新安热线摘 在冷空气的吹袭下，近一个多月的广州正式进入了冬天，然而年底的广州楼市行情却与寒冷的天气形成鲜明的对比，从11月底开始连续四周出现的周网签量超过2000套的放量成交将房地产市场直接推进了暖冬的节奏。在眼下的广州楼市当中充斥的满是买家日益高涨的购房热情。与年初坚守观望的态度相比，年末购房者无疑是来了个180度的大转弯，而在冬季火热行情下，买家心态的转变无疑是最大的市场助推器。近日，本报联手合富辉煌集团共同推出的“2012年底置业者心态”的调查。长达一个月的问卷调查结果显示，眼下广州楼市买家心态已经发生逆转，不仅入市积极性提高，而且对未来楼市行情预期也明显乐观。
年末楼市“翘尾”
今年楼市行情会如何演变一直是房企和专家们争论的焦点，在经历了冷淡开局与二三季度回暖的波动后，如今广州楼市正在以一个“翘尾”的姿态结束自己的 2012年之旅。据搜房网监控阳光家缘的网签数据显示，上周广州楼市成交量尽管环比出现了12.7%的下跌，但仍然高达2158套的成交量也实现了连续四周网签成交突破2000套的火热行情。
据数据显示，2012年12月10日至12月16日，广州中心城区是成交最旺的区域。位于老城区的荔湾成交量高达248套，不仅环比上涨2倍多，还创下了该区今年最高的成交记录。而整个中心门区整体成交量达到497套，周环比上涨17.9%。仅是位于芳村板块的保利公园九里单盘成交就达到177套。
年末楼市的翘尾行情已经成为各大研究机构探讨的热点话题。合富辉煌最新研究报告“广州2012年楼市总结及2013年预测”就明确指出，2012年广州楼市呈现出的是“前低后高”的态势。
合富辉煌的报告指出，在2012年末，广州多数区域在成交上都出现了同比上升，其中南沙区成交量更是大幅上涨，目前总量已经超越白云;而除从化外，全市各区成交面积同比均呈上涨;萝岗、荔湾由于供应大增，也带动成交快速上升。
2012年广州商品住宅供给和需求都出现同比上升，仅1-11月份，商品住宅新增供应量达到692.57万平方米，同比去年上涨幅度达到15.7%。而在供应增加的刺激下，成交上涨的势头则更猛，前11个月共成交商品住宅总面积达到681.27万平方米，同比上涨30.3%。“尤其是第四季度的供需两旺，低总价物业及千万豪宅成为全年市场热销主力。”
买家入市热情高涨
广州楼市成交在年底快速飙涨与买家心态的转变密不可分。从11月底开始，南方日报联合合富辉煌展开了“2012年底置业者心态”大型调查，调查范围遍布合富辉煌在广州十区二市代理的53个楼盘，涵盖了各级档次、各种类型楼盘。在长达一个多月的调查中，共计得到有效问卷730份。结果显示，随着近几个月广州楼市行情的好转，置业者心态已经发生逆转。
在今年年初，同样是南方日报联合相关机构展开的买家心态调查中，大部分购房者对于入市持谨慎的态度，观望气氛明显。而此次的调查显示，广州买家对于楼市的态度已经有明显改变，大部分的受访者对于楼市未来预期明显乐观。其中对于楼价预测普遍持“看涨”的观点。心态的转变导致买家入市举动变得更加积极。
记者在市场发现，为了冲击年度销售业绩，在近一个月以来，广州新开盘数量不断增加。然而，与年初开发商“以价换量”的举动相比，近期广州楼盘在销售中的优惠力度并不明显。但尽管如此，各大新盘仍然取得了非常良好的成交数据。12月15日位于番禺的方圆云山诗意2期项目开盘，共推出两栋住宅楼共100多套商品住宅。而到场排队等候选房的买家就超过300人，销售中心气氛极为火爆。仅在开盘当天，该盘即售出所推货量的7成。
买家购房积极并不只是个盘效应，记者发现近日推新的项目即使是没到开盘时间，预约登记的客户量都超过了楼盘预期。同样是位于番禺的新项目敏捷时空壹号，目前仅是开放销售中心进行蓄客登记，然而目前登记量已经超过计划推货量。据该盘的销售负责人透露，从11月中旬新品发布开始至今不到一个月的时间，该盘的诚意登记客户已经近千人。“这之前是我们推优惠拉客，如今已经变成了买家主动过来抢房。”
楼价上升势头明显
在买家心态转为积极的影响下，成交量的大幅上涨也一改楼价停滞不前的状态。据合富辉煌提供的数据显示，在今年年末翘尾行情的刺激下，广州天河、海珠成交均价涨幅分别高达16%和10%，而受到结构性原因的影响，萝岗、荔湾等区域的均价也发生大幅变化。
在市中心区域，行情的转变也使得开发商推高端楼盘的积极性越来越高。天河、荔湾等核心城区近段时间就不断有高端楼盘推出，这些高端项目直接推高了广州一手住宅的成交均价。
而买家心态的影响并不仅限于中心城区，记者发现，在统计数据中，除了中心城区以外，广州其他区域楼价也重新进入了上升通道。在近郊包括南沙、番禺、增城等区楼价都在不断攀高。南沙受到规划利好的带动，进入11月以后均价更是破万，新盘推货的均价普遍都上涨了15%-20%。而在番禺区，从9月开始价格追涨的势头就已经呈现。番禺部分前期销售比较良好的楼盘都出现了价格追涨的迹象。
文/图 南方日报记者 蒋劲劲
市场透示
各类买家结束观望纷纷入市
在本报与合富辉煌联合推出的“2012置业者心态调查”中得到的数据显示，临近年末的一个多月时间里，不仅是自住型的买家购房积极，豪宅买家以及投资型购房者的入市欲望也被带动起来。调查结果显示，目前自住需求仍主导着市场，但政策面的稳定以及对后市的看好使得长期被挤在楼市以外的各类型买家都开始蠢蠢欲动，在积极心态的影响下，包括豪宅、投资型商用物业都成为他们关注的目标。
刚需仍占主导
在调控的引导下，长达两年多的限购、限贷等政策使得首次置业者以及二次换房家庭成为市场的获益者。尽管目前楼市行情在回暖，成交量普遍上扬，但这两大群体仍然是目前市场中最活跃的置业者。
据本报与合富辉煌联合推出的“2012置业者心态调查”得到的数据显示，按照目前广州住宅市场置业群体来归类，在已经出手置业的买家当中，仍以首次置业、二次置业买家为绝对主导，占比达到77%。从这个数据上看，首次、二次换房的买家目前的心态仍然非常积极，占据了市场买家中的大部分份额。而目前，政策也是倾向于这部分群体的。调控从一开始的主要目标就是让刚性需求有足够的置业机会。而事实上，在今年年末，这种效果仍然存在。
无可否认，目前仍是自住型需求的天下。记者在调查中发现，自住买家在年末入市购房的积极性较其他时候都更为强烈。“楼市看上去又要热起来了，能买还是要买。”在调查中，有购房者向记者表示，现在再观望已经没有多大意义，购房主要关注的还是资金是否能够承受。据了解，目前银行对于信贷收紧也是刺激刚需购房欲望的一个重要因素。有银行信贷人士向记者透露，由于年末额度较小，审批门槛已经定得较高，而且放款的速度变慢。这与楼市成交走旺形成鲜明的对比，强烈的反差下已经有购房者担忧未来贷款难度会加大。
多次购房人士千方百计入市
而与首次置业以及二次换房家庭相比，三次及以上置业买家在年末的积极表现则更加值得关注。但是可以看到，在今年年末，尽管受制于调控，但是三次及以上置业买家入市的心态开始坚定起来。据调查结果显示，在当前限购市场下，该部分买家开始呈现出较为强烈的入市渴望并通过各类手段争取到购房的名额。
从限购开始直至今年第四季度以前，多次购房人士在市场的活跃程度都并不高。一方面是受制于政策无法入市;而另一方面，楼市的持续低迷也让这部分拥有资金但缺少名额的购房者认为再度入市的风险较大。而在 2012年末，这种心态也开始发生变化。据调查数据显示，目前多次购房人士在近期的置业买家当中所占的比例开始上升，相比年中上涨了4%，达到23%。调查分析指出，多次购房者的积极入市反映出目前置业者对于市场未来走势普遍持乐观的态度。而多次购房者心态的转变也成为年末广州楼市走旺的一个重要推动力。
高端买家看政策
据合富辉煌的最新研究报告显示，近期广州高端物业表现与大市相当，而千万豪宅成交却比较突出。据数据显示，2012年1-11月广州市十区500万以上高端物业成交面积共计53.6万平方米，同比上升34%。研究结果指出，非市场因素是导致11月高端项目成交大涨的重要因素。高端物业在今年成交表现出前低后高状态。“除了受大市影响外，一方面四季度开始针对高端物业的限售、限签约等放松;另一方面，十八大后，高端客户观望心态退去，令得后期成交大涨。”
据合富辉煌的分析，高端楼盘的买家以及潜在买家最关心并非是价格而是政策。“政策的走势变化是直接影响他们的购买行为的因素。”而近期，政策的稳定以及未来的稳定预期使得高端买家入市积极性明显提高。
在广州，年末开盘的多个高端项目都取得了非常不俗的成交业绩。以较受人关注的萝岗高端楼盘雅居乐富春山居为例，开售两天时间内就吸引了上千名买家到场，而两天销售就达到9.2亿元。据了解，这些买家不但是来自周边的科学城企业家，还包括来自珠江新城、白云等买家，甚至有买家是通过“卖一买一”的方式置业。
投资客也在寻找入市渠道
在此次的“2012置业者心态调查”中，还包括较受争议的投资群体。据了解，在年末，除了自住型以及高端买家入市积极外，投资客们也在积极地寻求着购房的机会。数据显示，在今年最后一个季度，商用型的物业成为投资者们最为青睐的投资目标。
楼市行情的回暖是导致投资需求回归的重要原因。在11、12两个月内，广州有多个商用型公寓推出市场，都受到了投资者的大力追捧。包括番禺万达广场、敏捷上城国际、敏捷时空壹号、佛奥广场、绿地滨江汇等等在销售上都非常理想。现时带有投资需求的买家已经一改年中以前谨慎的态度，开始重新出现在市场当中，而且入市的积极性会越来越高。调查显示，导致投资者心态转变的关键因素是房地产调控声音的弱化，尽管一直在强调调控，但是却较长时间没有出现大的政策，投资者对于未来楼市行情走势开始变得乐观。
