写给千亿房企的一封信：没有成功，只有成长

2018-03-12 10:53:55 来源：网络

时间，是把尺子

房企，起起伏伏

今天哪怕你破了千亿，但若谈企业成功，还言之过早！

地产圈这些年最大的特征、唯一不变的特征就是"变"——行业之变，政策之变、城市之变，市场之变、企业之变、房价之变、客户之变……有关房地产的一系列外在、内在的特征、指标都在剧变，而且，这种特征变化之大、之快，甚至超过了大多地产人对这些变化更新认知的速度。一些地产人可能还在用2016、2017年的数据、标准、格局来看待2018年的市场和房企。

在这个以变为常态的行业中，在这个哪怕已是后千亿时代，老潘今天依旧强调一个观点，即优秀房企，没有成功，只有成长！

今天的30强，未必就是明天的30强

哪怕是你过了500亿，1000亿，也没什么了不起。

因为今天的30强，未必就是明天的30强。

其一，今日房企谈成功与否，还言之过早，因为行业趋势虽然日渐清晰，但格局还未定型，洗牌和分化依旧在继续；

其二，此刻哪怕是千亿房企，也只有快速成长，持续成长，稳健成长，才是当下房企的首要态度和修炼。

未来房企真正的竞争，不是明天的胜者为王，而是后天的剩者为王。

未来3、5年，房企洗牌最疯狂的时期

在老潘看来，未来3到5年，可能是中国房企洗牌最激烈、最彻底的3、5年。

首先，以前调控，房企数量反而不减反增，但这次调控，市场面的洗牌，行业面的整合，是强有力的调控，是真洗牌，会带来房企加速的分化、分层。不久后的3、5年，将是房企高低水准、好坏分化甚至生死存亡的分水岭，是裸泳与否谜底的揭开时。同时，房企也会从1万多家，迅速减少到几千家。

其次，过去每轮房价上涨、行情上涨掩盖了房企内部诸多问题和不足，可谓一白遮百丑。

但未来不会了，未来3、5年，很多房企的内部问题，管理问题，文化问题，任何一个短板、任何一个大的失误，任何一次赌博举措……都极有可能是显著的刺痛房企成长、损伤企业，甚至带来房企发展风险。

核心因为未来市场格局变了，地产好日子不再了，整个市场和行业从短缺市场转为过剩市场，产品从标准化转为个性化，房企核心竞争力从过去靠关系、靠加杠杆、靠胆子大才能脱颖而出，转变为靠专业、靠能力，靠组织人才脱颖而出。

未来几年，房企还能弯道超车，脱颖而出，靠真功夫！

趋势已定，格局未定

其三，趋势已定，但格局未定，这是中国地产未来3、5年最贴切的注解。

趋势已定，是住宅开发已经达到行业峰值高位区间，住宅整体容量基本到顶了，即13万亿到15万亿的总量高位峰值区间；百强房企就两条路，一条是在住宅开发继续做大，一条是去地产化，寻找未来企业持续增长的板块和蛋糕。

格局未定，是指目前百强榜的座次图，并非是未来的百强房企座次图。

未来10强，20强、30强房企的行业影响力，业绩占有率，资本话语权都在几何级的迅速增加，而大多中小房企甚至部分大型房企、冒进房企都会面临被洗牌，收购或淘汰的风险。同时，伴随行业利润变低，竞争加剧，未来大小房企分化速度会更快，一个长大，一个缩小，一个愈来愈强，一个愈来愈弱，未来大型房企增长的蛋糕，正是绝大多数中小房企腾挪，让出的蛋糕，这就是所谓的房企零和游戏。

今天哪怕你突破千亿了，也没什么，因为物以稀为贵，任何东西多了，就不值钱了，房企强调的是相对份额，而非绝对数字，目前，破千亿房企已有17家，未来迅速会突破20多、30多家，更值得担忧的问题是，你今年突破1000亿了，明年稍有不慎也可能跌出千亿，你更需思考的是，未来是否具备后千亿规模的持续增长能力，资源和机会。

显然，未来3、5年竞争更激烈，但回首过去地产日子好过的时期，过去地产形势和风口那么好，依旧有那么多大牌、优秀房企屡屡掉队，比如某深圳房企的大户型产品结构占比之高带来的业绩滑落，比如某上海房企昔日沉重的高库存之痛、比如某重庆房企旅游地产投资之痛和组织调整之痛、比如某央企地产的过度稳健、发展缓慢掉队……昔日风云房企，也因为这样、那样原因纷纷掉队，但好在这几年励精图治、战略变革，他们最终又逐渐重回第一梯队。

但更大范围看，其他房企未必有这个幸运和能量了，对大多掉队的百强房企而言，结局更多是破产，转型，甚至是永远跌出百强榜单了。

反思：百强房企14年淘汰率81%

一个研究机构的百强名单比对很值得深思。即行业大浪淘沙，昔日百强房企名单，从2004年至今，竟然只有19家房企在2017年的百强房企名单。

也就是说，过14年，81%的昔日百强房企，目前已经被挤出百强名单，淘汰率高达81%。

14年太久，那么再看看5年前的百强房企名单，目前也只53家留在2017百强名单中，淘汰率接近50%；

更震撼的是，14年间前10名大房企名单中，仅万科、恒大和绿地三家企业依旧坚守其中。

过去房地产行情那么好，尚且百强如此高的淘汰率，如今地产行情不好，竞争更激烈的未来3、5年，哪怕你今天是50强，30强，不见得未来5年你还在50强、30强名单之中。

谁也不曾想，多年稳坐冠军宝座的万科，也瞬间被恒大，碧桂园取而代之；

谁也不曾想，昔日挑战万科的“新生儿”顺驰，一夜之间改头换面的融创后，瞬间又成为全国第四，而且土储已超万科，坊间传闻老孙依旧想超越万科；

谁也不曾想，未来大型房企之间合并会强力洗牌，格局重构，比如保利地产和保利置业合并后，保利董事长徐念沙表示，保利地产，未来或许重回行业TOP3。

格局之变、座次之变下降是一回事，更严峻的风险与危机，也不排除没有可能。

不是中小房企，而是百强房企纷纷面临破产危机，收购危机，或者无耐、被迫转型的大有人在。比如昔日惠州楼市老大的百强光耀地产的破产，比如融信收购海亮地产的股权，比如年初禹洲地产收购沿海地产的股份，比如融创收购的大量百强房企的股权、项目、土储等。。。大量百强房企正在高位套现也好，无奈退出也罢，但都说明一点，即使是昔日乃至今天的百强房企，也未必能在未来继续稳坐钓鱼台。

中小房企，70强，100强房企如此，大型房企也同样未必稳坐钓鱼台。

过去的绿城，佳兆业、万达……难道规模不大吗？难道绿城产品做得不好吗?老潘这里提，不是揭短这些大型房企昔日的表现，而是理性分析房企经营之难，商业世界，企业，大不一定强，明星房企也有昙花一现的风险，一个企业的成长风险，从来都是360度，是四面八方的，但无论如何，走正道，不极端，灰度哲学，不冒进，坚定持续创造客户价值，往往是最难能可贵的。

去年一位地产大佬反复告诉老潘，哪怕如今规模TOP3房企，TOP10房企，也可能在未来瞬间倒下，事实上，万达是优秀的房企，万达四次战略转型非常成功和前瞻，但也不曾想，这家昔日像神话一样的房企，会在2017年受到调整，这些都是意料之外……

万达尚且如此，其他房企，当面临未来不确定时代，尤其是各种黑天鹅，灰犀牛，调控，去杠杆，现金流危机，战略过度激进或是过度保守……都有让你迅速名落孙山，又或者昙花一现的可能。

正如前天孙宏斌在亚布力论坛也感叹，如今的3600亿之后的融创，他最担心反而不是增长问题，而是安全问题，同样，这两年万科在总部层面成立风险管控部，也是一种战略性应对未来的不确定性。

的确，在政策变化、行业洗牌、黑天鹅、灰犀牛等不确定未来时，尤其在行业格局未定之前，房企还是不要妄言成功。

一切都在变，一部分百强在降落，一部分百强在升起。更明显的是，这几年，巨头房企1年1个样，黑马每年好几个，一切都在裂变中、快速洗牌中。

优秀的房企，从来不惧形势和行业洗牌，在这几年，我们看到行业众多黑马涌现，更看到少数火箭型房企神奇的诞生。

比如我们依旧看到类似旭辉最近6年连续增长11倍，也神奇的看到以前名不见经传的来自南昌的新力地产如今迅速突破457亿，要知道这家企业成立才7年，这个速度是火箭速度。

同样成立没几年的浙江祥生地产突破600亿，直逼千亿，和同样是超级黑马的中梁地产一起，被成为新晋的三四线之王……黑马还在继续，百强座次还在巨变。

所以，今天的百强房企座次图，不是每年在变，而是每个月都在变，而且幅度还不小！

未来3、5年，房企后来者，暂时落后者，还有快速做大的战略窗口期，而之前的先行者、领先者，大型房企，如果稍加怠慢，战略误判，就会出现不进则退，不能持续领先。

强中还有强中手，未来3、5年，房企内外部各种政策、眼光、战略、执行力、人才等的差异，将带来房企规模，水平的差异化。

所以，没有成功的房企，只有持续成长的房企，今日之房企，哪怕是百强房企，千亿房企，仍需撸起袖子好好干，加速奔跑不松懈。