从中共十九大报告到中央政治局会议，再到中央经济工作会议，接连三场高规格会议为房地产市场走向拨开云雾。

12月23日，全国住房城乡建设工作会议在京召开。住房城乡建设部党组书记、部长王蒙徽全面总结了五年来住房城乡建设工作成就，提出今后一个时期工作总体要求，并对2018年工作任务作出部署。

指导思路趋于明确的形势下，王蒙徽指出，要深化住房制度改革，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。同时，去库存任务再深入，步入县城去库存的新阶段。

具体来看，2018年，全国住房城乡建设系统将重点做好以下五点工作：深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度;抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展;全面提高城市规划建设管理品质，推动城市绿色发展;加大农村人居环境整治力度，推进美丽乡村建设;以提升建筑工程质量安全为着力点，加快推动建筑产业转型升级。

回首2017年，全国楼市风云激荡。这一年楼市进入限购、限贷、限价、限售、限商的“5限”时代，3·17新政、租房新政、银行利率净利5次调整上浮，110个城市累计发布超250次调控政策。根据国家统计局的数据，调控以来，上海、北京自5月份出现房价环比“零增长”，深圳房价环比下跌;11月份，11个热点城市新房价格跌回一年前水平，热点城市的降温更为明显。

调控这颗深水炸弹的威力不言而喻，未来楼市调控方向成为社会各界普遍关注的焦点。对此，王蒙徽强调，调控坚持“房住不炒”的定位，目标不动摇、力度不放松，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。

“坚持调控目标不动摇、力度不放松”的表述与中央会议的要求一脉相承。这意味着调控政策不可能出现大幅摆动。但值得一提的是，在强调“坚持调控目标不动摇、力度不放松”的同时，王蒙徽亦表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。在业内人士看来，此番表述或许正是未来政策会在刚需和改善性需求端进行微调的信号。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在解读中表示，2017年调控基调有一定遏制改善性需求的趋势，2018年政策满足首套刚需的导向不变，支持改善性需求方面或略有放宽，不排除针对部分首套房和二套房认定、普通住房和非普通住房认定等出现微调。

与对各类需求实行差别化调控相辅相成的是，高库存、供应过剩的二三四线城市调整调控政策也成为大概率事件。中国城市房地产研究院院长谢逸枫举例到，“未来，或将取消非户籍首套刚需的社保与纳税年限规定，允许非本地户籍人口购买第二套改善性住房;下调首套房和二套房的首付比例;下调住房信贷利率;加大刚需、改善性住房需求的税费减免力度。”

调控基调不变，力度不放松，是否意味着房价将迎来大幅下跌?我们或许可以在近期的机构报告和专家学者的研究中找到答案。

中国指数研究院发布的报告中将2018年全国房地产市场的特点总结为“成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长”，报告预测，明年中国商品房销售面积由于政策、货币环境的影响，将出现回调，预计全年降幅将达到9.3%-11.3%，房价全年保持稳定。

无独有偶，中国社科院发布的《中国住房报告（2017-2018）》显示，2018年住房价格增幅或将继续保持平稳下降，商品住宅销售额增幅将明显回落，库存进一步下降。

自1998年“房改”始，中国房地产市场异军突起，重点城市房价狂飙突进，至2017年，房地产市场达到繁荣周期的顶峰。对于即将到来的2018年，链家研究院院长杨现领认为，从成交量来看，2018年不会有大的起色，成交价相对稳定，楼市持续低温下行走势。同时，处于新周期的起点上的2018年也将掀起一轮新的故事。

点评：2017年调控基调有一定遏制改善性需求的趋势，2018年政策满足首套刚需的导向不变，支持改善性需求方面或略有放宽。