2018年楼市：抄底一二线，逃离三四线
2018-01-18 10:16:33 来源：网络
2018年，大大简单来说一下，对今年楼市的一些看法。
1、从国家层面来看，今年楼市会不会垮掉？
中国房地产不是真的不会垮，哪有什么永远都在涨的东西。只是楼市现在不能垮，或者说不被允许垮。
这话有点绕，我们稍微来解释一下。
1. 经济转型正在进程中，转型没成功之前，不可能让楼市崩盘。
中国的楼市和经济高度捆绑，这是不争的事实，虽然近年来一直寻求经济转型，但是从V型，到后来的U型，再到现在的L型，经济没有完全转型成功是不争的事实。
也就是说，目前我们并没有足够的底气和底蕴，去冒着经济崩盘的风险，真正的大刀阔斧的改革房地产。
这也是近期长效机制频出的原因，只能尝试去软着陆，不能来硬的。
就好比一个人有心脏病，急需做心脏手术，但是这个人身体非常虚弱，一旦做手术，有很大的概率会立刻死亡，这个时候该怎么办？
办法1：赌一把，不成功便成仁。
办法2：先吃药，延缓发病时间，然后想办法补身体，养精蓄锐，等到足够强壮了，再去做手术。
很显然，办法2是多数人的选择。
更何况以国家为主体的时候，只能选择2。
因为我们没办法承担哪怕1%会崩盘的风险。
这就是我们当下楼市的现状，就像用水去和面一样，水多了加面，面多了加水。
所以你就能理解，为什么15年没人买房的时候要降息，要降首付，为什么17年人人买房的时候要限购，要加息。
所以你也能明白，为什么17年限购过严，楼市步入寒冬之后，部分二线城市要通过人才新政变相松绑限购，给外地人来买首套房开个小口子。
就是为了尽量保证一个稳定的经济形势，为转型提供一个良好的环境。
至于什么时候真正会对楼市开刀做手术，你看什么时候房产税开始进入投票立案流程了，你就需要开始提高警惕了。
不过可以确定的是，房产税这种税法从立项到真正开始全国范围实施，需要很长一段时间的讨论完善过程，至少3-5年内，房产税不会真正落地，这也就意味着，我们未来至少还有一轮，投资房产的机会。
这是我们目前的内部环境。
2.美国正虎视眈眈，外部环境也非常恶劣。
在这里，我们首先要明确一个国际惯例：
不论自己怎么创造，都没有从别人那里抢来的快。
这方面来说，美国是个老手。
美国有一个挺有意思的特点，最近这几十年，每当他自己经济的发动机没动力的时候，就会想办法搞乱一个国家一个地区，然后趁乱抢钱。
但与其说是美国在抢钱，倒不如说是这些钱争抢着来美国避险。
为什么美国老是以维护世界和平的名义发动战争？为什么老是干预别国的内政，不论是经济还是政治，都要参上一脚？
因为美国是世界霸主，也是资本环境最安全的国家，是避险的首选。
哪里发生混乱了，哪里的资本就蜂拥去美国。
有一句话老话说得好，人在屋檐下，不得不交粮，去美国避险，就要给美国交钱，这是一种用了几十年的套路。
搞垮一个国家地区，带来10年的高速发展，死道友不死贫道，美国的算盘打的当当响。
不论是上世纪80年代的日本崩盘，还是90年代的亚洲金融危机，背后都有美国的影子。
甚至是08年在美国本土出现的经济危机，他们也借着机会搞成世界金融危机，以此来帮助自己度过难关。我们美国也有风险了？没事儿，等咱们把全世界搞的都有风险的时候，还是咱们这儿风险最小。
这个10年，还没发生过什么世界性的大事儿，但是美国的动作已经开始越来越明显，加息的步伐已经打开，全世界的资本都在加速回流。
这个10年，不出意外，金砖五国+日本，其中必定会有一个大出血，才能满足美国的胃口。
那中国这个时候，是应该自己主动刮骨疗毒，搞出点破绽，好让美国一箭双雕，还是闷声发大财，压制住国内的问题，借着一带一路的机会，推动下人民币全球化的进程。
如果是你，你会怎么选？
这是外部因素。
内外因素相结合，2018楼市出问题的概率，几乎为零。
这是最让人放心的一点，不论从哪个角度来看，问题都不会在这个5年内集中爆发。
5年，一轮半的周期，只要水多和面，面多加水的游戏，继续进行下去，楼市里的机会，就依然存在。
当然，这种机会，主要存在于一二线之中。
2、抄底一二线，逃离三四线
目前一二线城市大多数在横盘或下跌，三四线大多数在上涨，这是毋庸置疑的现实。
但是，这并不能说明，今年三四线就比一二线更值得投资。
反而在大大看来，一二线越是跌的厉害，风险就越小，留给我们抄底的机遇就越大。
追涨杀跌是大忌，低买高卖才是楼市最佳策略。
比如目前的天津房价，已跌至17年年初水平，北京更是回到了16年的水平，对于之前没有来及买房的人来说，2018年绝对是最佳的上车时机。
而且，最新的国家统计局数据显示，已经有11个一二线城市的新房房价回到了1年前的水平，在经历了一年左右的下跌之后，2018年阶段性底部即将到来。
反观三四线，今年涨的越厉害，房子卖的越多，库存去的越多，将来也就越难转手，被套牢的概率大增。
为什么这么说？
原因很简单，本轮一二线房价上涨，主要是15年货币政策多次宽松导致的结果，是由货币金融引发的经济行为。而三四线房价上涨，则更多的是由去库存和棚改引发的，是政策导向的结果。
未来，货币金融政策仍会常有，一二线依然会有很多机会，但是去库存和棚改的政策，就很难再出现了。
孰优孰劣，一目了然。
（当然，三四线当下房价暴涨的本质是银行及开发商的负债转移问题，我们以后会详细说明）
所以，如果你打算在2018年买房，不论是投资还是自住，都要牢记这3个点。
货币，土地，人口
同时具备3个点的城市，才能保证在长周期中，涨的最快，价格最牢固。
尤其是人口，是重中之重。
当下，货币利好已基本消失，并且确定要消失到2020年。
那么未来这几年，能看的只能2点，即土地和人口，决定了价格的变化。
如果你所在的城市，地比人多，但是它最近在抢人，那么别担心，未来房价相对有保障。比如最近开始抢人的郑州，武汉，长沙，成都，如果真的能通过各种政策，把人吸引过来，那么未来房价绝对不止现在这个数。
如果你的城市，地比人多，但是依然没有抢人的觉悟，或者没有抢人的能力，那么除了刚需自住以外，不要在房子上多花一分钱。
最后，推荐几个2018年比较看好的城市。
北京，深圳，上海。
武汉，天津，苏州，郑州，合肥，成都，杭州，南京，广州。
青岛，重庆，西安，长沙，昆明，乌鲁木齐。
至于为什么是这些城市，会在以后的文章中进行详细分析。
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