南方日报记者 蒋劲劲

　　调查报告

　　积极心态主导市场

　　在本次南方日报与合富辉煌联手推出的“2012年末置业者心态”调查当中，分别从置业人群、置业目的，购房者关注因素以及对未来楼市走势判断多个方面展开。调查以量化的方式展示出目前市场中买家最真实的一面。从调查结果来看，无论是置业人群还是对未来楼市的判断都相较于今年年中以前发生了较大的变化。

　　置业群体趋于平衡

　　目前广州住宅市场置业次数，仍以首次置业、二次置业买家为绝对主导，但比例有所下降，由今年年中的81%减少至77%。其中首次置业者的占比最高，为43%，二次置业买家占比34%。

　　而变化最明显的是三次及以上置业买家，在年中，这部分人群仅占比19%，而在年末占比则增加了4%，达23%。在当前限购市场下，该部分买家中，31%选择通过子女名额够买房产，用以解决限购问题，其次，有19%买家选择非限购物业，17%买家通过亲戚朋友名额购买。

　　投资客也占一席之地

　　在年末的广州房地产市场中，不全是自住买家的天下，投资客也占有一席之地。调查结果显示，在年末购房市场中，超半数为纯自住客户，占比为53%，而自住兼有投资成分的客户占比38%，纯投资客户占比8%。

　　另一方面看到，投资客在区域与产品中也出现分化。数据显示，在广州南沙区纯投资客户占比就高达36%，远高于全市水平，主要是南沙区受到新规“国家级新区”的利好带动，整个区域投资风盛，楼价亦出现明显上涨。

　　关注因素出现差异化

　　在本次调查结果显示，在年末购房者当前最关注的因素也因群体和区域的不同出现差异化的现象。广州中心区域楼盘买家以及高端项目，资金实力较强，最关心的是政策变化，占比分别达到26%和31%。而关注近郊区域楼市的买家以及普通住宅买家，相比而言资金实力较弱，更多的是关心楼盘自身的配套与条件，分别占比达到26%和25%。

　　六成看涨明年楼价

　　对于未来楼价的走势预期，受调查的人士普遍都认为明年楼价将会持续上涨。调查结果显示，在受访人士当中，认为明年房价会“稳定为主，小幅上升”占比59%，接近六成。而值得注意的是，另外还有4%的受调查人士认为将明年楼价会“大幅上升”。

　　而认为明年楼价会出现下滑的占比也有20%，其中认为会小幅下滑的比例为19%，认为会大幅下降的比例仅1%。事实上在今年年中同类型的调查当中，有高达41%的受访人士认为未来房价会下降，而这一比例在年末已经出现大幅减少。表示对广州楼价明年走势“不清楚”的客户占比也有17%，这表明仍有不少人认为行情走势并不明朗。对于未来政策的走势预期，认为将出台房产税的客户占比最高，达23%，关注度最高。

　　此外，对于政策的走势，受访者的分歧也较为明显。其中认为明年会出台房产税的仅占23%，认为政府会放松限购和放松限贷的占比分别为16%和12%。而认为会收限购和限购的占比也有8%和6%。甚至还有6%的受访者认为，明年政府会限房价。

　　南方日报记者 蒋劲劲

　　专家点评

　　稳中有升致买家入市积极

　　2012年年末的广州房地产市场无疑在上演着翘尾的好戏。不管是市区还是郊区，刚需还是豪宅在最近一个多月的成交都是令人叹为观止，与年初冷淡的行情形成鲜明的对比。对于这种行情变化，有人欢喜有人忧，年末的翘尾是一时的变化还是会持续的活跃，对即将到来的2013年楼市有多大的影响?

　　市场走稳是心态改变的关键

　　“很明显，现在在广州房地产市场中，买家的心态变得越来越积极。”合富辉煌首席分析师龙斌在接受本报记者专访时分析称，这种市场心态的转变并非是一蹴而就的，而是今年整体平稳行情的结果。

　　龙斌认为，导致购房者心态转变的很重要一个方面就是这几个月市场温度的持续上升。而除此之外，政策的走稳也是重要的一个方面。龙斌向记者分析称，今年年初行情之所以会比较冷淡，就是因为大家都认为政策非常严厉。而到了年中，政策也是在调整的，各地政府甚至国家都有一定的微调，包括存款准备金率、房贷利率等等都适当地下降。而与此同时，却没有大的调控政策出台。“政策面的稳定，以微调带动市场对于买家心态的平稳有比较好的促进作用。”而在年底，特别是十八大召开后，“看到的是调控不会松动，但也没有大的动作，这就使得大家对于市场的稳定有了信心，入市的热情肯定会提高。”

　　此外，龙斌还认为，房企在年末一些务实市场策略也使得广州楼市在年末一片红。“从年初的以价换量到如今以稳为主，既不大搞特价，也不匆忙加价，而是以稳为主，这也恰恰符合现在市场的需求。”

　　成交将平稳上升

　　“买家入市积极，特别是刚需以及换房家庭的出手购房肯定会对成交量有积极的影响。”龙斌向记者表示，在今年年末，甚至在明年年初成交量都会保持着比较高的水平。“但不太可能会突然出现巨量成交的状态。”他认为，包括楼价也是这样，除了像南沙这些有特别利好的区域以外，其他地区楼市只会出现轻微的上涨。

　　“开发商是不会盲目乐观的。”龙斌分析称，目前包括很多业绩比较好的大房企都明白，如果成交量以及房价出现巨幅的上涨，肯定会刺激到一些即时性的调控政策出台。“在今年，没有大的即时性政策才使得行情能逐步走稳，但如果一旦有政策出台，那么日子肯定不会好过。”龙斌认为，即使是行情回暖，成交量和房价只会平稳地上涨。

　　后市或将分化

　　对于后市，龙斌有着自己的判断。“新调控政策出台是肯定的。”他认为，购房者心态转变，行情的快速回暖，如果这种势头延续，肯定会导致有新的政策浮出水面。但龙斌认为，即使是新调控出台，更大的可能是针对性更强的政策。

　　在经历了长时间的调控后，市场已经发生了分化。“目前市场热度主要集中在一线城市和一些核心的二线城市。”有些区域的确也出现了一些不好的泡沫现象。 “有些大城市的某些区域，或者某种产品会出现过热，这样就会导致针对性的政策出台。”龙斌表示，在目前市场产品以及区域分化比较明显的情况下，未来出台政策的针对性会更强。