悬疑二：能否成为抑制房价上涨的定海神针？

　　胡景晖：

　　我个人觉得，房产税不管税收设计如何，既能平定房价，又能平定租金。但一定要有前提——必须是针对存量房。

　　开征房产税，直接的结果就是出售和出租的房源量会增加。因为不管采取什么方式来征收房产税，都会导致多套持有的住房和囤积的住房被拿出来出售或出租。这样一来，像北京的空置房、黑灯房问题在一定程度上就会得到改善。

　　如果房源量增加的话，那至少不会是涨价的信号，对于后续还没有买房的人就是好事。

　　重庆和上海的试点之所以效果不太明显——是因为他们只针对增量征收，而没有对存量征收。因为征收房产税需要有豁免范围，那就需要公示所有人的房产信息。这样，可售房源量就会立即增加，可买和可租的房源也会增加。

　　范小冲：

　　房产税和房价其实是没有关系的。回归到本质上，还是税制的改革，不要轻易地同短期的宏观调控、打压房价结合在一起。

　　但是现在有很多税费是有重叠的。比如开发环节中的出让金，我们现在已经将70年的保有环节一次性收光了。而在开发阶段也是一次性征收，这样就增加了土地和开发的成本，也使得初始的房价居高不下。但如果是把70年分摊到每一年的话，把初始成本降下来，对于降低房价是利好。

　　房产税的开征是必须的，中国的土地制度和地方的财税制度有待完善。地方政府偏好吃土地财政，有了房产税后，持有房屋就有了成本，空置率就会大大减少，就会逼迫业主出租或者是出售。

　　作为开发商，很多东西不能从眼前利益来判断，我们希望行业健康稳定发展。有了房产税，就能慢慢替代现有的土地财政模式，当然对购买有一定的影响，但只要这个政策对所有人是公平的，那对所有开发商来说都是一样的。

　　黄瑜：

　　房产税改革的意义在于合理引导住房消费，调节多套房屋持有者的收益，完善房地产税收体制，保障房地产市场的长期健康运行。至于直接抑制房价，我们认为房产税并不具备这样的功能。

　　需要注意的是，重庆、上海的试点方案表明，房产税开征初期范围小、税率低，与前几年房价较高的涨幅相比，不能期望每年不足1%的房产税能对投资需求有直接、快速的抑制作用。长期来看，它的作用在于抑制不合理消费，比如囤积多套房、追求过大的面积。

　　关于房产税改革地方财政收入的问题，2011年初我们做过测算，假设过两种情况：一种是针对高端房、人均面积超过一定量进行征收;另一种是假设对所有存量住宅进行征收。即使对所有存量住宅征税、税率为1.5%的条件下，全国一年的房产税约为7600亿元，远远低于2010年全国土地出让金额2.7万亿元。若按前一种方案，房产税征收额仅为百亿元左右。因此，短期内房产税很难满足地方财政收入的需要。

　　顾云昌：

　　对于抑制房价，房产税也不是一点作用都没有，但也不是很明显，毕竟只是针对少部分人，起主要作用的是货币政策和金融环境。

　　我认为影响房地产市场最主要的因素是货币因素，真正的市场要热起来就需要大量货币的融入，这必然会影响金融环节和政策。比如我买一套房打八五折，当然这个利率可能是低于CPI，那我有钱当然是先买房去，这实际上是金融鼓励，再加上现在信贷方面的钱也比较松快。楼市在去年第四季度基本上是没什么交易量的，而到今年第四季度却要旺起来了，原因就是去年没有信贷，个贷在年底也已经没有了，但今年的个贷却比较充裕。

　　今年以来，房地产市场指数开始回暖，回暖的因素是稳增长的货币政策和信贷思路的放开，现在各种钱都能通过信贷、信托流入房地产市场。

　　原来地方政府为了找到合理的财政收入渠道，就想开征物业税。但这个时候又冒出房价上涨过快的问题，于是就希望用房产税来抑制房价上涨。房价上涨主要是炒房炒出来的，所以大家普遍期待房产税又能用来遏制炒房。

　　但是现在的问题是，光从房产税的角度来解决问题不是一件容易的事情，并且全面开征，要达到像物业税的水平会是一个很长的过程，恐怕还需要立法。

　　悬疑三：劫富济贫还是劫贫济富？

　　胡景晖：

　　个人认为，按照房产税的原理来说，应该是劫富济贫。

　　不管是遗产税还是房产税，实际上就是为了解决贫富不均的问题，实现财产上的二次分配。房产税的提出应该是有这样的初衷。

　　比如社科院提到的40平方米的标准，有可能在北上广深是40平方米，而在武汉或者秦皇岛可能是60平方米。这个原理就是普通老百姓满足于自住基本需求的人均水平会被豁免的。

　　而房产税主要针对的应该是豪宅。以北京为例，可能界定为40平方米，那50平方米以上或60平方米以上就会是豪宅了。

　　所以我还建议将来在推行房产税的时候，可以将之同住房租赁之间形成抵免机制，这也能避免“误伤”百姓。

　　以北京为例，如果将来要开征房产税，原则上从第二套开始或者房屋面积大于50平方米开始征房产税，每年按照房屋市场上的1%来交。假设两三百万元的一套房，那每年就要交两三万元的房产税。但是如果将这套房子拿来出租，为了给予证明，那就要交租房的综合税，一套两三百万元的房子出租大概每月3000元左右，3000元的5%也就只有150元，交一年才1800元。两个选择，大家必然都会选择后者。拿着综合税的税票到房产局去登记，就能免去或抵扣一部分的房产税。这样的抵免机制就会使北京市场上可供出租的房源大量增加。

　　我认为房产税的推行根本没有任何问题，最根本的问题在于勇气，在于如何做到公平公开。对于我或者我的员工们来说，征不征房产税都没有什么问题，像他们大多住的不过是60平方米、80平方米的房子，有的还在租房，就是要收房产税也收不到他们头上。

　　按照房产税最早期的设定来说，首先涉及到个人税收。国内和个人财产有关的只有个人所得税。但在国外，除了个人所得税，还有财产税，财产税主要有遗产税和房产税两个大项。事实上，针对个人税收来讲，房产税能够弥补个人税收的一个断档和空白。

　　黄瑜：

　　从理论上说，所有的商品房都应该收取房产税。在实际操作过程中，我们可以参考其他国家的经验，商业办公用房要征，多套住房要征，明显高于普通住房需求的别墅公寓要征。而保障房体系内住房、低收入人群住房以及一些公益性质的商品房可以考虑不征或少征。

　　但是现阶段实行全面征收还需要考虑到这样的问题，由于住房供应总体不足

　　(2010年人口普查数据显示，城市家庭中55%的家庭人均住房面积少于30平方米，约27%的家庭租房，北京、上海等地更是接近40%)，市场中买方仍处于劣势，房产税会转化为交易环节的房价或其他税费，不仅没有达到应有的效果，也增加了刚需的负担。正如二手房市场，本该由卖方承担的个人所得税、营业税等税费，普遍由买方完全承担。

　　另外，中国有庞大的租房人群，他们所租住的也必然是房东不居住的第二套房甚至第N套房，每年征收的房产税会自然而然地转嫁到租金当中，以租金养房的现象也完全可能出现。

　　所以，我国的房产税应该更加凸显不同社会发展阶段的变化和差异，逐步地、适当地扩大征收范围。

　　印其鸣：

　　最关键的是制度的设定，只要制度设计好了就不会劫贫济富。面临这么多困难，如何设计就有一个基数。这个基数不管是40平方米，还是第二套房，只要在这个基数内就是不征税的，超过这个特定的基数就要征税了。

　　我们现在的房产税提到的公开透明，在以后推行时肯定会征求老百姓的意见的。关键是目前中国的税制还不够完善。