时至今日，说“楼市退烧”相信已经很少有人反驳了，因为无论是从一二线城市的成交量和房价的双重下跌，还是三四线城市动力严重透支开始止涨、少数城市甚至出现房价掉头来看，房价下跌大局已定！未来随着调控的扩散和加码，人口和产业相对不足的城市或有可能重蹈燕郊楼市的覆辙。

对于大多数无房的刚需购房者来说最大的幸福莫过于听到“房价下跌”的消息，而对于很多炒房投资者来说，房价不断上涨甚至“永涨”才是他们渴望见到的，但是这现实吗？

笔者想说，天下没有永远赚钱的买卖，更没有只赚不赔的买卖。所以炒房者们是时候见好就收了，毕竟已经嚣张了十几年。更何况，眼下各种信号显示房地产已经变天，加速进入新时代的房地产无论是房价的预期还是炒房投资的空间都在急剧变窄，房价下跌的趋势更是十分明显，未来对于真正的刚需是利好，但是炒房投资只会走向灭亡。

-01-房企价格混战，降价促销潮来袭，刚需低价买房不是梦！

经济学家们在2017年底的时候就曾预言，2018年新年过后将是开发商降价促销走量的时候，或可能出现“价格混战”的现象。

原因有三个：

第一，三四月份对于开发商来说重要性不亚于“金九银十”。从历史来看，这两个月是房企疯狂出货的关键月份；

第二，三月是新年后的首月，中国人讲究开门红，这不仅对于公司来说是好兆头，对于提振员工士气作用更大，所以很多房地产公司都会促销换量以求鼓舞士气；

第三，经历了2017年信贷环境的持续收紧，很多中小企业资金确实吃紧，融资更是难上加难，多位业内地产商老总都曾表示，2018年是房地产企业偿债高峰期，眼下解决现金流才是重中之重，如果这个问题不能及时解决很多企业将在2018年倒下！所以，对于资金链紧张的企业仍然需要以走量的形式化解，否则就真的只剩死路一条。

自恒大新年期间“88折大优惠”来袭后，笔者就曾说过，3月份会有很多房企加入到让价促销的阵营，没想到一语成谶：3月7日，环京楼市吹响降价卖房的号角，霸州孔雀城全款5折优惠；随后荣盛地产（永清、廊坊、大厂等项目）、隆基泰和（保定）等也加入降价阵营。笔者接触的一些房企高管都曾表示，在接下来的时间里都有促销的计划，这也就表示新一轮的房价下跌或蔓延向全国。

这对于刚需购房者来说却是莫大的好消息，尤其是在“限价”政策的制约下，开发商选择降价卖房无疑价格上是一次非常大的让利，这也为刚需购房者提供了“上车”的好时机，因此有需求有房票的刚需真该把握住机会。

-02-中国不缺房！空房够3亿人居住，未来房子卖不出、租不出，房价必将下跌！

过去两年房地产市场迎来了爆发式增长，眼看着一幢撞的高楼拔地而起，紧随的是房价一路狂奔地上涨，2016年最具代表的全球涨幅第一的合肥楼市，不仅让国人大跌眼镜，也让世界各国人民叹为观止。在市场经济里，一个商品价格不断推高，最根本的原因是供不应求导致的，难道中国楼市也是如此，新房的建设远达不到购买需求吗？恰恰相反！2016年之前，据专家称中国的房子已经足够40亿人居住，而人均居住面积更是达到了40.8平的世界级水平，三四线城市的库存更是高居不下，一直是开发商和当地政府的一块心病，但房地产市场呈现出的抢房热潮却掩盖了中国不缺房的真相。

非但如此，在广大的三四线城市如东三省库存相当于2017年尽管一缩再缩了0.6年，但若要全部去库存仍然需要6年之多！这还不包括新开工和在建的数量。面对这样的房地产事实，真搞不懂房价何来上涨空间呢？

在这一点上，笔者更同意玻璃大王曹德旺的说法，未来在空置税和房地产税的双重制约下，持有房子将成为非常大的开销之一，在这种情况下，房子多了并不意味着就是好事，相反当卖也卖不掉、租也租不出去的时候就成了名副其实的累赘了。

-03-各城市“人才争夺战”或将开启房价下跌的窗口？

城市的发展靠什么，归根结底还是人才，北上广深之所以成为一线城市是因为人才聚集，继而产业才能兴城，带动更多的就业和创富。但是反观中国很多的城市，不仅人才急剧流失，连人口红利都在锐减，不仅如此房价还一直蹿升，这不是留住人才，而是逼着人才用脚投票。

过去一年，与房地产调控同时进行的是各大城市绞尽脑汁思索吸引人才的策略，武汉、成都、长沙、合肥等城市均各处奇招，不仅给予落户支持，还在购房上尽量给予“高端人才”最大幅度的优惠，在很多业内专家看来，这或将成为各大热点城市房价下跌的窗口之一。

武汉市长曾经说过，想留住人才要解决三方面的问题，首先是收入，再就是住房，还有就是落户问题。为了留住人才，武汉在人才抢夺战中可谓是耗尽心思，不仅给予8折购买安居房、租赁房的优惠，还给刚毕业的大学生按学历设置了最低工资底线，这等于说是最大程度的表达了对人才挽留的诚意。当其它城市开出更好的条件时，就意味着人才会被“吸走”，这就倒逼更多城市想方设法也要留住人才，所以在“人才争夺战”中，购房价格的优惠才是所有人才最喜欢看到的招数。

-04-解决刚需居住问题，比降房价更有意义！

“房地产调控就是降房价”，这是大多数人对于楼市调控的曲解。笔者很早就说过，凭借政策的一己之力把房价降到所有人都能买得起的地步，是绝不可能实现的。中央虽然明确“房住不炒”、金融去杠杆，打击投机炒房等手段更是层出不穷，但是不可否认的是房地产依然是中国经济增长的重要支点，在中国的城市化进程未能达到一定程度之前是不以人的意志而转移的，所以即便调控对于降房价有效果，但是效果也不会那么强烈。大量资金的涌入已经使得房地产这个“蓄水池”岌岌可危，说白了房地产市场已经承受不起暴涨，但也无法容忍暴跌。

所以，在稳定房地产大局的当下，如何有效解决刚需的住房问题，要比降房价本身更有意义。

不管你承不承认，笔者最后都想强调，随着党媒“五年内调控不松”的论调响起，楼市回归理性的趋势难以阻挡，房价开启下跌通道也在所难免。未来不管是北上广深等超大城市还是三四五六线低级别城市，都将始终围绕“房住不炒”的定位而治，这向我们传达的信号非常清晰，未来靠投资房产赚钱机会渺茫，良好的房地产市场将真正服务于有住房需求的真刚需。炒房投机从调控伊始就注定要惨淡收场。