新安热线摘  在党中央国务院大力推动下，2011年我国提前超额完成1000万套的保障房开工建设目标，达到历史高峰。为使保障房建设可持续发展，分配更加公平，管理更加完善，提出以下三点看法与参考建议。

　　一、保障房供应，宜主推租赁

　　限于经济发展与居民收入水平，我国目前不可能实现城镇家庭户户有房产，但社会主义制度要求人人有房住。因而，对于经济上无力购置房产的中低收入人群，必须主要以租赁方式提供住房保障。

　　就住房保障的直接目的而言，与以优惠价格出售保障房相比，租赁保障房显然具有以下好处。其一，便于将住房保障落到实处，居住者不需要向银行申请购房贷款，不必筹集首付款，只要能够按月缴纳房租就行了。其二，可以增强保障房的流动性与针对性，当居住者经济条件发生变化时，便于调整和转换。其三，有助于优化城镇居住空间布局，上下班时间与交通费用两大因素，自然会促使人们倾向于租用距离自己工作地点较近的房屋，提高城市步行比例。其四，能够杜绝骗购保障房的不良现象，至于骗租保障房的行为，则易于发现和纠正。

　　相对而言，出售保障房产权，则容易招致骗购者。通常所说“开豪华车，买保障房” 的不公平现象，其产生根源就在于房产出售。保障房只租不售，不仅能够从根本上杜绝骗购劣行，同时还可让骗售策略难以实施。在实践中，有些所谓的经济适用房和两限房，与烟酒厂出产不同价位与包装的烟酒相类似，实际上是一种销售策略，其本意并非真正要为低收入者提供住房保障，而是要以地价和房价优惠争夺购房者，在自己原本偏僻的区域聚集人气，以利进一步开发商品房。这样的保障房希望尽快售出，实际上谁买都行，高消费有钱人比穷人更受欢迎，其中有些被豪华车主买走，不属单方欺骗，而是两厢情愿，因而不足为怪。

　　二、保障房投资，需多方协力

　　与售房相比，租赁保障房最大的弊端，是建设资金周转慢。大量的建房投资被长期占用，在积累资产的初始阶段是很重的负担，完全由政府一家独担，确实存在具体困难。因此，保障房租赁重担，不能全压在政府肩上，需要由相关各方通力协作，共同承担。除政府部门外，与保障房租赁相关的还有用人单位、保障房租赁公司、参与保障房建设的开发商、政策性与商业性金融机构等。其中最关键的有两个方面：一是拥有产权的租赁房业主，二是能够提供资金的金融机构。协调好这两方面的关系，才能使保障房租赁事业持续健康地发展。

　　为使金融机构能够面对安全可靠的租赁房融资对象，需要首先优化保障性租赁房业主的结构，明确各自的职责。直接隶属于市区政府的房产部门，向本市区最困难居民提供廉租房，其购建廉租房的资金应当有相当大部分来自财政拨款，其余利用政策性金融机构的优惠贷款。保障房租赁公司为中低收入人群提供公租房，除财政提供的公司创设资本金外，大部分应当利用政策性金融机构的优惠贷款，小部分借用商业银行贷款。如有企业租赁保障房给自己的中低收入职工，获取房源的资金应当部分来自企业积累，部分利用政策性金融机构贷款，部分从商业银行借贷。行政机关租赁保障房给自己的中低收入职工，获取房源的资金来源可以参照市区政府房产部门，事业单位参照企业。

　　在保障性租赁房源的前期积累阶段上，房产拥有者需要大量的长期融资，不然其迅速增长的资产便缺少对应的价值来源。因此，金融机构是初始阶段不可缺少的关键协作方。为此我国除了充分发挥现有政策性金融机构外，还需要考虑组建类似日本住宅金融公库那样的专门的保障房融资机构，向保障房租赁业主提供长期融资。在此基础上，以房产作抵押，中短期商业性融资才能安全拓展。

　　三、保障房租赁，应距离优先

　　为优化城市居住的空间布局，提高上下班的步行比例，在缩短上下班时间的同时，缓解城市交通压力，实现节能减排，净化市区空气，应当要求保障房租赁严格遵循“距离优先”原则。

　　对城市可持续发展来说，上述目标不是零星小事，而是基础建设与系统工程。因而，“距离优先”原则不是异想天开，而是合理要求与切实措施，只要认真对待，不难落到实处。距离可以丈量，地图早有标示，网上一查便知，可以精确到米。如果采用网络手段，可以如同股市交易瞬间实现“价格优先、时间优先”一样，顺利按照“距离优先”原则为保障房租赁申请者排序。所以，能否贯彻上述原则，真正实现优化城市居住空间布局、缩短上班时间、缓解交通压力、推动节能减排、净化市区空气的系列目标，完全取决于市政府对上述问题的重视程度与实施决心。

　　如果清楚看到市民居住空间布局与城市可持续发展之间的紧密关系，高度重视上述系列目标，那么，城市政府就不单会在保障房租赁过程中认真监督检查“距离优先”原则的实际贯彻情况，而且还应将此原则向前延伸到土地供应环节，使租赁用保障房的供地位置更加靠近中低收入者占比较高的企事业单位密集区。这对市政府的眼光长短，实际上构成一种检验。

　　在企事业单位密集区周边供应商品房建设用地，无论出售土地的当前收入，还是日后商品房销售环节的交易税收，都比建设保障房高得多。顾眼前，还是考虑长远?在有限的任期之内，办事需求很容易促使当局倾向眼前，但从长远看并非明智之举。为兼顾眼前与长远，建议国土部门放宽从城市中心区外迁企事业单位的住宅配套用地指标，以便大城市加快发展卫星城。类似的保障房建设用地政策，还有助于推动距离现有城市更远的宜居工矿城和繁荣大学城的涌现，进而优化我国的城镇结构。