2017年注定是一个让所有         买房人铭记的一年！承受2015-2016年房价翻倍疯长之痛，多少人遗憾，多少人欢喜；遭遇“史上最严厉房地产调控”，房价掉头向下，宇宙中心北京等一线城市打破“房子永远不会跌”神话，多少人悔恨，多少人无奈……

2018年，开发商还能顺利挺过“小年”吗？房价是否还会继续下跌？我们应不应该买房？什么时候是最好的买房机会？

诸葛找房、微博房产、乐居、安居客、房地产和互联网研究院、好房值得买、地产情报站联合推出年度盘点和预测专题：2018楼市大猜想。百位房产大咖与专家给你买房一线情报和观点！

丁祖昱：2018年房地产十大预测 房产税落地

（易居企业集团CEO）

-2018楼市大猜想年度策划

十大预测

基于20年连贯的观察思考，丁祖昱从政策、市场及企业三大板块寻找房地产市场的未来脉络，并从十个方向的预测里解答这个问题。

一、房地产税落地

根据财政部部长肖捷等相关政府领导的表态以及对趋势的综合判断分析，房地产税即将落地，最有可能是4季度落地，2019年实施。房产税早落地早好，靴子早落地，意味着利空出尽，房地产将迎来新一轮发展。房产税出台之后，也会替代掉其他行政手段。房产税也不会在每个城市都推行，而是分城而定。房地产税有望成为长效机制的重要“构件”。

二、限价不放松

调控政策仍将持续，尤其是一二线城市。2018年开发商要听政府的，上海很多楼盘2017年末都卖不出2016年的价格了。开发商能尽快拿证就拿证，不要再熬。尤其是一二线城市。

三、成交总规模微降

预测政策不放松的前提下，2018年成交规模将有所走弱。2017年总成交面积会达到16亿平方米，成交金额达到13万亿。16亿平方米会是中国房地产成交面积的天花板。2017年房地产企业要用尽量多的营销费用尽快卖房。

2017年，一些重点城市的推货节奏已经放慢，预售证难题在上海、南京、天津、广州、武汉、长沙、重庆、杭州、北京及南宁等多个城市都有出现，在此情况下，购房需求被 抑制和延后，下一年成交总规模便有微降的预期。

四、看好六大城市

“值得期待”城市为杭州、海南、天津、上海、武汉、重庆。这五大城市在2017年的发布会中他其实就已有提及。2018年是海南建省30年，海南楼市依旧是风口。武汉未来5年吸引100万大学生，一毕业就给户口，大学生最低工资标准比城市平均要高，大学生买房打8折，重庆有很多利好，是10年来房价没大涨过的城市，是房价最低的直辖市，是非一线城市基础建设最好投入最大的城市，未来看好重庆楼市。唯一的一线城市上海此前也曾被丁祖昱点评为全球最大的房地产市场。

五、最具潜力的20个三线城市

三线城市政策总体相对宽松下，2017年，一些企业已经将三线城市作为布局选择。目前，也有业内认为，三四线城市在2018年大概率惯性上涨。丁祖昱也认为，三线中不乏具备潜力的城市，其中，无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、珠海、烟台、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、潮州、芜湖、徐州及唐山被他列为最具潜力的三线城市。

得出这个的结果不仅仅是房地产行业的数据，而是综合了高铁出行频率、星巴克的数量、摩拜自行车的数量、美团外卖进入的城市等。外卖是城市活力的表现，飞机飞往上海和北京的频次也是城市活跃的表现。

六、租赁市场迎来风口

政策红利、租赁住宅人口基数的增长以及租赁用地大力度的供应都助推租赁市场站在“风口”，是2018年不应忽视的市场。2018年租赁市场的发展方向将以存量为主、以个人为主、以市场化运营企业为主。

七、特色小镇大洗牌

租赁市场外，特色小镇2017年也为一哄而上的状况，近一年来，就有近两千个小镇被官方列入创建行列，不过当中仅有两成初见雏形，有近八成仍处于在建、签约乃至意向阶段。因此尽管此前绿地、华夏幸福、蓝城、碧桂园、时代地产、华侨城等企业布局了特色小镇，也在2017年成为特色小镇领域中“出镜率”较高的房企，2018年特色小镇将迎来洗牌。

八、市场份额更清晰

房企的阵营就变得更加清晰。预测，2018年TOP4市场份额就将占去3万亿，TOP10市场份额占35%，TOP30市场份额占50%。

九、千亿阵营新进者

未来千亿规模将成为主流，在2018年会有更多千亿阵营新进者，包括阳光城、中南、雅居乐、富力、正荣、中梁、荣盛、远洋、融信、金科、蓝光及祥生都是千亿阵营的“预备军”。在克而瑞2017年房企销售排行中，阳光城、中南、正荣的年度销售都已达900亿以上;富力、雅居乐则至800亿以上;中梁、荣盛、远洋、融信在700亿之上;蓝光、金科在600亿以上;祥生则为接近600亿。

十、房企十大蓝筹

万科、碧桂园、恒大、融创、保利、绿地、中海和招商列为八大蓝筹，其中碧桂园、万科、恒大2017年依旧稳坐前三位，销售金额分别为5500.1亿元、5239亿元及5139亿元。

其他补充观点

一线城市越“限”越投资

谈起楼市，就避免不了谈政策，谈限购限价，易居企业集团CEO丁祖昱提出了“越限越投资”的观点。他指，特别是一线城市，投资比例达最高。

按照一二三四线的购房用途占比来看，纯粹投资及自住兼投资的比例不低，分别达到12%及17%;拆分来看，二三四线的购房用途中，首次置业及首次改善仍占据较大比例，投资比例相对较低;但在一线城市中却恰恰相反，首次置业、首次改善及再次改善的比例分别为17%、19%及17%，纯粹投资比例和自处兼投资比例则高达23%及24%。

市场数据证明，调控政策越严厉，一线城市的投 资价值似乎越被凸显。

地产商的钱洒在哪些城市了?

丁祖昱透露了一组关于城市的大数据。根据克而瑞研究中心的数据显示，除了上海、深圳、北京外，2017富豪们挥金购房最多的城市是三亚。若按统计局公布房价显示，房价处于平稳状态。但要按典型项目看，某些城市的房价暴涨1倍有余。北京土地出让金创了新高，但卖地最疯狂的城市却是郑州。三四线城市中，佛山最火爆。

需要关注的是三亚的“崛起”。三亚2017年卖了531套总价1000万的房产。3000万以上豪宅成交量达210套，仅次于上海、深圳、北京。在单价5万以上成交套数TOP10排行榜以及单价10万以上成交套数排行榜上，三亚都榜上有名。

七成高价地面临亏损

绝大多数在2016年诞生的地王在2017年遭遇了严峻的生存考验。丁祖昱指出，七成高价地面临亏损。

部分地王项目拿地成本过高，“面粉贵于面包”的现象屡见不鲜，在地王成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的背景下，高端产品入市也很难有较高的溢价空间。

此外，受融资门槛提升、限购限贷等一系列调控政策的出台也使得房企资金回笼的速度受到了影响，尤其是针对部分区域性的中小企业;而地王项目开发无疑需要高成本投入，资金不到位造成工期拖延也在一定程度上延缓了地王项目的入市。

超50家房企2020年冲千亿

丁祖昱在发布会上指出，2017年房地产行业最显著的八大问题之一，就是在行业集中度不断攀升情形下，各房企为了抢占生存空间，纷纷提出千亿口号，房地产行业呈现“家家都要冲千亿”的规模至上局面。

据克而瑞数据统计，截止目前，已有达30家企业明确提出2018年冲千亿的目标; 50家企业明确表示，到2020年要达成千亿销售。

10城386个项目拿预售证艰难

在发布会上，丁祖昱指出，2017年预售证管控最严的城市是上海，有170个项目受到影响。上海未批预售证套数达64591套，未批预售证建筑面积1133万平米。其次是南宁、天津、广州、武汉、长沙、重庆、杭州、北京、南宁。

丁祖昱预测，若2018年限价依然不会放松，成交规模会下降。

三四线楼市销售难度加大

丁祖昱分析指出了2017年国内房地产行业所面临的八大问题。其中，“三四线隐忧”问题位列第四。

丁祖昱认为，三四线隐忧问题集中表现在两个方面：项目渠道佣金比例及客源属性。一方面，过去一年以来，不少三四线城市项目渠道佣金比例趋高，市场销售难度加大。

另一方面，丁祖昱认为，在三四线城市中，24%城市非本地客源超5成，30%城市在2-5成。项目客源归属地也表现出一定依赖性，外地客源成为购买力主导。克而瑞数据显示，北海、新乡、廊坊相关项目的外地客源占比已超8成，其中北海达到89%。惠州、鄂州、三亚、新郑、漳州、新密、佛山等城市外地客源占比接近6-7成。 

此外，诸如珠海、东莞、湖州等热门珠三角城市，外地客源占比也达到3成左右。

楼市签约不备案 合肥长沙无锡成“重灾区”

丁祖昱分析指出了2017年国内房地产行业所面临的八大问题。其中，“签约不备案”问题列第二位。

丁祖昱披露了克而瑞数据机构关于“重点城市楼盘项目签约未备案情况不完全统计结果”。上述统计显示，长沙、无锡、合肥、郑州、济南、重庆、杭州、北上广、天津、沈阳、南京均在其列。值得注意的是，统计涉及城市大多为一线、新一线及准一线城市。

此外，位列一线城市之列的北上广，其签约未备案情况也有所涉及。

租赁住房市场开启拼杀赛 盈利是难题

丁祖昱在现场指出，租赁政策红利、租赁人口基础及未来租赁用地大力度的供应，令多方主体看好租赁市场，现已开启一轮拼杀赛，但目前，盈利仍然是个大难题。

根据丁祖昱所述，租赁住宅在2017年迎来的政策红利分别体现有五点——培育住房租赁企业，包括国企、房企、机构等多主体参与;扩大了租赁房源供给，新建、商改租、集体用地、公租房等多渠道供给;鼓励住房租赁需求，提出了租房落户、租售同权等概念;提供金融支持政策，包括金融机构支持、鼓励融资及资产证券化;另外，颁布了税收优惠政策，降低税率、提供货币化补贴。

特色小镇仅两成初见雏形

目前国内特色小镇主要集中在中东部地区，产业模式多处于产业为“幌”、地产为“实”，且仅两成初见雏形。

丁祖昱分析认为，中东部小镇最集中，区域占比达到71%。就分布省份而言，分布在浙江、山东、云南、海南的特色小镇均超百个。其次，湖北、广东、福建、四川等近10个省份，特色小镇数量达到50-100个。此外，北京、上海等八个城市或省份的小镇数量均在20个以下。

丁祖昱认为，产业为“幌”、地产为“实”，成为国内特色小镇主要发展模式。在产业方向上，文化旅游占比最高，接近5成。其次，特色产业、体育运动、高端制造占比在9%-14%左右。此外，信息技术。时尚创意。新型农业、健康养生、商贸物流、金融创新等“小众”产业也在其中占据一席之地，占比在2%-6%不等。