甚至有人第一次来买，看到现房实景，就下单了。”黄程侠说，这些客户大多经济实力不错，也一直有改善需求，在认为西溪诚园就是自己一直在寻找的房子后，下单速度就会比较快。

　　而申花改善型楼盘东方福邸，今年年底之前也将有800套左右的房源要交付，去年，该楼盘对外开放了6800平方米的样板区中，装修考究雅致的样板房，中心泳池、叠瀑、罗汉松、银杏等名贵树种围合成的江南园林，1700平方米的实景生活馆，都让客户多了不少下单理由。据欣盛房产总经理助理程佳介绍，今年以来，该楼盘的认筹也已经超过5亿元。

　　70个楼盘今年交付 有些楼盘干脆现房销售

　　根据不完全统计，今年杭州(包括萧山、余杭)约有近70个楼盘将全部或有部分房源交付。而在主城区，光住宅楼盘就有30余个。而直接以现房形式销售的楼盘也越来越多。

　　近日，西溪楼盘绿城翡翠城的环碧苑组团，正式对外宣布以实景现房发售。在现场，购房者可以看到这个被称作是“绿城最美法式花园洋房”的所有细节：质感深沉的高档浅色石材立面，及融合了法式宫廷与江南传统风格的园林。据翡翠城有关负责人介绍，这批房源为翡翠城高端产品，总价在200-400万元左右，而这样的客户，很多都需要现场感受。购房者能体验到的，是入住后真实的生活场景。这就少了销售人员的很多口舌。

　　而九堡一线江景楼盘宋都阳光国际，也将在近期推出二期的最后两幢小高层现房，这批房源已经于去年年底交付。走在小区里，购房者可以看到焕发着春意的各种景观。此外，阳光国际三期的一线江景组团也将于今年年底交付，这批房源也可以称得上是名副其实的准现房。

　　所有房源已经全部交付的主城区大盘万家星城，最近的销售情况也不错。用开发商滨江集团的话说，是“每天都有成交，因为实景现房所见即所得”。万家星城也算是受到调控影响冲击比较大的楼盘，因为行情陡然变冷，在许多楼盘纷纷参与到价格战大潮中时，这个销售已经超过2/3的楼盘，选择不降价，销售也遭遇不畅。不过，这种状况在全部现房销售后，得到了巨大改变。

　　此外，广宇上东城、悦麒美寓、相江公寓等楼盘，也有部分房源是现房。现房销售，不再仅仅是一种口号或者概念，而是真正成为现实。

　　税费远少于二手房 准现房里也能“淘宝”

　　蒋康南，公众房网代理部总监。目前该公司代理的新盘项目达到40个左右，其中不乏部分准现房和现房，而他们这里几乎大部分的房产经纪人都同时从事着二手房和商品房的销售工作。

　　“虽然二手房和商品房准现房的客户还是有一些区别的，但不得不说，目前准现房的不断涌现还是让一些原本打算购买二手房的购房者有了一些新的选择。”蒋康南说，一般而言，准现房的楼盘建筑年份更新，小区环境相对也可能好一些，交易的税费等各项成本也更低。特别是现在，个所税如果真的要征收20%，那么新房的优势会更加明显。如果两套房子的基本条件相差不多，客户可能会更倾向于购买准现房。

　　按照以往的情况，所谓的准现房、现房常常是“尾盘”的另一种说法，这些房子往往剩下的楼层都是顶天立地的，或者面积过大，但现在的现房、准现房，却全然不是这种概念。因为现在的不少楼盘之所以变成现房，很多是因为受调控影响，销售节奏变缓，虽然是新房，但房源却是好的，边角料房源基本可以不用考虑，也许还能买到许多优惠好房源。

　　比如阳光国际针对小高层8号楼推出优惠活动，凡是现场认筹客户，均可享总价减10万优惠，更有3%契税补贴，砸中金蛋者最高可得50万元置业基金。

　　而金都夏宫也推出赠送百万元装修基金的活动。据了解，夏宫排屋区今年1月份已全面交付，处于现房销售阶段。

　　宏观调控催生的市场环境 现房销售考验开发商实力

　　和原先“图纸销售”的时代相比，目前的“现房销售”时代被认为是连续的宏观调控后，开发商被迫必须面临的新的市场环境。虽然高库存压力使开发商的销售周期“无限延长”，但不少开发商却看到“现房时代”的优势。

　　德信房产营销中心副总监杜盛表示，原来行情好的时候，房子一开盘几乎就售罄，但现在房产的销售周期拉长了，销售工作会贯穿从开盘到交付的整个过程，这也是市场成熟的表现。最近德信中外公寓启动了早春的特惠售房活动，目前在售的房源今年11月份就可以交付入住，而处于准现房销售状态的房源约占该楼盘的近30%。

　　“现房销售，可以让购房者通过现房体验，更真实地感受到楼盘品质。”一位业内人士认为，“准现房销售模式已经成为一种趋势，尤其是一些品牌开发商在楼市供过于求的市场里，不失时机推出准现房或者现房销售模式，从而在众多产品中脱颖而出，这种营销模式的出现，不仅考验开发商的开发水平，也会对整个楼市产生深远的影响。”

　　动辄几十万元甚至上百万元、上千万元的真金白银花出去，但两三年都看不到“现货”，验房时或许还会发现一大堆匪夷所思的质量问题，比如原来的户型被更改了，原来绿地的地方变成了停车位，原来说好没房子的地方硬生生加了一幢楼，甚至遮挡住了采光和景观，类似的投诉纠纷实在是见怪不怪。

　　尤其是在前几轮调控的价格战中，不少楼盘都低价促销，部分开发商可能适当做减法，特别是在景观绿化、外立面和公共空间装修的软性指标上，能省则省。像天然石材换成廉价涂料，中央庭院只是稀疏的几棵小树以及大面积的草皮，楼书上的豪华会所不见踪影，或者景观喷水池直接消失。

　　翡翠城副总经理倪武英认为，现房对于开发商资金、管理的要求更高，它会让空手套白狼式的资本游戏可能很难再现，让偷工减料、品质低劣的无良开发商无处遁形。但从另一方面说，那些以品质著称的开发商，则有可能成为现房时代最大的受益者。