11月29日，华远地产股份有限公司原董事长任志强在“财经年会2018：预测与战略”上，又出惊人信号，在未来房价与土地还有房地产长效机制问题上，知无不言，言无不尽。
一、平均房价超两万的城市不到10个 房价离合理水平差很远
任：现在全国真正的房价有多高呢？超过一万元平均房价的不到20个城市，其中超过两万块钱平均房价的不到10个城市。去年年底的统计数据，地级市平均房价不到4000元/平方米，今年10月份的统计数据，全国的平均房价7000多，我们没太搞懂，为什么你们觉得房价高，我觉得还早着呢。
北京等个别城市房价比确实高，外地的有钱人都到这儿来了，我们真正超过2万块钱的平均房价只有10个城市，20个城市决定了全国的平均房价大幅度上涨，但我们的房价离合理水平还差得很远。
Z先生评：我们口中总说房价高了高了，只是一些城市的房价确实相对平均收入来说高了很多，就如北上广深、武汉、重庆、无锡和吉林、太原等地，看平均工资与当地房价相对比，你就会发现有些城市真的不贵，并且全国房价过2万的确实也不多。
二、十九大报告中的两个矛盾没变 注定经济发展模式不会有大改
任说，十九大里其中有两个没有改变，十八大有三个没改变，十九大变成两个，没变的就是社会主义初级阶段，发展中国家的地位没变。这两个没变，说明中国还得回到原来的建立市场经济框架高速发展的过程。预计城市化任务还没完成呢，要完成小康目标最少要到60%、70%的城市化率，中国社会主义初级阶段的建设周期还长着呢。所以，应该说中国的城市化路还有一段时间，十九大说要完成小康2035年的目标，最少每年有1.3个点才能完成，不盖房子住哪儿，这是一个大的问题。
Z先生评：任总这段话有个信息：明高层话语的重要性。只要我国经济发展的模式不大改，那么土地财政或者说GDP增长还是会很多一部分要依赖土地，带来的地价上涨，房价上涨只是时间问题。
三、独居与老龄化问题出现 房子还不够用
任：很多专家老觉得我们的房子已经解决了，其实城市中的住房需求还是巨大的，特别是李铁谈到了老龄化问题，我们的老龄化问题非常严重，但更严重的是年轻人的独居问题。在欧洲很多国家，年轻人的独居达到40%，什么意思？就是父母有房子我也不住，单独住。中国独居的增加和过去的传统计算是完全两个概念，也就是说家庭人口比例数在大幅度下降。
从1984年的三点九几下降到二点八几，但是北京、上海已经降到了2.3、2.4，换句话说就是两个人一个家庭，或者两个人多一点点。一个人一个家庭已经占的比例很大，占到全世界的25%左右，而中国未来的独居发展趋势是什么？预计中国未来城市里最少有一亿五千万套，中国的房子还得盖多少年呢？仅仅满足独居人口的家庭需求，大概要再干25年，别的还不算。结婚、生孩子的还不算。为什么？从1990年开始建到现在，一共建了一亿五千万套，你们以为商品房有多少吗？商品房只占住房总量的40%，或者还不到。像大城市，北京、上海还不到40%。
Z先生评：这段话中透露出哪些？显而易见：人（需求）多房少。从人口独居趋势的出现和老龄化不可避免的到来，对居住房屋的需求数就会提高，按照任的意思，城市未来还要一亿五千万套，还要盖25年。自1990年开始我们已经建了一亿五千万套，房价呢？涨得令你发指，那么未来这一亿五千万套所带来的影响？
四、房价上涨最终还是看土地 对土地的限制并未出台
任：中国从来没有出台一个政策限制地价，而所有的不合理大概都在地价上。所以，我们计算一个扣除地价以后的房价收入比，非常非常合理，而且比国际上还低。也就是说，当其他的国家不是一次性支付70年而且是竞拍价格的时候，房价是相对合理的。我们从2004年8月31日以后，但出文件是2002年6月1日开始招拍挂，1998年之后——2003年在没有实行招拍挂期间，房价平均涨幅不到3%，但我们的收入平均涨幅是9.5%。2007年出现了大量的地王，随后开始出现天价地，面包高过面粉，于是出台了一系列的调控政策。
Z先生评：我国每次的调控只是在对出口进行整理，限制购入套数，限制首付比例，但从未对源头进行调整。从不限制土地出让的价格一定在多少亿之下，为什么？土地财政啊，地方的收入大多来自于这，并且我们很多的基建都会用到这块的钱，各种有很多的关系可以转到上篇文章《14年工作经验的地产大佬说 未来又会有大事发生》读懂。
五、房地产长效机制如何确立 户籍和土地至关重要
要是问，如果房价如果还是要上涨的话，那么房地产长效机制怎么办？
任志强在表述中也说到了：如果没有户籍制度问题，全世界大概有三个国家有户籍，朝鲜、中国，还有一个什么国家，我忘了。比如美国，拿的是护照，到任何一个州，州政府都得管，特别是他们退休社保卡都是全国通用的。
李铁强调人的城市化问题，我个人觉得是收入的城市化问题，如果你的收入完全来自于城市，不管你住在农村还是住在城市，都叫城市化。许多人家庭现在父母在城市里，医保还在农村，宅基地还在农村，承包地还在农村，能叫城市化吗？不叫，因为当地的政府不管你。但本地户籍人，政府都有一个最低收入。
这是我们制度上的毛病，你刚才问的问题，制度上的问题不解决，每个地方政府都说我完成任务了，完成的很好。但是，在人口流动的情况下，这个问题没有解决，而障碍就在于我们的财政税收制度是分配的，中央拿多少，地方拿多少，特别是穷困地区，户籍是多少，我给你按多少拨，你人可能不在这个地方，但钱拨到了户籍所在地。
所以，我们逐步打通户籍问题，估计得用几十年时间才能打通。打通以后的情况就完全不一样，邓小平说初级阶段要一百年，或者几代人、几十代人，别想的太简单了。
孔子到现在只有73代，邓小平说几十代人才能解决初级阶段的问题，你们别想的太简单了，所以，可能还有一个发展过程。如果这个阶段没过，财政收入、体制什么的问题没解决，北京政府非常骄傲的说我北京没有住房困难户，但是流动人口这个问题和城市化发展的问题没解决，永远存在这个障碍。
像郑州、南京提出来了，给你低价补贴，优秀人才来我这儿给你落户，房价补贴等，恰恰是因为高技术人才不到他那儿去，才用政府花钱的办法请你。
北京不用，北京有这么多权力，大家都拼命往北京跑，没办法。特别是一些大城市，遇到的就是这个问题，本地人解决了，不希望你外地人进来，因为外地人进来以后，我承担保障的责任很大，政府担不起，于是就出现了问题，所以有些城市提出购房入户。而优秀人才都进大城市，我们文件上写的公共资源均等化，这句话不是短期之内能解决的，需要很长的周期。
为什么开发商选择城市做投资，就是因为城市有吸引力才有更多的人来。为什么投资不出山海关，就是因为那些城市没有吸引力了。
我想，最根本的问题，中国要解决长效机制，这个口号都提出来了，但是你们想一想，如果不解决户籍问题和土地制度问题，这个长效机制拿什么建，可能建在沙漠上或海洋上。必须把这两个问题解决了，才能根本解决中国所有涉及房地产的问题。
Z先生评：最后，任还是把锅给了户籍和土地上，这也是基于我国国情做出的判断，仅从大兴这次事件来看就是这样，流动人口太多，对本地政府来看也是一种负担，一方面是劳动力的填充所带来的经济上升，另一方那个面又是人多带来的治理困难。而这一切大部分都要归结到户籍，城镇化所带来的不可避免的问题，我国还是发展中国家，这些问题只有不断的摸索不断地解决。
另外，还有一句话可以说下：我国人口众多，想要解决全部的问题基本是不可能的，资源本就那么多，按照现在的生产力是不可能达成的，所以要符合优胜劣汰的自然属性，只有牺牲一部分人。
最后，还是任总说的对，房价真的还未达到合理水平，上涨是必然。所以刚需不要想太多，只要认准了，买就行。
再加一句：为什么买房要有首付，要有门槛，就是为了区分人群。
