老谢给2018年中国房价定调：稳涨！即平稳上涨，不存在房地产崩盘，不存在暴跌跌涨行情，总体呈现小幅度上涨趋势，区域分化。一二线热点城市高位盘整，上涨幅度放缓，非热点二线城市房价上涨；热点三四线城市房价上涨，核心与低库存的三四线城市房价大涨，高库存与非核心三四线城市房价低位震荡。不排除，一二线城市房价因地王集中入市、豪宅产品大量上市、限价限签政策的暗中放松，房价出现反弹现象。

以上的房价数据变化与预判，以国家统计局公布的657个城市全国商品房、住宅商品房的房价，克尔瑞公布的288个城市新建住宅商品房的房价，中指院公布的100个城市新建住宅商品房的房价，国家统计局公布的70个城市新建住宅商品房的房价同比为准。

老谢研究房价、政策与土地市场、房地产市场、金融市场10年，根据大、中、小周期的看，长期看体制（经济）+制度（房地产与相关户籍）+人口（城镇化、收入、结构、家庭）。中期看供需（房子生产周期、住房需求增长速度）+资源配置（教育、医疗、交通设施、人才、资金、优惠政策、金融、500强与上市企业、央企、国企等）+土地（供应、地价、出让方式）。短期看政策（调控政策）+库存去周期（去化时间）+金融（货币供应、房贷首付、房贷利率、资金成本）。

老谢按照上面的逻辑与具体的城市看，短周期的中国房价与四个指标有四个直接关系、四个间接关系有关联。直接关系：1.楼市政策，这是非常重要的。2.土地供应，这是非常重要的。3.供需关系。4.去库存周期。而间接关系：1.货币供应、房贷首付、房贷利率。2.资金价格成本、房企资金。3.人口增长、产业。4.资源配置。与经济无关，因为2015年经济增长是从6.9%降到2016年6.7%，它是个下台阶的过程，为什么房价猛涨？所以说房价上涨和经济增长无关。

老谢判断，2018年中国房价稳涨！即平稳上涨，不存在暴跌跌涨行情，总体呈现小幅度上涨趋势，区域分化。一二线热点城市高位盘整，上涨幅度放缓，非热点二线城市房价上涨；热点三四线城市房价上涨，核心与低库存的三四线城市房价大涨，高库存与非核心三四线城市房价低位震荡。不排除，一二线城市房价因地王集中入市、豪宅产品大量上市、限价限签政策的暗中放松，房价出现反弹现象。

根据与理由：第一是宏观层面：2018年中国经济增长的引擎器就是房地产，稳定经济增长必须先稳定房地产。中国经济下行趋势恶化，离开房地产，经济面临巨大的风险爆发。不管是GDP，还是财政收入，还是产业结构调整，还是地方城市建设，还是基础设施投资，还是人民币稳定等，都必须靠房地产来支撑。毫无疑问，积极的财政政策与稳健的货币中性政策，意味着2018年的信贷不会全面收紧，也不会全面放松，会是维持着中性的基调，即适度的增量控制增速，保持稳定性与连续性。

特别是防止经济下行趋势恶化，债务、金融、财政风险的爆发，房地产更加要稳，必须防止下行过快，防止库存增长过快。

2018年中国经济、金融、债务不存在危机爆发，不存在战争，不存在银行全面停贷，不存在全国性严厉调控政策，不存在全国性的根本性制度改革等。什么情况下中国房地产才会崩盘、房价才会暴跌，至少有十种情形。其一是战争。目前中国不可能爆发战争的，最多是局部的贸易、经济、边界摩擦而已。其二是经济危机。只要中国经济保持5%以上的增速，绝对不可能爆发经济危机。其三是金融危机。中国金融及银行系统安全阀太多了，不担心会爆发金融危机。不管是影子银行，还是房地产贷款，还是债务等，风险可控，总体合理。

其四是债务危机。中国的债务集中于地方政府、央企、国企，不用担心，最担心的是民企与家庭，但是风险控制比较小。其五是房地产业贷款全面停止。这个基本不可能了，除非银行都破产了。其六是特殊的政治事件，这个不担心，稳定是大局。其七是全国性瘟疫，也是不可能的。其八是全国性大地震，不可能的。其九是重大的财税制度改革，新税开征难度大。其十是严厉又错误的宏观调控，分类调控是基调。

第二是制度层面：2018年中国经济、金融、土地、教育、户籍、产权、财税等制度不可能会有根本性的改革或者改变，因为涉及到大局与各个利益集团等，只能够慢慢的逐渐的调整，不是一刀切的。1.计划阶级或半计划半市场经济体制。2.产权制度，二权一制的土地所有权制。3.金融制度全面放开。4.土地公有制与招拍挂制度，18亿亩耕地红线。5.户籍制度。6.教育制度。7.官员财产公开制。8.商品房现售制度。9.分税制。10.经济发展与增长模式。11.非市场决定资源配制。

第三是政策层面。2018年中国楼市政策维持2017年的调控，即维持调控政策现状，分类调控，不加码。短期行政限制、信贷、利率、税收政策：其一是限的一系列政策，除限价、限签的政策，一二线热点城市有调整外，其他政策不存在调整的可能性。其二是去库存的三四线城市支持首套的刚需、第二套的改善购房，房贷、利率、税费、限购、财政、货币政策会有调整。其三是热点的二三线城市会出限价、限签的政策，控制房价涨幅。其四是热点一二线城市继续补土地与房子库存。

长期的长效机制、住房、租赁、棚户、保障、税收、产权、金融的政策在2018年不会有根本性变化，只会比2017年稍微推进一些。1.房地产市场长效机制。2.租赁住房政策，12个城市试点。3.棚户住房政策，钱仍是问题。4.保障住房政策，钱与土地及生产力仍是问题。5.集体建设用地建设租赁住房试点，13个城市。6.房产税试点，上海与重庆，已停止全国试点。7.房地产税、不动产遗产税、不动产空置税，难完成立法与开征。8.小产权房转正，没希望。9.租购同权、租购并举、只租不售，无法真正实现。10.房企自持，快要撑不住了。11.共有产权住房政策。

第四是供需层面。2018年商品住宅供需关系总体仍不平衡，热点城市的供应紧张，需求旺盛。三四线城市库存偏高、供应过大，需求不旺盛。不过，按照销售竣工与住宅去库存周期看，供应比较紧。其一是住房供应与需求看，房企土地购置面积增速由负转正增长，另外一个新开工面积增速由正转正增长，一二三四线城市开工面积回暖，但是住宅竣工面积下降。2017年1-11月份，全国商品房销售面积146568万平方米，同比增长7.9%，增速比1-10月份回落0.3个百分点。而2017年前11月全国房屋竣工面积76245万平方米，下降1.0%，1-10月份为增长0.6%。其中，住宅竣工面积54059万平方米，下降4.1%。

2017年前11月住宅竣工面积54059万平方米（5.4亿平方米），下降4.1%。而住宅销售面积126037万平方米（12.6亿平方米）。按住宅照销售竣工比看为1：2.33，也就是说销售出去的房子是新竣工房子的2.33倍，从这个角度看，说明住宅库存不多，商业库存非常严重。

其二是去库存周期看，2017年11月末，商品房待售面积59606万平方米，比10月末减少653万平方米。其中，住宅待售面积减少651万平方米，办公楼待售面积减少8万平方米，商业营业用房待售面积增加2万平方米。按照商品房库存结构看，2017年前11月5.96亿平方米库存里，有3亿多平方米是住宅。相比于每年的销售量，这点库存不大，但是有2亿多接近3亿平方米是写字楼和商场，这部分库存和每年的消化量之比大概是1:1，以这个速度很难消化库存。

按照住宅库存去化周期看，3亿多平方米住宅，只需要2个月到2.6个月就可以消化掉。2017年前11月还有76.84亿平方米的商品房施工面积，其中52.70亿平方米是住宅，每年大概竣工10亿平方米，其中今年前11月住宅竣工5.40亿平方米，销售量则12.6亿平方米。相比之下，每年有3亿多平方米写字楼和商场竣工，但是一年卖不出去这么多写字楼和商铺。

第五是土地层面。2018年商品住宅土地供应仍负增长，特别是纯粹商品住宅建设用地的供应量，主要是租赁住房、保障住房、共有产权住房、棚户住房、自持住房、工业用地、商业用地等非商品住房占到商品房用地指标过大，挤压商品住宅用地的比例。2010年房企购置土地面积3.99亿平方米、增长25.2%%；2011年房企购置土地面积4.43亿平方米、增长10.9%；2012年房企购置土地面积3.56亿平方米、负增长19.5%。2013年房企购置土地面积3.88亿平方米、增长8.8%。

2014年房企购置土地面积3.33亿平方米、负增长14%；2015年房企购置土地面积2.28亿平方米、负增长31.7%；2016年房企购置土地面积2.20亿平方米、负增长3.45%。到2017年前11月房企购置土地面积2.2158亿平方米，同比增长16.3%，增速比1-10月份提高3.4个百分点、土地成交价款11436亿元，增长47.0%，增速提高3.7个百分点。尽管房企购置土地面积增长16.3%。2002年-2014年房企购置土地面积一直保持着3亿平方米-4亿平方米以上，到2015年开始，到2017年连续保持着2亿平方米的，负增长50%-66.6%。

实际房企购置土地面积自2012年开始，过去五年一直保持着持续下降的趋势，由2011年的4.43亿平方米下降到2017年前11月的2.2亿平方米，全年预计2.3亿平方米-2.5亿平方米，全年看住宅商品房土地供应依然是负增长。

2017年前11月商品房地价5161元/平方米，环比前10月商品房地价4995元/平方米，增加了166元/平方米，环比上涨10.3%。2017年全年预计5200元/平方米左右，同比2016年4144元/平方米，上涨1056元/平方米，同比上涨12.5%。土地成本进一步攀升，2017年前11月地价（5161元/平方米）占商品房房价（7879元/平方米）的65.5%，比重再创新高，比前10月63.1%，比前9月的61%还高出2.4%、4.5%。

地价暴涨很多，2012年-2017年前11月的实际商品土地供应总增长还是负的。2017年预计住宅商品房土地供应负增长30%以上。所以很多城市土地出现短缺，包括北京、上海、广州、深圳等一线城市。如果土地不供应，还老埋怨房价涨，不就得涨。因为土地供应短缺。土地供应少，土地是两年开工，所以房价在2012年、2013年、2014年-2015年、2016年连续2年、3年、5年的土地供应低增长、负增长会有影响。

因为房企购买的土地面积增长中商品房的面积没有增长，增长的一大堆是租赁性住房和共有产权房及保障性住房、棚户改造房、工业用房、商业用房、综合用地房等其他住房的面积，这部分面积对我们通常所说的市场的房价，不是指商品房的房价，而是指住宅的房价。

今年商品房用地供应是持续恶化的，并没有得到改善。从2011年宏观调控之后，就出现了一个大幅下降，一直延续到2012年，所以2013年的房价会暴涨，2014年、2015年的土地供应大幅度下降，2016年房价就暴涨，2015年、2016年的土地供应仍大幅度下跌，尽管加强调控，2017年仍是房价大涨，就是因为之前土地供应大量的负增长。

到2012年、2013年、2014年、2015年、2016年土地供应持续下降，同时商品房库存非常高，一定会减少土地购置，因为钱都压在库存的房子上。但是，银行与楼市调控收紧，所以房企不可能砸钱不断买地扩大生产，而是减少开工和减少土地购置，采取市场化的办法应对楼市调控。政府限制需求，房企就会减供给。政府需求放开，房企扩大供给。