2017年上半年，碧桂园的销售额达2889亿元，销售排名首次位列第一，销售面积为3226万方，远超万科与恒大，这也与碧桂园重点布局三四线城市、销售均价较低相关，同时，碧桂园销售净利润也低于两巨头。

一、土地投资学不来  大陆已经插满碧桂园的小旗

2012年底，碧桂园土地储备为5545万方，截止到2016年底已达16804万方，4年间将近增长三倍，土地储备的大规模增长主要在2013、2015、2016年三年。与土地规模相对应增长的是项目个数的增加，截止到2017年6月30日，碧桂园在中国大陆已有959个项目，分布在中国大陆29省份，自治区及直辖市的191个地级市。

1、节奏：稳进与猛攻收放自如

自2007年起，碧桂园就不断的开疆拓土，其项目省份/直辖市布局数量已经从2007年的8歌上升至2017年的29个。同时，其全国化的扩张步伐并没有呈现出明显的地狱倾向，而主要是依据整体行业行情进行区域扩充。

2007年至2013年，碧桂园区域扩张稳步推进，每年保持新进入1或2个区域，2013年是碧桂园全国化布局的重要一步。该年内碧桂园新进入8个省份，并且在几个省份同时拿下几个项目。2013年以后，碧桂园几乎涉足中国大陆90%以上的省份/直辖市，开始逐步进行区域深耕，增加省份/直辖市内的项目数量。

从土地投资上看，碧桂园投资节奏与行业周期保持高度契合，能够踩准2013年与2016年两个行业爆发点。—2013年集团项目数量猛增45%，2016年上半年集团项目数量猛增90%，整体行情一般时保持稳步扩张，整体行情火热时开始猛烈进攻，在节奏把握上收放自如，同时结合碧桂园较快的开发周期与强劲的销售团队，促使其能够赚足行业利好。

2、布局：三四线区域竞争空白

在区域布局上，碧桂园深耕三四线、甚至五六线城市，这些城市鲜有大型房企进入开发，相比于一二线城市，碧桂园进入的是竞争空白区域，无竞争环境给碧桂园带来了充分的发挥空间。

土地投资城市布局在竞争较少的三四线，城市内区域选择上，碧桂园一般避开主城区，选择政府新区，大幅减少了企业的土地成本。“选新区不选旧区”这一点被后来进入三四线城市的房企相互模仿。

3、大小：适时转变紧跟发展

单项目开发上，碧桂园项目建面也随着企业发展而转变，2011年，碧桂园坚持做未来发展项目建面在59万方以上的项目数量达45，几乎占比为60%，到2012、2013年，这一比例持续降低，碧桂园的“大盘”比例下降。

截止2016年末，所有处于不同状态的碧桂园项目中，建面50万方以下的项目占主导，占总项目个数的比为76%，碧桂园由三四线城市走向二线、一线城市，受制于市场土地供应，大盘项目较少。

碧桂园在三四线一般采用快周转模式，想要在三四线的城郊新区实现快速周转，要具备两个核心因素：一是房子建得快，二是房子卖的快。碧桂园集团控股了房地产产业链多个上下游公司，同时还有着强大的营销团队。

二、开发速度较快 全产业链、单一产品线、4个月开盘

2017年上半年，碧桂园取得营业收入777亿元，同比增长35%，其中，出售物业获得的收入为745亿元，同比增长34%，增长最明显的是提供建筑、装修及装饰服务，获得营业收入11亿，同比增长475%。

1、高度成熟的内部产业链

碧桂园集团是一家纯正的地产集团，旗下100%为地产业务及地产相关业务，在垂直化业务运营上，碧桂园做的十分完善与系统。房地产开发方面，碧桂园业务分为地产、酒店、与物业部分，此外碧桂园也囊括了建筑、装修及设计、物流等产业链链条。

从拿地、规划设计、建筑施工、产品营销到后期的物业管理，碧桂园都具备完善的产业链，确保碧桂园对房地产开发的控制力度。同时，最重要的一点，高度垂直的产业链是碧桂园能够批量生产的重要支撑。

由于碧桂园具备项目设计、建筑、装修、销售直至项目建成后的物业管理能力，整体项目操盘上，也能够保证多项业务前置，实现全生命周期操盘。如在土地获取前，就已完成规划方案和户型设计，保证快速开工规模化生产，碧桂园的开发模式是房地产工业化的高度聚合。

2、标准化生产单一产品线

除了项目建筑构造与风格单一外，几乎每个碧桂园项目都有别墅、多为别墅、塔楼、小高层、高层等组合形态出现，以增加项目绿化等基础设施完善，提高项目本身溢价。

3、快开发、高周转保证效率

碧桂园的高空翻番必须以项目的快速发展为基础，2016年企业新增项目（含不同业务状态）344个，数量几乎翻了一番。

从2014年至2017年上半年，碧桂园开盘时间一直维持在7个月以下，2015年，项目开盘时间仅为4.3个月，对于一个项目分布在全国各地，项目环境差异性巨大的房企而言，这个开发速度相当惊人。

从2009年至2016年，碧桂园的存货周转率先下降后上升，最低点也维持在35%，与行业平均水平相比，碧桂园的存货周转速度较快，与企业高速发展相一致。

标准化生产单一产品，似乎与通常的产品差异化相悖，所以，碧桂园具备独特并与自身相符的项目销售模式。

三、学不来的项目销售：接地气的人海营销

从2007年至2017年上半年， 碧桂园的销售费用率先升后降，管理费用率先降后升。2013年，销售费用率达到较高水平，为7%，此后几年间一直下降，2017年上半年销售费用率为4%。2013年之前，碧桂园在营销比例投入上不断增加，2013年之后，碧桂园品牌辨识度增强，营销费用率逐步减弱。

1、针对C端的营销

碧桂园在项目营销与品牌推广方面一直比较强势，最让人印象深刻的是2016年碧桂园森林城市的全国化营销，从线上的电视媒体、网络平台、一直到线下的所有碧桂园售楼处统一的森林城市展板，森林城市的覆盖面非常广泛，2017年是碧桂园成立25周年，公司曾买下微博客户端界面广告庆生。

除了基本定位外，碧桂园对客户群体的界定也十分准确。2015年之后，碧桂园在公布业绩公告时，对土地储备项目的指向客户有明显定位。2017年上半年，碧桂园59%的销售金额来自位于三四线城市的项目，但是目标群体却分别定位于一线、二线与三四线，8%的销售金额来自于位于一线的项目，15%的销售金额来自于目标一线项目，也就是说碧桂园把部分二线、三四线项目卖给了一线客户。

2、全民营销逐步升级

2014年8月碧桂园推出全民营销app凤凰通，用户可以推介全球内房源成为碧桂园兼职经纪人。