调控持续、融资受挫、成本抬高……在“租购并举”的住房制度设计下，房地产行业和开发商双双步入转型期。
近日召开的中央经济工作会议提出，在未来3年要重点抓好决胜全面建成小康社会的防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战。紧随其后，12月22日夜间，中国银监会发布了《关于规范银信类业务的通知》（以下简称《通知》），要求不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。信托作为房地产融资的重要渠道将面临收缩。
事实上，从2016年下半年开始，房地产企业的融资渠道已经受到限制，如银行开发贷、公司债、信托、私募等均已收紧。在房地产市场持续的调控作用下，房企原先依靠杠杆融资实现房地产跨越式大发展的模式难以为继。
“租购并举”等政策为房地产行业和开发商转型打开了窗口，房企也积极尝试新的融资路径，通过在租赁市场获得资产证券化、参投产业基金等方式进行多元化发展探索。
融资受限
分析人士称，《通知》对银行、信托两大持牌金融机构产生的影响还有待观察，但对房地产、地方政府融资平台今后的融资将产生比较明显的影响。
事实上，自2016年第四季度以来，央行、银监会、证监会、中基协以及沪深交易所等监管部门频繁出台调控政策，包括境内发债、H股上市融资、私募债、资管项目等，用于收紧和规范房地产市场融资行为。
于是，房企纷纷求助代价较高的海外融资、房地产信托、私募甚至部分房企重启永续债。房企的融资方式也越来越多元化，尤其是资产证券化备受关注，比如招商蛇口获得了高达260亿元的资产证券化式融资。不管是借道境外融资，还是回流到信托渠道融资，高成本逐渐成为侵蚀房企利润的“黑洞”。
中国信托业协会公布的数据显示，今年以来，投向房地产领域的信托资金持续增长，资金余额由去年年底的1.4万亿元上升至今年3季度末的2.1万亿元，增长了近7000亿元，仅第三季度便增长了近3000亿元，占比也由8.19%提升至10.01%。此次银监会发文规范银信通道，意味着信托作为房地产融资的重要渠道将面临收缩，房地产的融资渠道将进一步压缩。
在融资渠道收紧的同时，房企“还债期”的到来也加剧了其资金压力。据相关机构统计，房地产企业明年和后年将至少有一万亿元的债务到期，结合流动性收紧和市场交易下滑的预期，房企将迎来资金最紧张的时刻。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，房企尝试其他渠道的融资相对企业来说仍是杯水车薪。虽然非传统渠道能解决部分资金问题，但是融资成本高。随着房地产调控的进行，限购、限贷之后，大多数房企仍然资金紧张，尤其是之前拿了不少高价地的企业，将面临资金链压力。
融资渠道新探索
协纵策略管理集团创始人黄立冲认为，随着规模扩大，中国房地产的开发模式会出现以下状况：债务越来越重，融资成本越来越高；对抗产业周期风险的能力越来越弱，地产股的风险溢价越来越高；债务升过天花板，企业无法在风险不升高的情况下快速成长。
房地产作为资金密集型行业，对金融有着天然的依赖性。随着房企贷款、发行债券、信托业务等融资渠道收紧，房企开始探索一系列新的融资途径。首先是发行海外债，据克而瑞统计数据显示，2017年108家房企境外发债合计人民币高达1993亿元，占总融资额约两成，而2016年全年仅合计约人民币626亿元。
苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为，近一年来，很多房地产企业都选择海外融资这一吸纳资金的方式，但是随着美联储加息缩表、美国政府减税等一系列政策的实施，中国企业海外融资的成本不断上升，海外融资不再是一个好的选择。对于中国房地产企业来说，面对“资产荒”的困局，最好的解决方式无疑就是资产证券化。
从目前已经有实质性进展的项目来看，资产证券化路径往往借道“租购并举”的住房制度设计，在长期租赁市场上进展顺利。2016年国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。2017年7月证监会、住房城乡建设部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》也再次提出要推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
10月11日，新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所获批发行，发行额度为2.7亿元，国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”。10月23日，保利地产发布公告，“中联前海开源——保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”获得上海证券交易所审议通过，这是国内首单央企租赁住房REITs。12月1日，招商蛇口发布公告，招商创融——招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划收到深圳证券交易所出具的《无异议函》，这是全国首单储架式长租公寓抵押贷款证券化产品。
在诸多新融资途径探索中，参投产业基金可以看作是房企的另类融资模式，也是房企借此谋求转型或者多元化发展的重要探索。据了解，万科今年以来参与或发展设立产业基金的动作频繁。据不完全统计，自5月以来，万科大约披露了5次设立产业基金的公告。除了万科，招商蛇口、阳光城、华夏幸福和龙湖地产等房企也频频参与设立产业基金。
易居研究院副院长杨红旭指出，参投产业基金可以看作是房企在谋求转型或者多元化发展的一个信号。过去房企搞基金主要为房地产开发项目融资，现在参投基金转向了与产业相关的方向，既带有融资的属性，为发现及并购优质标的创造条件，同时也在为企业今后的转型发展谋篇布局。
倒逼行业转型
在传统房地产市场，持续的市场调控使房地产过去高周转、赚快钱的模式难以为继，融资渠道收紧使开发商逐渐丧失高杠杆“利器”，另外还面临着拿地成本升高等困局。与之形成鲜明对比的是，在“租购并举”的住房制度设计下，一系列培育和发展住房租赁市场的利好政策密集出台。
在此背景下，房地产市场由之前主要以增量市场“单轨”发展转变为增量市场和存量市场共同拉动的“双轨”发展模式，且租赁市场被寄予更多实现“住有所居”的期望，房地产进入转型期。与此同时，面临多重困境的房地产开发商在“租购并举”等政策引导下，也进入转型阶段。
市场转型方面，通过梳理可以发现，近期召开的重要经济会议均涉及“租购并举”的住房制度建设，住房制度改革、发展租赁市场等成为关键内容之一，且方向锁定在重点发展长期租赁市场。全国多个城市密集出台培育租赁市场的政策，比如北京、杭州等热点城市要求部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁住房；广东、河北、四川等多个省份开展房地产投资信托资金（REITs）试点，允许商改住，鼓励个人出租住房且有配套减税政策。
12月23日召开的全国住房城乡建设工作会议要求把深化住房制度改革，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度作为重点工作之一，提出发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
房企转型方面，各大房企纷纷靠拢“城市运营商”、“城市配套服务商”等概念，谋求多元化发展。城市更新、租赁公寓、健康养老、物流地产以及家装等领域，均成为房企转型的重要方向。
近日，碧桂园发布了其长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，提出了3年发展100万套长租公寓的计划。“我们将整合集团内外部资源，为租客打造整体的服务方式。除了青年公寓，未来我们还将推出诸如高端、家庭、养老等更多的产品线，提供多层次的产品供应。”碧桂园长租公寓公司总经理杨鹏表示，长租公寓业务在集团内部承载着更多的战略方向和战略意图。
此外，在房地产转型过程中，银企合作也在不断探索新路径。比如近日首开与建行北京分行签署战略合作协议，建行北京分行将向首开提供500亿元的意向性综合授信额度，用于支持首开的棚户区改造、保障性住房、自持租赁住房、共有产权房及普通商品房等项目建设、日常经营周转等资金需要。算上这一授信额度，首开集团已获得1500亿元的银行授信额度，为首开集团在长租房和通州城市副中心建设领域的战略发展提供了坚实的资金基础。
“将棚户区改造、保障住房与租赁住房等多种形式的产品共同推进，是落实和推进北京市住房制度改革的一次重要尝试。结合过去全国城市更新的成功案例来看，“租购并举”的政策将是传统房企转型的难得契机，尤其在热点地区获取土地资源、改善长期现金流和提高产品毛利率等方面有积极作用。”中国城市发展研究院投资部主任刘澄表示。
