【案例提要】

男方父母在双方婚后出资买房，出资额为房价30%的首期款。在男方父母的要求下，这对夫妻和男方父母共同签订一个内部协议，约定父母的出资“只作投资，不作赠送。”男方母亲从账上转款到男方账号上后，女方向婆婆出具了一张借条，把借条原件给了婆婆，房子登记在男方名下。双方协议离婚时，在离婚协议中约定：该房产在购买时男方父母曾出资作为投资，现二老同意把投资回报或收回投资款转入其孙女名下，占房产份额的30%，经协商该房产归女方及女儿所有。男方父母得知离婚协议内容后，将儿子和前儿媳起诉到法院，请求判令男方父母享有该套房产30%份额的房产所有权，并且儿子与前妻签字的离婚协议该条款无效。法院支持了男方父母的全部诉讼请求。

【案情回放】

郑文（男方化名）与袁小红（女方化名）结婚前有一段婚史，他的前妻出轨被郑文发现，郑文将前妻暴打一顿后要求离婚。他和前妻婚后买了一套房产登记在前妻名下，其中有一部分房款是郑文的父母出资，俩人因无法达成离婚协议，郑文到法院起诉离婚并要求分割房产，但没有证据证明前妻有过错，也没有证据证明父母出资的性质，女方答辩称郑文父母的出资是对双方的赠与，法院最后本着照顾女方的原则，将房产判给前妻，由前妻补偿一半价款给郑文。但前妻到了法院判决30天付款期限根本没有钱给郑文，再后来前妻背着郑文将房子卖了再也找不到人了。

离婚若干年后，郑文认识了袁小红并恋爱再婚，刚结完婚母亲又催着郑文买房安顿下来，郑文挑选了一处住宅总价80万元。郑文和前妻结婚后买房时他的父母也出了一部分钱，父母是希望他们夫妻好好过，所以把钱给他们时并未明确出资部分的性质是借贷还是赠与，离婚时房子判给了女方，前妻偷偷把房子卖了跑了，连法院判决的补偿款都没有给郑文，父母当初为他们买房贴补的资金更是血本无归。郑文父母只有郑文这一个独子，其实攒下来的钱也都是留给儿子的，但他们不希望这钱在郑文离婚时分给外人。这一回郑文买房母亲虽然答应出资，但有了上一次的教训，为了防范于未然，她要求和儿子儿媳共同签订一个内部协议，注明出资性质。

反正是父母自愿出钱买房，他们提出什么要求郑文当然都没有意见，袁小红夫唱妇随更没有意见。郑文母亲愿意掏出房屋总价30%的首期款即24万，并起草了一份内部协议，上面载明：“郑文和袁小红购买位于XX的房产一套，父母亲出资人民币24万元。只作投资，不作赠送。”郑文母亲将24万元从账上转款到郑文账号上后，为了确认收到这笔款，袁小红向婆婆出具了一张借条：“我们夫妻为买房向郑文父母借款人民币24万元整。”，把借条原件给了婆婆。房子交了钱后登记在郑文一人名下。

但由于郑文和袁小红性格不合，双方经协商同意离婚，也同意把孩子给袁小红。关于财产分割，娘家人的意见是离了婚袁小红带着孩子还要打工生活，而郑文有经济来源，所以房子要分给袁小红母女。对于袁小红母女，郑文感到非常愧疚，事到如今，只有尽量给她们一些补偿了。但这套房子里有父母的出资，而且还签有那份内部协议，自己也做不了主。他告诉父母袁小红要离婚的消息和提出的条件，老俩口很痛心但是也无法挽回这个局面，他们对袁小红提出的房产分割方案不置可否，郑文以为他们默许了。

郑文答应了袁小红娘家人的离婚方案，起草了份离婚协议和袁小红到民政局签字办了离婚手续。这份离婚协议书第三条约定，现登记于郑文名下的房产为双方婚后购买，该房产在购买时郑文父母曾出资24万元整作为投资，现二老同意把投资回报或收回投资款，转入其孙女名下，占房产份额的30%。经协商该房产归袁小红及女儿所有。

郑文父母在他们离婚后才得知这份离婚协议内容，郑文母亲勃然大怒。他们两位老人辛苦了一辈子就攒下这么些钱，自己省吃节用两次支助儿子买房，两次都打了水漂。尤其是第二次帮助儿子买房，儿子离婚时在没有征得两位老人同意的情况下擅作主张，无视于二老的存在。但现在儿子已在民政局签订了这份离婚协议并备案，只有通过法律途径来解决了。因此，郑文父母将儿子郑文及其前妻袁小红告上法庭，请求判令其二老享有该套房产30%份额的房产所有权，并且儿子与其前妻袁小红签字的离婚协议第三条的约定无效。

在法庭上，袁小红的律师认为内部协议中“只作投资，不作赠送”的内容并非对产权份额的约定，郑文夫妻在和郑文父母签订这份内部协议的同时，袁小红还出具了一份向其父母借款24万元的借条，因此只能认定原、被告之间存在债权债务的关系。而关于房产价值，袁小红的律师认为应为产权证上记载的24万元加上贷款利息。郑文父母则认为内部协议中“只作投资，不作赠送”系双方对讼争房产产权份额的约定，其出资24万元，房产价值80万元，故其对讼争房产享有30%的产权。 贷款利息也是因为儿子和媳妇没有能力一次性支付剩余房款导致的，并非必然发生的费用，因此贷款利息不应计入房产价值，房产价值应以产权证的记载为准。

【法院裁判】

法院经审理认为，郑文父母为儿子购买的讼争房产出资24万元，双方没有异议，法院依法予以确认。对于两位老人出资的性质，根据内部协议“只作投资，不作赠送”的记载，排除了二老将其出资部分赠与儿子与儿媳的可能性。袁小红主张其与郑文和郑文父母签订内部协议之外还出具了一份借款7万元的借条，但是并未向法院提供相应的证据，故法院不予采信，因此两位老人的出资并非借款的性质。

根据我国《物权法》第三十三条的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。因此讼争房产登记在郑文的名下这一事实并不能当然代表讼争房产的实际归属，登记名义人与真实权利人完全可以通过约定确定产权的实际归属。因此在排除了“投资”系赠与以及借款的性质之外，有理由认为该“投资”指的是原、被告双方在出资人内部对讼争房屋产权份额的约定。二被告不予认可，但是并无证据证明该“投资”的具体含义，应自行承担举证不能的法律后果，因此二原告以内部协议约定为由要求确认其对讼争房产享有共有权，法院依法予以采纳。

关于房产价值，贷款利息系郑文向银行申请贷款产生的。银行根据郑文的委托将贷款支付给开发商时，其对房产的出资行为已经完成，其购房义务已经履行完毕。郑文在之后支付贷款利息系为了清偿拖欠银行的债务，而非对房产的出资。因此贷款利息不应计入购房总的出资额。因此讼争房产总的出资额为80万元。原告出资24万元，故其对讼争房屋享有30%的份额。二原告要求确认其享有30%的产权，法院予以支持。

此外，郑文及袁小红主张离婚协议书第三条中关于郑文父母将其出资部分赠与孙女的约定事先有征得二老同意，但是并未提供相应的证据，法院不予采纳。郑文和袁小红二人未经许可擅自处分父母共同出资购买的房产，事后也未获得父母的追认，其处分行为无效。因此郑文父母请求确认离婚协议书第三条的约定无效，有相应的事实和法律依据，法院依法予以支持。

法院作出判决，判处郑文父母对涉诉房产享有30%的产权，且郑文和袁小红签订的离婚协议书第三条的约定无效。

【颜宇丹律师评析】

父母为子女出资购房的资金结构复杂。从出资目的来分，分为父母将出资赠与和借贷以及本案的投资的情形；从出资数额来分，分为为购房全额出资和部分出资的情形；从出资时间来分，分为在子女婚前出资购房和在子女婚后出资的情形；从出资者来分，分为一方父母出资和双方父母出资的情形；从出资对象来分，分为对子女一方出资和对双方出资。父母在购房时出资的性质，直接影响到离婚时房产权属及份额的认定。

本案的男主角郑文第一次离婚分割房产是在《婚姻法解释（三）》出台之前，父母出资部分按照当时的《婚姻法解释（二）》的规定“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”因郑文的父母在郑文第一次婚姻存续期间部分出资，郑文离婚时无法证明父母该部分出资是借贷还是只赠与其一方，因此法院采纳了女方的答辩意见，将该部分父母出资认定为对夫妻双方的赠与。

本案中郑文的父母在为儿子第二次出资购房时采取了比较明智的作法，就是事先签订了内部协议，约定出资部分作为投资。我国《婚姻法》规定夫妻财产遵循的是“有约定从约定，无约定按法定”的意思自治原则，根据内部协议的约定优先，被法院认定为出资人内部对房屋产权份额的约定，即对房屋共同共有。既然父母对该房屋享有共有权，那么夫妻离婚协议中处分父母房产份额的约定无效，郑文的父母通过法律途径保住了出资部分所占房产的份额。如果郑文夫妻与父母没有签订关于父母出资性质的书面约定，双方也无法证明父母出资部分的性质，那么离婚时对该父母出资部分就要按照法律规定来处理了。

关于婚后父母出资的问题，《婚姻法司法解释（三）》做出与《婚姻法解释（二）》中完全不同的规定，《婚姻法司法解释（三）》第七条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”该条规定着重于婚后父母出全款帮助子女购房，且登记在子女名下，认定为夫妻一方个人财产的情形，但是没有具体规定婚后父母部分出资的情况下房屋权属的认定和离婚时的房产分割，这在实践中产生了分歧。

目前关于婚后父母部分出资购房的权属认定和离婚时的房产分割主要有几种观点。第一种观点认为，如果在婚后父母只支付部分价款，往往是首期款的情形，这种情形下，该部分出资应视为对自己子女的赠与，既然父母该部分出资属于子女的个人财产，子女以个人财产出资购买房屋时，也应认定为该不动产为夫妻一方的个人财产，只不过在夫妻共同财产还贷的情况下，离婚时应给予另一方补偿。第二种观点认为，如果父母只是在子女婚后支付首付款，夫妻共同还贷，产权登记在出资方子女名下，首付款可以认定为只赠与出资父母的子女，离婚时该房屋应认定为夫妻共同财产。由于个人财产婚后的自然增值仍然归个人所有，故离婚时首付款的增值部分也应判归一方所有。第三种观点认为，《婚姻法司法解释（三）》第七条指的是父母出全资为子女购房，如果不是全资而是部分出资，应当适用于《婚姻法司法解释（二）》第二十二条规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”

笔者颜宇丹律师认为，关于婚后父母部分出资购房的情况应该区别情况对待，如果在诉讼中出资的父母和这一方子女主张父母的出资是一种借贷关系，那么父母出资部分应作为债权处理，离婚案件中作为夫妻共同债务，但是考虑到按这种处理方式出资方子女就不能分割到父母这部分出资的升值部分，估计在《婚姻法解释（三）》实施之后，出资父母子女一方很少会这么主张。如果在出资父母子女这一方没有主张是借贷关系的情况下，除非另一方有证据证明是借贷关系，否则不应按夫妻共同债务处理。笔者不赞同上述第一种观点父母只出一部分资金就认定整个物权归属于出资父母子女这一方所有，尤其是在父母只支付了小部分首期款其它大部分房款由夫妻共同还贷的这种情况下，这对另一方极不公平。笔者也不赞同上述第三种观点认为的父母部分出资应认定为对夫妻双方的赠与，因为《婚姻法司法解释（三）虽然只规定了父母出全资购房的情况，但按该司法解释的精神，全部出资和部分出资只是出资数额的多少不同而已，不能说全部出资是对自己子女的赠与，部分出资就是对双方的赠与了。

关于上述第二种观点，有人认为这种观点实质上是推定房屋产权区分为父母的出资额与夫妻交纳的剩余房款按份共有，而婚后购房，双方如果没有事先关于产权的按份共有或者归一方个人所有的约定，就应当归双方共同共有，而不能以按份共有的原则处理。

笔者不赞同这种看法，因为根据《婚姻法》司法解释（三）第七条第二款规定：“由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”，在双方父母都有出资的情况下，如果没有特别约定，可以按份共有的原则处理，那么在一方父母出资的情况下，按照《婚姻法》司法解释（三）的这一精神，也可以按份共有的原则处理。

笔者颜宇丹律师建议，鉴于目前针对父母部分出资购房的房屋权属认定和离婚时房产分割存在争议的情况下，双方婚后在使用父母资金购房之前，先书面约定这部分资金的性质是借款还是赠与款项，房屋的产权性质是个人所有还是共同共有等等，如果不能书面约定，务必要保留父母出资的转账纪录等等证据。