新安热线摘   我国房地产调控的下一步，要从长计议，稳定市场预期，抓住当下房价回稳时机，尽快出台能够促进楼市长期稳定健康发展的长效机制。

　　“哪里是买房子，简直是抢。”在北京有着不错收入的老王，最近准备换套大房子自住，可11月份的几次看房经历，让他焦虑不安，“买房子就像在抢白菜，下手不快就被别人抢走了。”

　　老王告诉本报记者，他有几次都是刚看中房子准备交押金，却被告知已有人抢先一步;还有一次他都已经付了定金，房东却宁可赔违约金也要涨价，最终房子被别人买走了。“明年房价肯定还得涨，年底前肯定要把房子买了。”老王说。

　　时至年底，我国楼市迎来一股暖流，特别是在北京、上海等一线城市，房价开始小幅上涨。

　　中国指数研究院数据显示，11月，全国100个城市住宅平均价格为8791元/平方米，环比上涨0.26%，自今年6月止跌后连续第6个月环比上涨，涨幅较上月扩大0.09个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为15686元/平方米，环比上涨0.39%。

　　房价温和上涨的同时，成交量也迅速攀升，开发商拿地热情重新高涨。

　　据国家统计局统计，前11个月，全国商品房销售面积为9.1705亿平方米，同比增长2.4%，增速较1—10月份提升3.5个百分点。这也是这一指标在年内首次由负转正。其中11月全国商品房销售面积环比上涨25.82%，达1.2962亿平方米，成为推动前11个月总销售面积出现正增长的重要因素。

　　此外，数据还显示，前11个月全国房地产开发投资64772亿元，增速比前10个月提高1.3个百分点，也是5个月以来开发投资增速的最高值;土地购置面积31638万平方米，虽然同比仍下降14.8%，但创下8个月以来的最小降幅。

　　一系列数据都在印证，我国楼市已进入暖冬。当前，看涨明年楼市的人不在少数。地产界名人任志强近日“放炮”：明年3月份之后房价将会有较大涨幅。

　　而从长期来看，国家统计局原局长邱晓华认为，房价上涨十年内不会逆转。他近日表示，房地产行业的黄金期仍没有结束，未来房价不会暴涨也不会暴跌。中国的工业化和城市化没有结束，对住房的需求就始终存在，中国“人多地少”的基本国情也决定了住房在中国长期存在供应偏紧的状态，这对房地产行业有较大的支撑。

　　“政策市”难稳预期

　　2012年，为了抑制投资投机性需求，促使房价合理回归，国家出台了一系列“史上最严厉”的调控政策。

　　近一年来，虽然房价并未出现大幅下跌，但一直保持在相对平稳的状态，呈现稳中微涨的趋势。同时，投资投机性需求也受到一定程度的打压。可以说，2012年的楼市调控取得了积极成效。

　　但问题是，不论是限购，还是限贷，大部分调控政策属临时性的行政政策。也就是说，这些政策具有不确定性，有随时被取消或是进一步加码的可能，而这完全取决于政府对楼市、经济形势等因素的判断。

　　也正因此，中国楼市被称为“政策市”。在此前提下，不论是老百姓，还是业内人士、专家学者对房地产市场都很难有一个稳定预期。因为，中国楼市不仅要看市场，还要看政策。

　　而在市场预期不稳的情况下，买房者或是卖房者往往跟风而动，造成恐慌性购房或抛房，房价暴涨暴跌的风险无形中加大，楼市长期稳健发展无从谈起。

　　当前，由于利空出尽的影响和开发商对调控政策的适应，政策对抑制市场的“边际效应”有所减弱，而政府是否出台更严厉的政策还是未知数。在此情况下，各种猜测、推断满天飞，市场预期很难稳定。

　　尽管近期，中央政治局在会议上强调加强房地产市场调控和住房保障工作，但这仅预示明年的房地产调控基本不会出现放松的可能性，而房价是涨是跌仍难预料。

　　据记者观察，近段时间，业内人士和专家学者对明年楼市的普遍观点，大致有二：一是限购、限贷等楼市调控政策明年会继续施行;二是房价明年不会大起大落，基本保持温和平稳的小幅上升态势。

　　但也有持不同观点的专家认为，鉴于我国经济增长放缓，地方政府难改依靠土地财政的现状，所以楼市调控不会比今年更严。而城镇化进程的加快，住房需求将大幅增长，房地产业前景看好，房价仍存大幅上涨风险。

　　亟待长效机制稳预期

　　当前，限购、限贷等带有浓厚行政干预色彩的调控政策虽然在抑制投资、促使房价趋稳方面发挥了积极作用，但并非长久之策。房地产调控的下一步到底该如何走?

　　或许德国房价涨幅长期保持低水平的经验能够带给我们一些启示。

　　一份由国务院发展研究中心完成的 《德国房价涨幅长期保持较低水平的经验及启示》报告显示，1955年到2011年第三季度，德国房价年均涨幅仅为3.79%。德国半个多世纪以来的房价水平波动不大，且长期处在低水平区间。

　　报告称，德国用法律形式强化以居住为导向的住房制度设计，有效地遏制住投资投机性需求和开发商获取暴利的行为;长期稳定的房贷政策，为稳定购房者预期和房价水平提供了制度保障;多元化的住房体系，满足了不同收入阶层的住房需求。

　　由此来看，德国之所以能够突破政治、经济等因素的影响，保持房价涨幅长期低水平，其中的关键就是，在一系列长效机制的作用下，德国楼市的预期相当稳定。

　　结合我国实际情况，同时借鉴德国经验，我国房地产调控的下一步，要从长计议，稳定市场预期，抓住当下房价回稳时机，尽快出台能够促进楼市长期稳定健康发展的长效机制。

　　报告建议，首先，我国应建立起比较完善的住房法律体系，明确住房的居住属性，强化对市场投机性需求和开发商囤地、囤房等扰乱市场秩序行为的法律约束和处置，构建租户和购房者利益维护机制等;其次，实行长期稳定的住房信贷金融政策，可探索居民购房时的首付比例和贷款利率固定或者两者反响变动的房贷政策，以稳定购房者预期;第三，加大住房尤其是保障性住房的供应量，减小因供给不足带来的房价上涨风险。